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エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。2020年宅建士資格…

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エンジニアから脱サラし、戸建（6軒）に特化した不動産賃貸業経営中。2020年宅建士資格取得。 マンション２区分、アパート1棟運営中。 DIY：マルノコ持ってる 趣味：ゴルフ１年目、麻雀、フルマラソン（５回完走）、サーフィン（挫折） 資格：漢検準１級、ディジ検２級、ラジ検３級
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ダウンライトの様々な種類！　#戸建教習所

今日もダウンライトの話の続きです。 重要なのは具体的に指定することです。ダウンライトは様々な直径のサイズがあります。 大きさだけでも７５Φ、８５Φ、１００Φ、１３０Φ等々。。。 以前リフォームした物件で、電気屋さんに 「７５Φの穴は小さくて手が入らないので１００Φにしてほしい」と言われたことがあります。 空想的に自由に設計はできますが、作業者によって、やりやすさは異なるのです。 試したけど構造上ダメだったという例もあります。 ボードに穴開けをしてみたら、大きな梁が出てき

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    • 浴室リフォームの考え方③　#戸建教習所

      築４０年前後の戸建は、浴室が大体タイル張り寒そうな仕上がりになっています。 そして、これをきれいに今時のかんじにリフォームしようとすると、１００万円クラスの費用がかかるイメージを持っています。 狙う家賃やエリアによって、どのレベルで仕上げるかを見極めなければなりません。 また、賃貸向けなのか実需向けなのか、はたまた事故居住用なのかによっても最終的な「妥協点」が異なってきます。 私がよくやる手法は、壁と天井はアルミ複合板仕上げです。 誰が一番最初に行ったかは不明ですが、戸

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      • 浴室リフォームの考え方②　#戸建教習所

        築40～50年代の戸建で非常によく見られるのが、ステンレスの浴槽です。 熱しやすいのが利点だったのかわかりませんが、こういうお風呂は今でも現役で使われている地域も多いです。 が、前回も記載しました通り、ある一定の層にはウケません。 きれいに磨かれていて、ピカピカになっていて、傷ひとつなかったとしても、見た瞬間に拒否反応が出てしまう方が多いです。 理由は、「見慣れていないからなんか嫌だ」といったところでしょう。 家賃としては概ね７～８万円が上限値のイメージです。 少し年代が

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        • 浴室リフォームの考え方①　#戸建教習所

          ある一定の層になると、浴室は「最低こうであってほしい」というラインがあります。 理由は様々あります。 ・直接、体に多く触れる部分である ・ストレスを考えたくなく、リラックスしたい場所 ・一日のもしくは朝一で過ごす場所 築年数の経過した戸建では、バランス釜の時代もありました。 今時、そもそも存在を知らない人も多いです。 これなら五右衛門風呂の方がまだ銭湯などで見たことある方も多いでしょう。 ただ、家賃３万円代や、スーパー田舎なら許容、という方もいらっしゃるかもしれません。

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        ダウンライトの様々な種類！　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方④　#戸建教習所

          築古戸建投資にはどうしてもリスクは付き纏います。 やはり築年数による劣化は防げません。 が、寿命を延ばすことは可能です。 例えば、耐震補強です。 構造壁や火打ち、補強梁を入れることで家は頑丈になります。 耐震補強は一旦、柱と外壁だけの状態にするスケルトンと呼ばれるところまで解体してしまえば容易に実現できます。 ただ、がっつり費用がかかるので、現実問題は難しいこともしばしばあります。 最も簡単な補修として、すでに外壁に入っているクラックにコーキングを充填するという方法があり

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          賃貸経営における家の傾きの考え方④　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方③　#戸建教習所

          戸建投資に参入する方々にとって、特に「傾き」に対する対処法を知っておくことは非常に重要です。 現場で傾きを見つけた際、「どう対処すれば良いのか？」と悩む方は多いですが、すぐに解決策が思いつかないことも少なくありません。 実際、誰に相談すべきか、どこに助けを求めるべきか分からないことがよくあります。 さらに、重要なのはこのような悩みを第三者、特に先輩大家や業者に相談する際の方法です。 現地で再度一緒に確認できる場合は、傾きを実際に体感し、共感してもらうことが可能です。しかし、

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          賃貸経営における家の傾きの考え方③　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方②　#戸建教習所

          不動産事業において、古い戸建物件を検討する際に避けて通れないのが「傾き」と「クラック」の問題です。 物件の内見時に、これらの兆候を見逃さないことが、事業を成功させると言っても過言ではありません。 クラックは別にあっても良いのです。しかし、その程度が重要です。1cmほどの幅があれば、家全体が地盤沈下している可能性もあり、リフォームして修繕しても経年と共にまた傾いてくる可能性があります。 傾きは、床が水平でないことにより家具や家電が不安定になるだけでなく、居住者の快適性や安全性

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          賃貸経営における家の傾きの考え方②　#戸建教習所

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          賃貸経営における家の傾きの考え方①　#戸建教習所

          戸建ての内見に行くと、目につくのが壁に入ったクラックです。 そして、そうしたクラックが見られる物件では、多くの場合、室内全体や一部に傾きが発生していることがあります。 こうした物件を購入し、賃貸に出す際に直面するのが、この傾きへの対策です。その方法は大きく分けて二つあります。 １．まず一つ目は、傾きをあきらめて、絨毯やカーペットなどを敷く方法です。 しかし、このアプローチはあくまで一時的な対策に過ぎず、根本的な解決にはなりません。 特に、家全体が傾いている場合、すべての部屋

