Vol.4：持ち家マンションに向いている人／黒no+e 第一章：賃貸？持ち家？どっちがいいの？
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黒のno+eは、雑記、独自の考え方を展開する、自由な【住の教科書】
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今後の記事の予定や構成は下記をご確認ください。
賃貸でもなく、持ち家戸建てでもなく、持ち家のマンションに向いている人ってどんな人？
たまにこんな方いませんか？
「お金持ちになって高層マンションに住むのが夢なんです！！」
おっ、おう！！頑張れ！！って感じではあるんですが、住んでから後悔しない為にも是非知っておいて欲しいことをまとめて、自分が本当にマンションに向いているのか？と向き合ってもらえるといいなと思います。
●マンションの特徴を考える
まず、マンションの特徴をメリットとデメリットに分けて考えてみよう。
メリット
①駅徒歩圏・駅直結型などの駅近物件が多い
基本的にマンションは入居者を多く確保する為、ニーズが集まりやすい駅近に建設されることが多い。
マンションの事業者は利益を考えると、いくら土地が余っているド田舎の駅まで車でしか行けないところにマンションを建てる必要ってないですよね。
だって需要ありませんし。
②周辺施設に恵まれている
上記と同じような理由なんですが、入居者をより多く獲得する為にマンション事業者が考えるのは、駅近だけでなくスーパーが近くにあったり１階はスーパーやホームセンターなどの複合施設になっていたりと周辺施設に恵まれているマンションが非常に多い。
そもそも、大きな駅に近いだけで色々な周辺施設が揃っていることがほとんど。
③子育て環境に恵まれている
こちらも売れるからという理由なんですが、新しい住宅街（〇〇ニュータウン等）を形成しているエリアにはマンション多くないですか？
比較的新しい住宅街にはマンションが建てられて、子育て世代が集まりやすいのが特徴です。
また、その結果周辺の買い物施設なども集まり、病院や歯医者など子育てには困らないように街が作られていくんです。
④セキュリティ性が高い
共同玄関はオートロックに監視カメラ、エレベーsター内にも監視カメラで施設としてのセキュリティ性が高いというのはもちろんですが、住民が多いとそれだけで不審者というのは近寄りにくいんですね。
油断は禁物ですが、監視カメラなどの目や人の目が多いということで非常にセキュリティ性が高いと言えるでしょう。
⑤ワンフロアーで高齢でも小さい子供がいても生活しやすい
メゾネットタイプという階段があるマンションも少なからず存在はしますが、基本的に知られているのはワンフロアーで生活できるマンションですよね。階段が室内にないのは生活する上で安心感があるでしょう。
⑥売却で得をする可能性もある
狙って売却で得をしたり、新築マンションでは難しいですが、マンションの資産価値というのは、そもそも①～③で挙げた通り需要があるところに建築されていることがほとんどなのでかなり高い。
また高くなる可能性があります。
不動産の売却は土地の価値と建物の価値に分けられており、マンションの
土地は値段が下がりにくくむしろ上がる可能性がある。
また、建物も木造でない限り５０年ぐらい建物の価値も残っているので値段が下がりにくい可能性がある。
要点を抑えて計算する必要はあるが、マンションを買って１０年後には実質支払いが０円。もしくは、プラスになっていたなんて話もあるぐらい。
⑦コミュニティを形成しやすい
子育て世代が集まるという特徴と相まって、基本的にコミュニティを形成しやすい環境が整っていることが多い。苦手な方もいるだろうが、勝手にコミュニティが形成されてしまうことがほとんど。メリットでありデメリットと感じる人もいるかもしれない。
⑧高層階は眺望（眺め）が良い
高層階特有ですが、眺望が良いと気分が良くなる。花火が見える。などなど、背の低い戸建てやアパートではあまり感じることができない優越感に浸れます。
⑨リビングは陽当たりが良い
基本的にマンションの設計は、南側にリビングを配置する計画になっています。なので、リビングの陽当たりが必然的に良くなるようにできているんです。
家族が一番一緒に生活するリビングが明るいのは良いですよね。
⑩火災保険が安い
マンションは鉄骨造、鉄筋鉄骨コンクリート造で建てられるのが一般的です。火災保険は木造に比べ鉄骨造や鉄筋コンクリート造だと木造と比べた時に半額以下になることがほとんどです。
