不動産投資Q&A 【知って得する予備知識編】

どうも
こでぶ大家です。

DMを貰った方からの質問と私の回答をそのままコラムにしました。
コラムって自発的に書くより、質問を頂いて回答した方が筆が進みますw

数ある資産形成の中で、不動産投資の知識として少しでも参考になれば幸いです。

私の実績（自己紹介）です↓
https://note.com/_kdb_/n/nb072f2d316d5

個人情報だけピーさせていただくので99％原文のままですｗ
※誤字脱字はお許し下さい。

こでぶさま
お世話になります。
note で色々ご相談に乗っていただいたAです。

色々と親切にアドバイスいただきありがとうございます。またお言葉に甘え図々しくメールまでしていまい大変恐縮です。

今35歳で（個人情報なのでピーーｗ）で働いています。
数年前から不動産投資はやりたいと思い勉強はしてたものの、妻の説得に時間がかかりようやく半年ぐらい前から不動産屋を回り物件を紹介してもらってます。

区分マンションは、投資対象として外してましたが、こでぶさんのアドバイスでもう一度検討したいと思いご連絡いたしました。
可能な範囲で結構ですので、下記点についてアドバイス等いただけますでしょうか。

①CFが出る物件はどのような物件を買っているのでしょうか
・エリア、築年数、表面利回り、ワンルームタイプ、価格帯
・フルローンで管理費・修繕費払って月２～３万のこる物件ってどんな物件でしょうか？？

②融資金額
・区分マンションの場合、担保評価がでるとのことですが、フルローンで購入可能なのでしょうか。そうすると自己資金は10％？

③売却益が1000万とは？
・すでに売却益が見込めるということは、相場からかなり安く購入しているとのことでしょうか。それとも物件価格が下がらないエリアで購入しているいうことでしょうか。

④4物件を買い続けれるのか。
個人で物件を買い進めていくと借入が多くなると借入ができなくなると思いますが、こでぶさんが4物件をかえたのは、年収が高いから？それとも物件評価が借入額より高いので担保余力があるので買い増しできているのしょうか。
正直私は住宅ローンもあるので年収の10倍だと（ピーー億万円w）がいっぱいいっぱいなので買い進めるためには、実績を作ってプロパーローンに切り替えるしかないと思っております、、

⑤物件情報
良い物件を入手するためには、コツコツ不動産会社をまわっているのですが、区分マンションも同じやりかたでしょうか？？

お忙しいところ色々お聞きしてしまい大変恐縮ですが、
お手すきの際にご確認いただけますと幸いです。

よろしくお願いいたします。

Aさん
こちらこそお世話になります。

ご質問ありがとうございます。
小生、不動産投資は趣味のようにやっておりますが、最近はなかなか人に話す機会も少なく…コラムを書くにも文才がなく…noteで通りすがりにコメントしてしまう次第であります。

それでは質問に対して回答させていただきます。
①「物件」
▷エリア
東京都2戸
神奈川県2戸

▷築年数
購入時（築4〜13年）

▷表面利回り
購入時（5.42%〜7.38%）

▷部屋タイプ
1K 2戸
1LDK 2戸

②「融資金額」
4戸目は10%入れました。
それまではフルローンです。
ちなみに10%入れなくても買えたかもしれませんが、余裕があったので入れたような気もします。

③「売却益が見込める」
ここ数年都心エリアの価格が上がっているのが一つの要因です。
また4〜50平米の1LDKが2戸ある為、空室になったら自宅用として販売できるので、そこでも売却益がかなり取れます。

④「買い続けられるのか？」
ここに関しては不動産投資をやる上で1番重要な点だと思います。
私自身購入できるか分かりませんでしたが、何行もの金融機関に相談し、ありとあらゆるエビデンスを準備しました。
※改ざんはしてませんw
物件の担保評価もあると思いますが、金融機関の開拓という点をかなり熟考しました。
また会社員ですが事業融資として借りているのでプロパー扱いなんですかね？笑
ちなみに1戸目購入時は年収400万円で4戸借換時は600万円くらいだったと思います。
自宅はありませんが、総額7,000万弱なので10倍は超えてますね。

⑤「物件情報」
購入時は年に1戸絶対に買ってやるという気持ちが先行してましたので正直あまり深く考えずに購入してたかもしれません。
これまでの実績は結果論なので、それまで意図して狙っていた訳ではありませんが、自分なりのこだわりはかなりあると思います。
ちなみに不動産会社は回らずにネットで探してました。

うまく回答になっているか分かりませんが、とりあえず返信を、という気持ちでここで一旦返信させていただきます。
まだ伝えきれない部分がたくさんありますので、深掘りしたい点に関してはまたご質問下さい。
回答しながら、ここnoteのコラムにできそうだな〜という点が幾つか見つかりましたのでいつかコラムを更新したいと思いますw

