投資用マンションを7年持って

やっくると申します。 サラリーマンの傍ら、すんでメンターとして活動しています。

この度、株式会社すんで（以下、すんで社）に仲介をお願いして、投資用マンションの売却→購入をしました。せっかくなので今回の経験を記録に残そうと思い、noteを立ち上げました。

以前こちらのツイートをした時に反響があり、関心のある方が多いのかなと感じました。投資用マンションに興味を持っている方の参考になればと思います。

投資用のワンルームを7年持って先日売却したのですが、実際どうだったかって話は需要ありますか？ https://t.co/OlLFz1jLN1

— やっくる (@sunde_89ru) May 28, 2024

初めての投資用マンション購入

そもそもなぜ投資用マンションを所有していたのか。まずはその経緯をお伝えします。遡ること2016年のお話です。

年初に居住用の新築マンションを契約し、翌年春の引き渡しに向けて期待を膨らませている時期でした。
そのような時期に、以前から投資用マンションについて興味があり、投資用マンションのことを調べていました。
ホームページで某企業の内容が目に留まり、資料請求してみました。サブリースで空室保証がある点に加え、大学の先輩がこの会社の物件を所有していると聞いたことがあったのも問い合わせた動機でした。
ある日営業の方から電話を受け、相談会をやるのでオフィスに来てくださいと誘われ、オフィスに行くことになりました。
話を聞くだけのつもりだったのに、いくつか物件を紹介され、最後に紹介された物件が千代田区ということもあり、資産性を見込めるいい物件なんじゃないか？と思い、舞い上がっていた私は契約する方向で話を進めていました。

とはいえ、居住用マンションの引き渡しを控えている身。「居住用のマンション引き渡しを控えてる中で大丈夫なのか？」というのは確認しました。
「居住用の住宅ローンを銀行からフラット35に変えれば、居住用の方も問題なくローンがおりますよ。」のようなことを営業から言われました。
仕組みは理解できたようで理解できていませんでしたが、その言葉をもとに、引き渡し3ヶ月前にデベ担当者に金融機関の変更を相談しました。
デベ担当者にはだいぶ嫌な顔をされましたし、銀行の担当者にも心配されましたが、できなくはないということでフラット35に切り替えることで落ち着きました。
余談ですが、当時フラット35は金利1%を切っていたので、私自身はフラットにすることにあまり抵抗感はなかったです。

掃除してたら前居マンション購入時のフラット35の書類が出てきた。 pic.twitter.com/u3IhWLSO2W

— やっくる (@sunde_89ru) April 1, 2023

2017年、無事に居住用マンションと投資用マンションの両方を手に入れることができ、残債を減らす日々がスタートしていきました。
投資用マンションは5,000円/月持ち出しがありましたが、持ち出しがあるとはいえ、家賃でほとんどローンが支払われているし、サブリースだから気にするほどではないか、と違和感なく数年過ごしていました。
ただ、居住用マンション購入後もマンクラ界隈のTwitterを見いていたり、すんでメンターの活動を通じて知識をつけてきたことで、ちょっとずつ違和感を持ち始めてきました。
違和感や不安が積もりに積もったところで、すんで社の南さんに相談してみようかなと考え行動に移しました。

すんで社に相談

2023年11月某日、南さんにX(旧Twitter)でDMを送りました。

《悩みのポイント》
・5000円/月持ち出しがある(負担ではないが、5000円でも持ち出しがある時点でイマイチなのか？)
・相場サイトを見る限り、購入価格から上がっていない(千代田区なのになんで上がらないの？という感覚)
《相談事項》
・すんで社は投資用物件の売主仲介が可能か？
・売却時の収支試算、及び(もし売却益あれば)売却益を元手に別の投資用物件の購入をサポート頂けるのか？

私のメッセージ抜粋

すると南さんからzoomで話しましょうと即レスが来ました。その日の夜にzoomで経緯を説明しました。事前に物件名をお伝えしていましたが、zoom面談時に南さんが物件について調べてくれたのは驚きました！
面談時に頂いたコメントを要約すると、