⑪光回線なども安い
光回線って戸建てよりもマンションの方が月に１０００円ぐらい安い設定になっています。マンションの場合は回線を共同で利用すること、さらには既存の通信網を利用できることから、毎月の通信費用や工事費用が戸建てよりも割安になっているんです。たかが１０００円、されど１０００円。１５年住めば１８万円にもなりますからね。
⑫賃貸として貸すことも可能
購入するマンションがどれだけ需要があるのか？によりますが、自身が住まない状況になったとしても、立地条件や周辺環境が良く借り手が見つかりやすいのがマンションの魅力かもしれません。
戸建ての場合と比べると、圧倒的に賃貸の需要があるのはマンションです。これから先にまた新しい住まいのカタチというのが出てくるかもしれませんが、現在からでもマンションを購入する際は、売却のことと賃貸として貸し出すことを念頭において購入すると失敗し辛いとお考え下さい。
デメリット
①一生固定費を払う必要がある。（しかも高くなる）
マンションを所持する場合、「管理費用」と「修繕積立金」を払い続ける必要があります。
マンションの規模や入居人数などによって異なりますが、新築当初はどちらも5000円程度からスタートし、年数を重ねるごとにこの金額がアップしてしまいます。
30年間住むと仮定した場合、月平均10,000円×2×12カ月×30年
＝720万円
もしかしたら購入物件によってはそれ以上の支払いが、購入費用とは別に発生します。
しかし、この費用は必要なものなのです。
修繕積立金はマンションの外壁や廊下などを修繕する為の費用
管理費用はマンションの共用部分の維持・管理のために使われる費用です。管理費は、マンションの管理会社への管理手数料や、管理人の人件費、共有部の清掃代・電気代、火災保険料、エレベーターなどの設備保守、付帯施設、駐車場の維持管理費用などに使われます。
②駐車場代が発生する
車の置き場として戸建てとは違い駐車場代が発生します。
敷地の一部を借りるわけなので、費用が発生するのは当たり前ですが戸建てとは違った費用なのでデメリットとして挙げさせていただきました。
③上下左右の部屋の住民に当たり外れがある
これはもう住んでみないとわからない可能性が非常に高いです。
せっかく購入したマンションでも、上下左右の生活によっては自分の生活の質が変わってしまいます。
かなり防音性能を高めたマンションであれば問題ありませんが、購入前の現地確認は入念に時間をかけて見学することを強くおすすめします。
④換気設備が整っていない
これは最近の戸建て事情と大きく違うなぁと感じる部分なのですが、現在の住宅には２４時間換気システムというのをつける義務があります。
２４時間換気システムには大きくわけて３種類あり、マンションには第三種換気システムというものが導入されているのが非常に多いです。
元々はシックハウス症候群を減らす目的で設置されてますが、最近では冷暖房設備の効率化や室内の空気をそもそも綺麗にする働きがあったり、戸建てでは非常に大事にされている設備です。
マンションは非常に高気密高断熱の住宅を作りやすいですが、この換気設備が雑なものだと
「玄関ドアを開ける時に扉がめちゃくちゃ重たい！！」
「扉を閉める時にかなりの勢いで扉が閉まって危なく、大きな音を出してしまう。」
などといった現象が起きてしまいます。
キチンと空気の入れ替えができていないということです。
この２４時間換気システムについては別記事で大きく取り上げますが、マンションの換気システムには非常に大きな穴が存在しやすいと考えてください。
⑤結露が出やすい
上記の換気設備にも関わってくることです。
最近のマンションでは窓の性能が高くなって少し結露も出にくくはなってきましたが、冬場に家の中を暖かくして加湿器をガンガン回していると窓周りの結露は結局でてきてしまいます。
マンションだからというわけではありませんが、マンション事業者がバランスを考えて建設していたら結露なんて出てこないので、結露がでる住宅である以上、結露が出やすいというデメリットが存在すると考えてもらって大丈夫です。
⑥リフォームに制限が多い
持ち家戸建てにも制限は存在しますが、マンションの場合は構造だけでなく搬入できる物の大きさに制限がかかります。
特にエレベーターに入りきらないものは変更できないですよね。
さらに、1人の住居ではないのでリフォームする際には管理組合の許可が必要になります。
⑦生活に制限が出てくる
