～土地探しで気になる私道の種類〜目の前の道路は違う人のもの⁈
最近では、古家・空き家を利活用して不動産投資をされる方も増えている。
初めての不動産投資は「築古戸建て」を買え！みたいな話しを、YouTubeやブログなどで見ることも増えた気がします。
築古戸建て投資は建物ばかりに目を向けず、出口戦略をしっかりと考える必要があります。
「最終的に売れる土地なのか？」は押さえておきたいポイントです。
お手頃価格の古家付き土地を見つけたとしても、相場より価格が安い場合にはちゃんと理由があるのです。
⭐︎前回の記事⭐︎
位置指定道路（建築基準法42条1項5号）
今回も、昔の開発した地域でよく見られる私道について書いてみたいと思います。
〜第42条1項3号に該当する道路とは⁈〜
・建築基準法施行当時から存在した幅員4ｍ以上の道のこと
※建築基準法施行日とはいつ？→1950年11月23日（昭和25年）
一言でいうと、約70～80年以上前から使用されていた道路（既存道路）で「建築基準法上の道路」という扱いになります。
そのため、家を建てたいと考えている方に取って、それほど心配になられることはないでしょう。
〜実例をもとにイメージする〜
公道で幅員4ｍ以上ある道路は1項1号道路に該当するため、1項3号道路は私道と捉えて良いでしょう。※写真参照
①右側赤枠が敷地（本地） ②左側赤印が道路持分
お分かりになるでしょうか。
実は、同じ所有者でも敷地(本地)と私道(持分)は離れています。他の分譲された敷地も同様に、自分の敷地「前」以外の道を私道持分として所有されている。
〜注意すべき点とは何か？？〜
当時の当たり前が今の当たり前ではなくなっています。土地の話しだけではなく、建築物にとっても同様です。
建築基準法改正や正式書面の精度の問題など、今では「不備」「改善する必要あり」などの判断をされることも珍しくはありません。
前置きが長くなりましたが、今回のケースで注意すべきポイントとして以下のことが挙げられます。
・私道の地下埋設物（ライフライン）は公設管or私設管
・道路管理の扱いについて、自治体の関与はあるのか
・掘削工事などが必要になったときの対処方法
→不動産売買時には、掘削承諾書の話しが出るかしれません。
・近隣住民の認識・管理・ルールなど
前述のとおり、昭和25年以前から既存道路としての扱いをされてきた経緯から、役所やライフライン関係を所轄している部署などに足を運んでも、当時の手書きの書類をもとに確認している状況です。（公道・公設管に関しては、所轄部署内でネット検索をし確認出来るようになっています）
そのため、将来的な建替えも想定（建替えする際に、問題が生じないか）した上で慎重に検討することが重要でしょう。
～まとめ～
「私道」は自治体も関与をしない、しにくい。そのため、自己責任の考えを持つ必要があります。役所内で役所の方に詰め寄る人をたまに見かけますが、自分で知識を付けて対処方法を考えるか、不動産・建築の専門家を味方に付けて協力し合いながら目的達成をすることを目指した方が生産的です。
今回の実例については、不思議に思われた方も少なくはないのでしょうか。
「敷地（本地）」と「私道持分」をあえて離す方法は、一般的でもあったようです。
理由のひとつとして、、
テレビでも観たことがあるかもしれない「自分の所有している私道」を主張することで、近隣住民に対して目の前の道を通るな！というシーンを、、
このようなトラブルを防ぐための措置ということです(相互持合型)
私道だからダメという話しではなく、メリット・デメリットをしっかり認識する事が重要なことです。
引き続き、住宅業界の現場視点で書いていきたいと思います♪
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メール: susaki@bluebird-akiya.com
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