• 立地はいいが、賃料が取れないのでもったいない。(サブリースだから)

• 単身者が住むなら、山手線の南側がオススメ。（今の物件は立地は良いけど、単身者が好んで住むようなエリアではない）

• 売却して、別の物件を買うのもアリ

いくつか南さんが調べた物件を見せてもらいました。自分が所有している物件と比較して、利回りが狙えそうだし、家賃の調整がききそうと感じ、買い替えも良いかもしれないと思えてきました。
南さんに所有物件の契約書内容を確認してもらい、売却活動を進めることになりました。

2日後、南さんから契約書の内容を紐解いた見解を聞き、売却方法についていくつかオプションを提示頂きました。
検討した結果、今回はオーナーチェンジ で売り出すことにしました。

オーナーチェンジとは、賃貸住宅の所有者が、入居者が入ったままの状態で、その住宅を売却することです。投資用のワンルームマンションでよくある売買形態です。

通常の売却にすると実需にも売れる可能性(限りなく低い)がありますが、それ以上に借主を追い出す必要があり手間がかかる、売却活動が長引くと家賃収入が得られず持ち出しが増える可能性があるといったデメリットが上回ると考えたのが理由です。
ちょうど同物件で同じ間取りの上層階が1年弱売りに出続けていたので、そこより割安感を出しつつ購入価格ちょいプラス(+30万)で売りに出すことにしました。
南さんが一日二日で膨大な契約書類を読み込んで理解し、納得感のある提案をしてくれる、スピーディかつ的確な対応に感動しました！！

Slackに招待され、売主仲介契約を締結。電子で契約書にサインするので、自宅で好きな時間に対応できるのは便利でした！
ここまでで5日間というスピード感！！

さぁ、売却活動のはじまりだ！

売却活動

スタート後の反応

マイソク（物件概要が載っている広告）を作ってもらい、レインズに掲載いただきました。レインズ掲載1時間後に早速業者からの問い合わせがあったのですが、約10%の値引希望だったためお断りしました。
振り返ってみれば、ここで受諾していれば利益がそれなりにあったのですが、さすがにこの時点で値引きの提案は受け入れられなかったです。当時の状況を踏まえると、この時の決断に後悔はないです。
反応が来たのはポジティブに捉え、引き続き反応を待つことにしました。並行して、すんでTOKYO LINEにも投稿いただきました。

保証賃料交渉

売り出してから2週間ほど経過した頃、南さんから賃料を上げることを管理会社に打診してみるのはどうかという提案を受けました。サブリース契約の更新時期が近かったこともあり、表面利回りをよく見せるためにはタイミングとしてアリだなと思い、早速私から管理会社に打診しました。
当然ながら丸腰で家賃上げてといっても応じるわけはないので、根拠を用意しました。

• 賃料相場の上昇

• 物価上昇

• (おまけで) 中古マンション相場の上昇

これらのデータを提示したうえで打診しました。しかし、結果は『実際の賃料の増額がなく、マンション全体を見てもさほど上がっていない状況』という回答でした。
回答内容が理解できなかったので、追加で質問しました。以下追加質問とその回答の抜粋です。

（質問）昨今の物価上昇に加え、千代田区の賃料相場が上昇しているにも関わらず、実際の賃料が上がっていない理由はなぜでしょうか？賃料を上げれば貴社の利益も増えるはずなので、上げない理由が不思議です。
（回答）物価上昇が賃料相場には直ちに反映されるものではなく、物価上昇から賃金の上昇に繋がり、入居者がランニングコストに対して　寛容になることで上昇する傾向があります。そのため、物価上昇＝賃料上昇とはならず、反映にも大きく時間差があります。　
賃料は入居者が入れ替わるタイミングで変更されることが多く、こちらも相場の上昇に反映されにくい要因となります。その為、エリアの賃料相場が上昇しても、実際の賃料が比例して上昇するものではありません。

