MLT、日本のロジを爆買い

2023年3月終わりに注目を集めそうなディールが発表されました。

マーケットが弱く公募増資ができない状況下ですが、S-REIT物流最大手のMapletree Logistics Trustが、日本の物件6件(+韓国と豪州)を取得します。どうやら、CBREグローバルインベスターズが開発または取得した物件のようです。緑のカラーリングで分かりやすいですね。

驚きなのはその価格で、日本以外の物件も含めた平均インプライドNPI利回りが3.8%ということです。これで全体の分配金は2.2%増えるというのです。このマジックの答えは、今回の取得は8割借入で賄い、2割がスポンサー引き受けなので、超レバがかかっているから、でしょうか。

これにより、取得後の評価額がSGD13.5BillionのREITになりますが、全体のLTVも約40%と3ポイント強上がります。MLTはこの目線で今後も買っていくのでしょうか？

S-REITは投資家の期待リターン目線がJ-REITより高いので、J-REITより日本の物件を高く買えるとは思わないのですが、この投資が成功するためには、日本でも物流倉庫の賃上げトレンドが定着するか、円高になってシンガポールドル建てのバリュエーションが改善するか、もしくはその両方が必要です。

MLTは既存物件の一部EXITを考えているようなので、今後LTVは改善するかもしれませんが、日本の不動産への強気姿勢は今後も目が離せません。