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不動産業界歴20年超。マル暴ではない。 理不尽なことだらけでも、刺激の多いこの業界をやめられない。

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不動産業界歴20年超。マル暴ではない。 理不尽なことだらけでも、刺激の多いこの業界をやめられない。

寡占が過ぎませんか？CapitaLandによるSCキャピタル買収

シンガポール国内の話ですが、大手不動産企業のAM部門CapitaLand Investmentが不動産SC Capital Partnersを買収する、とのニュースが出ました。SC Capitalはジャパンホテルリート（J-REIT)のスポンサーをゴールドマンから引継ぎ、運営していますが、今後はCaptaLand系のREITになるということです。40%でSGD280Mなので、100%だと800億円くらいの企業価値です。AUMはSGD11B（1.2兆円）だそうです。SCCPは、

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    • 幕張オフィスが大変だ

      Mapletree Pan Asia Commercial Trust（MPACT)が保有する幕張の3件のオフィスビルが、評価替えで136億円も評価額が下がりました。きっかけはテナント退去などによるものですが、このサブマーケットで大量の空き床をどうやって埋めるのか、海外からも注目を集めています。 ＜物件たち＞ mBAY POINT：NTT幕張ビルとして1993年に竣工。2016年に215億円で売却 富士通幕張ビル：1992年に竣工。今般、富士通が退去。 幕張ベイタワー：SI

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      • Keppel DC REIT大規模増資

        本日市場での取引が停止された後に、発表された取得計画。シンガポールの割と中心部のデータセンター（DC）2棟をスポンサーから取得するとのこと。 驚きはその規模S$1,386M（約1,600億円、借地期間の10年延長コストS$350M含む）と配当増加(DPU Accretion)率8.1%。物件の利回りが何％なのか開示されていませんが、相当高いはずです。スポンサーからの取得ですが、シンガポールのDC物件で高利回りの確保が可能なのでしょうか？ AUMはS$3.9B⇒S$5.2Bと3

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        • GLPの非中国事業が買収される件

          GLP投資法人からリリースがありましたが、NYSE上場のAM会社ARESが、GLPの中国以外の事業をUSD3.7Bで買収するそうです。 GLPとプロロジスは物流のJ-REITの双璧ですが、元々GLPはシンガポールのGICがリーマンで苦しくなったプロロジスから一部ポートフォリオを引き継いでスタートし、SGXに上場もしていたシンガポール銘柄でした。2018年に中国系資本によって非上場化されましたが、シンガポールでも引き続き知名度が高く、今回対象外となったGLPの中国ポートフォリオ

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          ヒルトン福岡シーホーク、ジャパンホテルREITが取得か

          海外の某ニュースサイトで、GIC（シンガポール政府のファンド）がヒルトン福岡シーホークを700億円でリース会社（エムエル・エステート）に売却したと報じられました。地上36階建、1053室、シーザー・ペリ設計の目立つホテルです。GICは2007年にコロニーキャピタルから球場含むホークスタウンを買収していましたが、球場は2012年にソフトバンクに870億円、モールは2015年に三菱地所に売却し、これですべてEXITすることになります。GIC、及びその前のコロニーがいかに利益を上げ

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          ヒルトン福岡シーホーク、ジャパンホテルREITが取得か

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          2台目のMicrosoft Surface

          軽量でおしゃれなデザインのLaptop Go 3を購入。早速セットアップ。 旧Surfaceで使っていたアカウントで設定を進めるも、それに紐づいていたMS Office2019が勝手に引き継がれてしまったので、購入時にもらった問い合わせ先に電話。しかし、AIが応対し、要領得ない上に人間に変わることなく勝手に切られる。 ネットで調べたチャットに問い合わせをし、最終的に遠隔操作してもらって付属のOffice2021に切り替え。 Go3はオフィスのキーコードの紙が付属していない。

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          金融庁ご担当者様、外国REITを日本からでも買えるようにしてください

          新NISAが始まりました。最近は個別・インデックスともの米株投資が盛んです。また、日本でもREITは安定配当を期待できる投資先として手頃ですが、本場米国のREITは銘柄数や投資対象の用途も多く、シンガポールのREITはトップ銘柄でも5%以上の利回りがあるなど、様々な投資対象があります。 ところが、海外のREITは日本から買えないことにお気づきでしょうか？実は、REITを含む外国投信は一般の上場企業株と扱いが異なり、日本から買えるようにするには、日本で登録とその後の決算書を翻

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          金融庁ご担当者様、外国REITを日本からでも買えるようにしてください

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          S-REIT報酬事情

          シンガポールは給与水準が高い。S-REITも例外でない。 独立取締役が半数以上いないといけない、というルールがあり、わざとお金がかかる仕組みにしているのでは、と思うくらい。中小REITでも報酬水準は高く、参入障壁になっている。ランキングを以下に紹介します。金額はシンガポールドル（SGD)。 １）運用会社役員 250,000ドル刻みでレンジで開示されている。トップ3社は全てMapletreeという、Temasek（シンガポールの政府ファンド）が保有する非上場不動産運用会社の系