（質問）マンション全体で賃料がさほど上がっていないとのことですが、上げている部屋もあるということでしょうか？
（回答）入居のタイミングにもよりますが、繁忙期・閑散期により、家賃の価格は増減致します。

（質問）マンション全体で賃料がさほど上がっていないとしても、貴社が一括で管理している物件ですので、マンション全体で賃料を上げればいい話なのではないでしょうか？
（回答）賃料を上げることにより、退去が発生し空室が発生する可能性もあります。　退去が発生しますと、原状回復費用・入居付け時の費用等、必ずしも収支が良くなるとは限りません。

しっくり来る回答ではなかったので、最後の切り札として、自分の部屋が最初の家賃より高い家賃で貸し出されているのをネットで見つけたので、そのスクショをもとに打診しました。しかし、回答は「賃料がXX万円（現在の賃料）で貸出ができたとしても、同額で保証する事は難しい状況で、退去が発生すると原状回復費用・入居付け時の費用等が発生するため、総合的に判断し現状賃料据置で改定とさせて頂きます。」ということで、これが全ての答えだと悟りました。

サブリースは空室保証のメリット以上に、家賃の決定権を管理会社に握られているデメリットが大きすぎると痛感しました。

苦渋の決断

売出しから1ヶ月経過し、現状の価格では売り抜けるのが難しそうな雰囲気を感じ始めました。というのも、このタイミングで修繕積立金が上がり、表面利回りが下がったからです。これまで買付希望であった金額も参考にしつつ、300万円下げることにしました。
すると、改定後の価格のさらに安い価格で買付希望がありました。この価格だと売却しても利益ほぼなしのトントンでした。ただ、早めに捌いて利回りのいい物件に変えた方が良いと判断し、買付に応じることに決めました。
売却活動の冒頭でも書いたように、最初の買付希望でOK出していれば高い価格で売れたのですが、当時その決断はできなかったので後悔はしていないです。
（余談ですが、買い取った業者は1ヶ月ほどで買付先が決まりました。自分が売却に苦戦した感触があるので、上乗せした価格で思ったより早く見つかったことに驚きました。）

売却を終えての振り返り

振り返ってみれば、投資用マンションの営業さん自身の利益優先の言葉に踊らされていたし、契約時点で勉強不足だったのは大大大反省点です。

• 利回りの計算を理解していない

• エリア×ターゲット層の相関を理解していない

• 相場を理解していない

居住用の物件購入や「すんでメンター」の活動を通して、それなりに知識がついてきた状態で見ると、だいぶヤベー奴だなと思います（笑）
正直不動産2 を見ていて、過去の自分と重なる部分もあり、目も当てられませんでした。

一方で、それなりのリスクを取って勢いで進めたから見えた景色もあり、幸いなことに損はしなかったので、結果オーライと捉えています。
頭でっかちになって身動き取れないのもよくないし、勢いに任せすぎるのもよくない、バランスは大事です。（とはいえ、一歩間違えていたらとんでもないことになっていた・・・）

契約〜引き渡しまで期間の長い物件（特に新築マンション・新築戸建）を契約した方には、投資用物件の購入はオススメできません！！
予定していた住宅ローンが組めなくなる可能性があり、引き渡しできなくなるリスクがあります。
引渡しが終わってから、余った与信で検討するのが安全です！！

今回の経験を元に私から言えるワンルーム業者から購入する際の注意点を以下にまとめました。

よ〜く考えよう♪

売却活動が終わり、購入活動が本格的に動き出しました。
ここからは１件目の投資用マンションの経験を踏まえて、２件目はどのような戦略を立てたかをお伝えしていきます！
具体的な情報も書いていくため、有料とさせていただきます。（やっくるに因んで890円にしました）

購入活動

1件目の経験を踏まえて考えた条件