【保存版】不動産の賃貸契約で損しないために

不動産契約でムダな支払いをしていませんか？

「ボッタリが横行している！」と言われているアパートやマンション等の賃貸契約。

保険業界・自動車業界・芸能界にも匹敵するくらい闇が深い不動産業界。"お金が大きく動く"業界では仕方のないことなのかもしれません…。

ただ、仕方ないでは済ませたら大切なお金を不動産屋に寄付することと同然。

知識を身につけて行動するだけで少なくとも２万は浮くと思いますので、押さえておきたい点や誰でもできることを簡単にまとめます。

実際にわたしが交渉した具体例もありますので、ぜひ引っ越しの際はチェックして下さい。

押さえておきたい前提知識

・同じ物件を他の不動産屋でも仲介できる

・法律上、仲介手数料は0.5ヶ月分が上限(ただし、1ヶ月分が慣例)

・保証金は家賃の50%が相場

・礼金は1ヶ月分が相場

・敷金ない場合は別途クリーニング代が入居or退去時にとられる

・カギ交換は大家負担が基本

・賃料交渉は不動産ではなく大家との交渉

・見積もりの中で拒否できる項目がある

・火災保険は自分で選択した保険に加入できる

同じ物件を他の不動産屋でも仲介できる

アルファという物件をA不動産が仲介している場合、A不動産でしか契約できないと思われがちですが、実は別のB不動産でも仲介することが可能です。B不動産のネットや広告にない物件も仲介自体は可能なケースが多いので、お気に入りの不動産屋があれば仲介可能か問い合わせてみましょう。

法律上、仲介手数料は0.5ヶ月分が上限(ただし、1ヶ月分が慣例)

不動産屋なんてボッタクリや！なんて言われる所以がここ。法律上、仲介業者は大家と入居者それぞれから0.5ヶ月分以内の手数料しか受け取れないと定められています。しかし、現実的には入居者に1ヶ月分請求されます(入居者の承諾を得たという体で)。

実際に、0.5ヶ月分にならないか？と交渉してみましたが、特に明確な理由はなく、お茶を濁すような感じで断られてしまいました。調べてしましたが、仲介手数料は法律を盾にして交渉しても難しいのが現実のようです。

ア◯マンショップは「うちは0.5ヶ月！」なんて謳っていましたが(それが当然だろっ！というツッコミを入れたい)、クリーンな不動産屋かもしれませんし、別の項目でしっかり回収しているのかもしれません。

交渉はタダなので、とりあえず聞くだけ聞いてみると良いと思います。

保証金は家賃の50%が相場

家賃保証として保証金が取られます。相場は家賃の50%です。加えて毎月1,000円ほど徴収する会社もあるようなのでチェックしておきましょう。不審な点があればパンフレットを請求して下さい。

実際、私の保証金は家賃の100%でした。「何！？」とパンフレットを請求して確認したところしっかり100%と明記されていたので承諾しました。例えば、保証会社は50%だけど不動産屋が100%にして50%を抜いている可能性もあるのでしっかりと確認しておきましょうね。

礼金は1ヶ月分が相場

礼金は大家に払うもので１ヶ月分が相場です。2ヶ月分の所は人気物件か大家が強気かボッているか。違う不動産屋でも見積もり取ってみるのと良いかと思います。または「家賃滞納したら違約金払うので１ヶ月分にしてください」といった交渉をしてみるのが良いでしょう。

礼金０円という物件もあるので、礼金は１ヶ月分で押さえておきたいところですね。

敷金ない場合は別途クリーニング代が入居or退去時にとられる

敷金は家賃滞納分や退去時の原状回復に当てられる担保金。何事もなければ全額帰ってくるお金ですが、最近は敷金ゼロの物件が多いようです。

なぜなら家賃滞納分は別途に保証金を取っており、原状回復代はクリーニング費として徴収するため。基本、部屋の原状回復の責務は大家が負うのですが、特約を付けることで借主にクリーニング代を入居時or退去時に負担させているケースがほとんど。

クリーニング代も免除は難しいのが現実ですが、同等の間取り・築年数の相場と比べて高い場合は交渉しましょう。

カギ交換は大家が基本

ガイドラインによるとカギ交換は大家負担が基本。特に、退去時のカギ交換の請求は違法なので明確に拒否しましょう。

私の場合、電池交換代を3,000円ほど請求されて特に拒否も交渉もしませんでしたので(他をメインで交渉したかった)、実データはありませんm(_ _)m

見積もりの中で拒否できる項目がある

・書類作成費
・殺虫・殺菌・消臭

これらは必ず拒否しましょう。特に殺虫・消臭剤系。スプレー巻いているだけで2万とか取ってくるので自分自身でやればOK。

私も実際に消毒代として20,900円が見積もりにありましたが、「不要です」と伝えたところすんなり承諾されました。2万損せず済みました。

火災保険は自分で選択した保険に加入できる

家財道具の火災保険は借主が加入必須となります。たいていの場合、不動産屋が勧める火災保険や「安心サポート」に加入することになりますが、自分自身で加入することもできます。最低限必要な補償金額を聞き取って、面倒でなければ自分自身で加入しましょう。

実際に個別に火災保険に加入しましたが、年額で5,000円ほど削減できました。ネットで全部完結するので非常に楽ちんです(日新火災に加入しました)。

注意点

最後に、以下の注意点も確認しておきましょう。

・契約書の「特約」は必ず確認する

・見積もりをもらう

・メールでやりとりし記録を残すのが大切

・不動産屋の免許番号は5以上が望ましい

・地方の不動産はそんなにボッてない

・普通(誠実)に対応しよう

特約

不動産に限らずですが、契約書は非常に重要になるので必ず目を通し、理解しておきましょう。特に「特約」部分は契約前に確認必須です。家賃の仲介手数料・クリーニング代の請求の有無とタイミング・解約のタイミング等は確認しておきましょう。

メール

手続き等はメールでやりとりしましょう。メールにすれば記録が残るので不動産屋も怪しいことはできません。見積もりや契約書を事前にもらうのも簡単です。

免許番号

また、不動産の免許番号を確認するのも1つの参考材料。免許の更新回数を示しており、5年ごとに数字が増えていきます。たとえば、この数字が５だと20年以上続いていることになります。

免許番号： 東京都知事（１）第１００＊＊＊号

などの記載がありますので(　)の中の数字を確認しましょう。あくまで目安となりますが、１の業者は注意したほうが良さそうです。

地方

地方の不動産屋はある程度その土地に根付いているので、信頼は担保されている傾向。どの不動産屋も免許番号の数字も高いです。メール等の対応で選ぶと良いと思います。

反対に、東京や大阪などの大都市圏は注意してください。ボッタクられないようにこちらで防御力を高めておきましょう。

普通に対応

不動産契約も人と人とのコミュニケーションです。ただ「削れ！安くしろ！」と言ってくる人は相手にしたくないですよね。なので、普通に礼節をもって聞きたいことを淡々と質問し、交渉する場合は「◯◯するから、こうしてくれませんか？」と聞きましょう。

まとめ

不動産契約も知ってる・知らない、行動する・しない、で大きな差が生まれます。住居は人生に置いての大切な部分なので、しっかりとした選択が必要になります。当然悪い業者ばかりではないですが、気持ちよく契約をするためにも見極める知識とコツを知っておきましょう。

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