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          小さな確認が大きな満足を生む　#戸建教習所

          私は戸建のリフォーム後は、テレビの映りを自分で確認するようにしています。 電気屋さんは電波が来ているかを小さな機械で確認しますが、最終確認は大家として必ず自分で行います。 なぜなら、「この家、テレビも映らないの！？」と入居後に発覚するのは非常に無駄だからです。 小さなことで入居者からの不満が溜まるのは、とてももったいないことです。 そのため、実際にテレビを持参して確認します。 小型のテレビを購入すれば普段の置き場に困ることはありませんが、意外にも小さなテレビは高価です。

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          貸出前の最終確認　#戸建教習所

          先日、戸建賃貸が１軒決まりました。 賃貸借契約の締結をし、入金が済んだら一安心です。 そして、床掃除と最終確認を。 「賃貸借契約締結した後なんだから、やる必要ないでしょ」という考えもありますが。 ですが、入居後の問い合わせはよくあるものです。 その度に電話対応しなければならないのはとっても手間です。 長期間、安心して住んで頂くことが一番です。 そのためには、入居初期の段階は何事もなく過ぎ去ってくれるのが一番重要です。 できる限り、問い合わせを減らすためには、空室のうちに

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          反復から生まれる買付の成功法則

          「まず物件調査をしてください」 世の中の不動産投資スクールや塾で指導されることがあります。 これは、物件を数多く見ることで、自然と必要な知識が身についてくるという意味です。 実際に、100軒もの物件を見続ければ、その経験を通じて、知識がただ身につくだけではなく、当たり前のように理解できるようになるものです。 より具体的に言うと、物件を見るたびに、どこを注意深く観察すべきか、どのポイントが重要か、自然に判断できるようになります。 特に戸建は特殊で、見るポイントが物件によって

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          コスト視点で見る波板の考え方③　#戸建教習所

          今日は波板の設置手順についてです。 ↓この戸建は築年数は５０年程でした。 ５０年も何もメンテナンスしていないとどんどん経年劣化は進みます。 波板の半分は台風か何かで飛ばされてしまっており、もう半分しか張られていませんでした。 中途半端に割れていた波板は全部剥がします。 剥がすのをサボって残したままにして上から重ねるように隣に張っていっても、強風などの日はバタバタうるさくなってしまいます。 仮に居住者はそれで我慢できても、近隣からクレームが来て、最終的にはオーナーが対応しな

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          コスト視点で見る波板の考え方②　#戸建教習所

          戸建の内装のボロさは、外の波板の様子から推測することができたりします。 内装だけバキバキにデザイナーズマンションっぽい素敵な状態の場合、「いや、まず外の波板なんとかしろや！」となるのは容易に想像できます。 それに、内装をしっかりやる大家さんはほぼ波板の補修工事の単価を理解しているからです。 家全体の工事費用に比べたら波板の交換など、全体の100分の１くらいなのです。 この戸建は波板がバリバリに割れていました。 下から見ても空が見える状態です。 そして、物件購入時、波板の破

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          コスト視点で見る波板の考え方②　#戸建教習所

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          コスト視点で見る波板の考え方①　#戸建教習所

          戸建は内装で差別化がはかりやすいです。 外構はそれほどいじらなくても内装に予算を全投入しても賃貸なら決まることがあります。 昔の戸建には庭に出るためやベランダや小屋など、けっこうな確率で波板が設置してあります。 ですが、当然築年数が経っているため、汚れていたり、破損していたり、と。劣化していることがほとんどです。 ある戸建では、下から見たらかなり汚れていました。 拭いても取れなかったので上側が汚れていることがわかりました。 DIYで張り替えるのはかなり難易度が高いと、素

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          雑草処分のコツ③　#戸建教習所

          戸建は苦労します。 一番厄介なのは、何ヶ月も入居が決まらない期間です。 この期間が長引くと、物件の見た目にも悪影響が出てきます。 ※幸いにも、先日から空室だった物件は入居予定者から「除草剤は撒いていいですか？」と聞いてきてくれました。ラッキーです😄 物件が決まらない理由の一つに、見た目の管理不足が挙げられます。 自分自身が賃貸選びをする際にどこを見るかを考える視点が非常に重要です。 物件の管理状態、特に外観や共用部分の手入れが行き届いているかは、内見者にとって大きなポイント

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          雑草処分のコツ③　#戸建教習所

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          雑草処分のコツ②　#戸建教習所

          先日は、戸建の雑草の除草剤についてお話しました。 が、除草剤の最大の難点が２つあります。 １．処分まで完結しないこと 除草剤は日数をかけて雑草を枯らすことが目的であるため、その日は他の作業ができません。 枯らす→嵩を減らす→袋詰めという工程が必要です。 この「枯らす」という作業も実は大変です😫 例えば、遠方の物件の場合、頻繁に訪れることができないため、枯れたかどうかをリアルタイムで確認することが難しいです。 （現地にリアルタイムカメラを設置するなどの工夫が必要ですが、そ

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