リフォーム以外にも管理規約には生活に制限が出てきます。
例えば、ペットを飼ってもいいかどうか？ペットと一緒に過ごすにも許可が必要になってきます。
その他にも集団で生活するのと同意味であるマンションでは、下の階や隣人に気を使って生活を制限することがあるかもしれません。
⑧災害時の避難が困難になる可能性がある
これは特に高層階に言えることでしょう。２０階にマンションを購入したとして、地震によって停電。さらに火災が発生したとしてすぐ外に避難できますか？マンションは地震や災害に強い構造にはなっていることが多いことは多いです。ですが、万が一が発生した時に逃げ遅れる可能性というのは否めません。
⑨寝室などに窓がないケースが多い
これは構造上仕方ないのですが、南側にリビングを配置する関係上、角地でない限り寝室は良くても北側に配置され、明るい部屋というのはリビング以外ありません。
リビングが明るければそれでいいという方なら構いませんが、朝日を浴びて朝を迎えたいという方には不向きですね（笑）
⑩間取りの自由度やデザイン性の自由度が低い
注文住宅では自分の理想とする家を実現する間取りの自由や、好きなデザインを実現することは難しいです。
基本的には有るものから選ぶことになるので、好きなようにすることは難しいですね。
それぞれの特徴を考えてみて
メリット・デメリットを列記してみましたが、マンションは利便性が高い一方で費用面を考えた時やプライバシー面、住居そのものの性能的にはかなり難点が多い。
実際に住むことに関しては問題は少ないのかもしれないけれど、一生住む為のマンションというよりも、目線としては将来売却することや賃貸として貸すことを視野に入れて購入を検討する方が失敗はしないと考えられる。
では実際にマンションの購入に向いている人はどんな人なのかを考えてみよう。
●マンション購入に向いている人
あくまでもマンションの購入に向いている人が対象なので、マンションを賃貸で借りるということは無視した考えです。
マンションの購入に向いている人・・・
①「リセール・リユースを積極的に考えられる人！！」
正直、これが考えられない人にはお勧めしません。
日本は現状人口が減少しつつあります。
子育て時代を楽に暮らすと考えた場合は、立地が良いからマンションを購入するよりも、リセールやリユースをするつもりがないのであれば賃貸で充分なんです。
充分というのは不適切かもしれません。
リセールやリユースを意識せずに今のマンションを購入すると、将来金銭的に苦労するのが目に見えていると言っても過言ではありません。
マンションの購入は非常にリスクがありますが、上手くすればリターンも大きい住宅なんです。
堅実な方にはあまりお勧めできませんが、リセール・リユースを計算できる人にとっては、最高の住宅の一つであることは間違いないと思います。
②金銭的にかなり余裕がある人
正直戸建てを購入するよりもマンションはかなり割高です。
その代わり利便性が高く、生活のしやすさに関しては圧倒的です。
金銭的に余裕があるならマンションに住むことは特に問題がないと思われます。
具体的には、毎月のマンション購入費用や固定費用を出費していても貯蓄率が１５％以上の家庭であれば問題ないと思います。
貯蓄率とは？
貯金額÷手取り収入×１００＝貯蓄率
と計算することができ、生活の安定を目指す上で一定水準をクリアする為の指標です。
戸建てでも同じですが、購入してから貯金ができないのであれば不動産の購入は控えましょう。
マンションの購入というは間違いなく贅沢な買い物です。
ステイタスを感じる方にとっては良い買い物かもしれませんが、堅実に生活したい人にとっては諸刃の剣です。
金銭に余裕がなければ、別の住居をお勧めします。
〇まとめ
マンションに向いている人は基本的に極少数であると断言しても良いと思っています。
リセール（購入後、将来売却）
リユース（購入後、将来賃貸）
このあたりを積極的に将来行えるのであればマンション購入は問題ありません。
また、金銭的に余裕がある家庭なのであれば、利便性を求めてマンションを購入してしまうというのもまた一つの選択肢だと思います。
ですが、一般的には安易に購入に踏み切るものではないと肝に銘じて欲しいと切に願っています。
参考になりましたか？
本日は以上です。
次回は
「黒no+e 第一章：賃貸？持ち家？どっちがいいの？」
Vol.5：持ち家戸建てに向いている人
に続きます！
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