よろしくお願い致します。

こでぶさま

お世話になります。
Aです。

お忙しいところ早速のご回答ありがとうございます。
大変参考になりした。
note のコラム楽しみにしております（笑）

区分でCFが出るのは、融資期間が30年ということと、金利が安いから成り立つんですね。
こでぶさんが、金融機関の開拓に力を入れておそらくプロパーローンだから金利もかなり安いですし。

また1LDKの物件であれば住居用としても販売できるので、たしかにメリットはありますね。
でも投資用マンションではない物件だと管理費、修繕費積立金が高くないですかね？？

あと最後に2点だけお聞きしたいんですが、
金融機関の開拓時期は物件の申し込みをいれてからでしょうか？
またどのような資料を金融機関にお持ちしたんでしょうか？（事業計画書や経歴などでしょうか。）

度々恐れいりますが、
よろしくお願い申し上げます。

Aさま

引き続き回答させていただきます。
毎度偉そうで恐縮ですが、率直に意見させていただきます。

1LDKも投資用のオーナーチェンジ物件です。
ファミリータイプのマンションに併設しているケースもあれば、ご存知かと思いますが東京都のワンルームマンション開発規制により1Kだけではなく1LDKも条例で区によって併設しなければいけなくなっている為、探せばけっこうたくさんあります。
※3LDKが主流のファミリーマンションにもDINKs向けの1LDKが併設されている場合、専有面積の持分割合で管理費や修繕積立金が変わる為、そこまで高くありません。
またワンルームマンションに比べ、供用部のグレード（ロビーの広さ、エレベーターの数、セキュリティ面など）が大きく変わります。
こういった1LDKは始めに投資用で購入する人が多く賃貸になっていることがあります。

また賃料改定についてまだnoteに細かく書いておりませんが、1LDKはアパートや1Kのマンションと違って賃料相場が定まっていない為、賃料の値上げが期待できます。

実績として購入時から1戸あたり1〜2万円賃料を上げることができました。
これだけでも再販価格が3〜500万円は上がります（これ有料記事レベルの情報ですw）
あくまで結果論ですが、手段の一つとして空室になったタイミングで室内や建物供用部の写真を撮りに行き賃貸会社の人へ写真を送ったりした結果です。（この辺もコラムになりそうですねw）
ご存知かと思いますが賃貸借契約月も2〜3月ですと強気で賃料設定できますので、契約月も物件選定の際に判断材料にしてます。

賃貸仲介の経験はありますか？もしあればノウハウは既にあるかと思いますが、物件の写真の載せ方や間取り図を見やすくするだけでも問い合わせ数は格段に変わるかと思います。

金融機関の開拓と物件の選定の順序に関してはケースバイケースです。
個人的には物件よりも借入先の方が重要だと考えております。
融資の稟議が通ったけど物件がなくなった、買付を入れたけど審査に落ちたというのはどちらもそれぞれの担当者に対して信用を損なう事になるので極力避けるようにしてます。

持ち込む資料に関してですが、
正直全て揃えるのはかなり面倒ですが、始めに揃えておくことで金融機関に対して熱意を示せます。
（借換していただいた銀行へは最初に窓口で全て渡したので、その後は打診書を郵送し銀行面談するだけと、かなりスムーズでした）
※ゆくゆく審査が進めば必要な書類になるので準備しておいても損はないかと思います。

・物件資料
販売図面、謄本、物件の周辺相場が分かる資料（物件価格、賃料）、賃貸借契約書

・個人情報
名刺、免許証、保険証、住宅ローン等の借入があればローン償還表、経歴書、確定申告書、公的書類（住民票、印鑑証明書、課税証明、納税証明）

・事業計画書（的なもの）
物件概要（エクセルで作りました）

・エビデンス
預貯金、定期積立や預金の履歴、積立保険等
※仮に何かしらの商品で毎月5万円の積立をしている人は毎月5万円積み立てていた実績とキャッシュアウトに耐えられる人という良い印象を与えられます。（銀行が恐れているのは不良債権になる可能性の人です）

またバーターという訳ではありませんが、不動産の収益を銀行の投資商品で良いものがあれば運用してもいいですよという姿勢も伝えました。
長期的な目線で捉えてくれる場合、ゆくゆく「不動産投資で成功する人＝その収益をウチの銀行で預かれる」という所まで考えてくれます。（少々大げさですがw）

金融機関の融資担当の人も忙しいですが、数字は欲しい（貸したくても融資先がない状況）です。
また不動産への事業融資経験がない担当もいる為、書類を渡して上司に見てもらう必要もあるかと思います。
※私の場合も始めに窓口で対応してくれた担当（入社7〜8年目の行員）は不動産の知識はほとんどなく消極的且つ塩対応でしたが書類だけでも目を通して下さいと書類を渡したところ、1週間後くらいにその担当の上司から融資したいと直接連絡をいただきました。

また私の場合は自宅がありませんでしたが、既に自宅がある人を好む金融機関もありました。将来的に住宅ローンを組まれると負債が増える可能性があるという見られ方をするからだと思います。

物件の選定方法ですが、不動産会社の提携金融機関によるパッケージ物件（融資付）は最低でも300万円は利益が乗っていると思います。
投資用不動産の価格は正直グレーです。
1番評価が高い金融機関の融資額がその物件の価格になります。（1番利益が取れるからです）