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          S-REIT報酬事情

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          Sabana REIT,運用会社クビを決議

          Sabanaは、2023/8/7の臨時投資主総会で、ESR系の運用会社の更迭して内部運用への切り替えと、Trusteeに新AMを雇用する権限を付与することを決議しました。 ESRは、元々ESR REITと合併させるために20%のユニットと運用会社の過半持分を取得したのですが、大口投資家の反対に遭い否決されました。その後そのまま運営していたのですが、当局からは複数の物流REIT支配を解消するよう言われていたようです。 今回公開買い付け含め10％強握ったQuarzという投資家

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          Sabana REIT,運用会社クビを決議

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          新NISA成長枠に一部REITが入っていない件

          来年から始まる新NISA、初年度から活用すべく研究中です。積立枠120万円/年、成長投資枠240万円/年ですが、REIT運営会社各社が加入している一般社団法人・投資信託協会が、「NISA成長投資枠の対象商品」を公開したというニュースを受け、早速チェックしてみました。 一覧のExcelをダウンロードしたのですが、REIT（2023年6月時点で60銘柄が上場）の数が少ないことに気が付き、数えてみました。まとめは以下です。サムティは大和証券が株主なので、敢えてそう書いています。

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          新NISA成長枠に一部REITが入っていない件

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          ケネディクス系3REIT　合併

          野村不動産系の3REITが合併して野村不動産マスターファンドになったときのことを思い出します。あの時は、正のれん合併で物議を醸しましたが、不動産開発が本業の野村不動産が開発するPMOやプラウドフラットなどを組み入れ、2023年6月現在、資産規模でJ-REIT第4位の規模にあります。 今回、オフィス、レジ、商業の専業REITが大合同するわけですが、合併説明資料のP26にある「課題」をみると、オフィスはNAV1倍割れ、商業は収益性アップが見込みにくい、レジは買えない、という、三

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          ケネディクス系3REIT　合併

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          MLT、日本のロジを爆買い

          2023年3月終わりに注目を集めそうなディールが発表されました。 マーケットが弱く公募増資ができない状況下ですが、S-REIT物流最大手のMapletree Logistics Trustが、日本の物件6件(+韓国と豪州)を取得します。どうやら、CBREグローバルインベスターズが開発または取得した物件のようです。緑のカラーリングで分かりやすいですね。 驚きなのはその価格で、日本以外の物件も含めた平均インプライドNPI利回りが3.8%ということです。これで全体の分配金は2.

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          スターアジアの乱2

          2019年、スターアジアがさくら投資法人に仕掛けた敵対的買収の僅差かつ劇的な勝利は、REITウォッチャーに鮮明に記憶されていますが、この度、いちごオフィスに対して株主提案をしてきました。 いちごオフィスはリーマン前に上場したジョイントリートが前身で、親会社のジョイントコーポレーションが破綻したのを機にいちごにスポンサーチェンジされたものです。2023年3月末時点のAUMは2,100億円で38位の規模です。ちなみにスターアジアは約1,950億円で41位。 いちごは🍓ではなく

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          スターアジアの乱2

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          シンガポールの生命保険投資

          といっても命を賭けるわけではなく、10-20年の運用で年4-5%の複利が得られるという日本にはない投資商品です。払い込んだ額の50-100%増えて返ってくるという魅力的な商品ですが、駐在期間中に開始しなければならないので、悩んでいるうちに1年くらい経ってしまいました。 現状の結論としては、満期時には日本に戻っているであろうことから、増えた分全額に所得税がかかってしまうため、無税の滞在中にランニング収入があるT-billやREITの方がいいのではないか、という整理をしています

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          シンガポールの生命保険投資

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          Manulife US REITの身売り

          韓国の未来グループがManulife US REIT(MUST)にスポンサーチェンジの提案をしているようです。 シンガポールには、米国の不動産に投資する、米ドル建てのREITが他にもありますが、昨年の米国の政策金利の急激な上げにより、レバレッジを効かせているREITにとって強烈なアゲインストとなっています。2022年初めと比べるとunit priceは軒並みすでに半減。 MUSTのスポンサーチェンジは今後詳細が開示されてくるのでしょうが、報道されている金額はさておき、未来グ

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          CapitaLand India Trust、過大投資を敢行

          上場ビジネストラストであるCapitaLand India Trust（CLINT)は、チェンナイのアンバター（あんバター？）で土地を取得し、総額S$329（約330億円）かけて巨大なデータセンター（DC）を開発するリリースを出しました。 CLINTは、もともとAscendas India Trustという名前で、CapitaLandと合併したAscendasが運営していたBTですが、2022年9月にひっそりと名称変更していました。インドに特化してITパークや物流施設に投資

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          CapitaLand India Trust、過大投資を敢行

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