※CFも大事ですが、店頭金利より金利が低い分、価格が上乗せされている物件よりは、高い金利でも安く買った方がリスクは低いです。（売却と借換による逃げ道があるからです）

その為、仲介物件か業社売主物件（仲介手数料がかからない）を選定し、且つきちんと元付け業社から買う方が良いでしょう。
※仕入れ業社の代わりに代行で売主になっている転売業者もありますがこれも利益が抜かれています。
※ここは販売図面と謄本からだいたい分かります。
謄本から前所有者が何故その物件を売るのか、売却益がどれくらいなのかが大体把握できるので、謄本は大きな指標になります。
物件情報や購入時のコストカットに関してはお仕事柄アドバンテージがあるのではないでしょうか？

また既に不動産投資のスキームを熟知しているのであれば、セミナーや営業マンに必要以上に会うのはあまりお勧めしません。
それはバックエンド（最終目的）が「物件を購入させること」だからです。
中には良い営業マンもいるかもしれませんが、業務として商談している以上、ノルマや社内での報告義務があると思うので、どうしても本来の情報から偏った話になってしまう可能性があります。
（私も電話で買いませんか、売りませんかという営業がしょっちゅう来ますが殆どその場凌ぎのトークを浴びせられていますw）
そんな色んな意味で忙しい営業マンから賃料の上げ方や資産拡大へ効率の良い購入方法をレクチャーしてもらえることは難しいと思います…

ちなみに私はどこかの不動産会社の回し者でなければ、他の金融商品を薦めるつもりもありませんのでご安心下さいw
暇（だったらコラム書けよw）なので少しでもお役に立てる情報を届けられればと思っております。

また質問があれば回答させていただきます。
どうぞ、よろしくお願い致します。

こでぶさま

お世話になっております。
Aです。

お忙しいところ早速ありがとうございます。
前回のメールより長文かつ有料級のノウハウを
回答いただき大変恐縮です。
タダより高いものってないですからね笑笑
私が何かお役に立てることがあれば、惜しみなくこでぶさまに貢献させていただきます。

1LDKも投資用物件なんですね。しかも1LDKタイプは、賃料改定、売却時とメリット多いですね！

金融機関の資料等についてもご丁寧にありがとうございます。経歴書や、通帳のコピーなどはファイルにして準備しておくとスムーズですね、、
またご指摘のとおり、金利が低いパッケージ商品は危険ですね。気をつけます。

物件の探し方は正直私も不動産屋に回って良い物件があると、他から申し込みがはいりそうです。　とか私も営業なのでそんなジャストタイミングで申し込み入らないだろ！とか思ってしまったり、そもそも良い物件はスピード勝負で1日で買い付け殺到みたいなみんなで取り合う的なことも嫌なんですよね、、

そうするとネットに乗ってる物件を価格交渉して安く買うというのがいいかもしれませんね。
そのためにも自分は金融機関開拓は済ませ、借り入れが出来る人ってことを売主に言えないと交渉の土台にのりませんからね、、

色々大変勉強になりました。
アパート 、区分も含めて検討していきたいと思います。物件買えたらご報告いたします。
目標は今期中です。

こでぶさんは色々なノウハウがあるので、有料記事でもいいんじゃないですか！笑
私買いますから！！

こんなにもご丁寧に回答頂けるとは思ってもいませんでした。本当にありがとうございます。
何かのご縁ですので引き続きたまには情報交換？（私から提供できる知識が今のところないですが、）させて頂けますと幸いです。

よろしくお願いいたします。

Aさま

いえいえ、私も回答してて楽しかったです。

コラムって何書くか迷いますが、質問形式だと書くことが明確なので筆が進みますw

私もスピード勝負のような物件はあまり好きではありませんのでネットでゆっくり探しました。

ちなみに半年ほど誰も問い合わせが来てないような物件を買ってますw
価格交渉は言うのはタダですからね。

4戸目を買う時は物件の担当者に（価格より1〜200万円下の金額）だったら即決しますって伝えて（無理ですって笑われましたが）2ヶ月後くらいに「売れないんで価格下げて良いって言われたんですがまだ探してますか？」という連絡が来て即決で購入しましたw

そもそも「良い物件」て何なのか？とかなり追求しましたが、希少エリアという部分はあるかもしれませんが、もし良い物件があったらとっくに業者が買い取ってますもんね…

追求した結果、不動産業界の仕組みや、いかに出口戦略を考えながら動くかという思考になりました。（私のストレングスファインダーの上位が学習欲や収集心なのでw）

まだまだ有料記事レベルのコラムを書ける自信がありませんが、「有料級のノウハウを回答いただいた」というお褒めのお言葉で大変幸甚です。

不動産投資を趣味として楽しんでおりますので、引き続き何かあればお気軽にご連絡下さい。

よろしくお願い致します。

少しでもご参考になれば幸いです。

お読みいただき有難う御座いました。