平凡な私が月5万円稼ぐためにボロ戸建て投資🏠を始めた話
こんにちは！
ボロ戸建投資好きのきりん🦒です
ここ数年、副業ブームが盛り上がり
どこのネット記事、YouTube動画を見ても
「月５万円稼げる副業」
「月５万円からの副収入は、誰でも達成できる！」
といった謳い文句が目に飛び込んできます。
はて、そんな簡単に上手くいくのでしょうか？
どうせ何か商材に繋げるつもりなんでしょう。
私はいつも懐疑的な視線で見つめてきました。
そこで、今回は
ツテやスキルもない普通のサラリーマンの私が
「月5万稼ぐ副業なんて、本当にできるの？」
という思いから副業に挑戦してみます。
以下、私の簡単な自己紹介です。
✅一児の父
✅軍資金150万円ほど
✅節約家気質、ビビり（借金絶対むり！）
✅DIY経験なし、車なし、副業実績なし
私との共通点がある方は、共感頂けることが多い記事だと思います。
＃1万字超の記事になりますので、気になる部分だけ目次から飛んで読むことをオススメします！
何か参考になる部分があれば嬉しいです。
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第1章 ボロ戸建て投資を始めたきっかけ
私は元々、学生時代から漠然と自分の力でお金を稼いでみたいと考えていました。しかし、結論から言うと、いくつか副業を試してきましたが全て失敗しています。
過去の挑戦歴です↓
大学生の頃、副業するにも何から手を付ければいいのかわからず、当時1番盛り上がっていた 「YouTuber 」になろうと思い立ち行動してみます。
普段から自炊していたため、料理動画をいくつか上げましたが数十回再生止まりですぐに諦めてしまいました。
会社員になった後もその思いは消えず、将来の会社員人生にも希望を見出せなかったため、「何とか管理職になる前に副収入を作らねば！」と決意し、アロマキャンドルの物販、SNS発信など始めてみました。
＃管理職の暗い顔、業務と給料のアンバランス、日々のプレッシャーに耐えられる気がしません
働きながら作業を継続することは想像以上に気力と体力が必要で、結局２～３か月でやめてしまいました。
サラリーマンとして日夜働きながら、継続的に副業を行うには その副業が「好き」であったり、「ついついやってしまう」ことでないと長続きしないと感じました。
２～３年ほど経ち、結婚して子供が生まれてから身動きが取れなくなってきました。勿論、子供と過ごす時間は格別で何事にも代えられないものです。
家族の時間は最重要。
そのため、副の優先順位は家事、育児の次にあてられます。
色々副業を試したが、成功したためしがない。
最早、私は副業を諦めて
固定費を下げ、積み立て投資の売却益で生活費を賄う「FIRE」しかない！
と考えました。副業から一度遠ざかったのです。
そこで出会ったのがナスビのマネー講座チャンネル↓でした。ここでは、賃貸の代わりに中古戸建てを買って実質家賃無料とするやり方を紹介しています。（この時紹介されていたのは、1000万くらいの戸建てだったと思います）
私は賃貸マンションに住んでおり、固定費である家賃をできるだけ削りたいと考えていたので、これだ！！と思い、不動産に興味を持ちました。
まずat homeから物件を探し始めます。
数ヶ月様々な物件を吟味してから、土地値に近そうな、某再販業者が販売する1000万円の物件を見つけました。私はすぐさま電話をかけ、内見し買付金額の相談をしました。
私が動かせる現金は１５０万円程度。
物件を買うには融資を引くことが絶対条件になります。
結果、融資を引くことは出来そうでしたが、融資期間が短く金利も高いことで月々の支払いが多額になるとのことでした。（現在の家賃より全然高かったです！笑）
私は「そんな簡単な話じゃないのか。土地値以下で買うのは素人だと難しそうだし、失敗すると傷跡が大きい。あと、融資を引くのも今考えると借金みたいで気が引けるなあ」と思い、ハードルの高さを感じたのです。
ただ、これが不動産投資に興味を持つ良いきっかけになりました。
それから不動産投資にのめり込み、YouTubeで楽待や健美家のチャンネルを見始めること数か月。最も私に衝撃を与える動画に出会います。
それは、ふかぽんさんのインタビュー動画です！
動画内容は、いたってシンプルな投資手法。
ボロ戸建投資である、「安く買って、安く直し、高く貸す」というものです。
自己資金が150万程度しかない、借金に対して苦手意識のある私にはうってつけの手法でした。
それからは、ふかぽんさんやエリックさんなど有名大家さんが出演するYouTubeを見漁り、書籍も買って読み始めることになります。
↑私が特にお世話になった本です。
🏠【ボロ戸建て投資とは】
古くて安い家を買い、それを修繕・活用して収益を得る投資方法です。
❶安く家を買う：状態の悪い家を見つけて
購入。価格は数十万円から数百万円。
❷必要最低限の修繕：住めるレベルまで
リフォーム（DIYが多い）
❸賃貸や売却で収益化：家賃収入や転売益
初期費用が少なく、初心者でも始めやすい反面、リフォームや運営の工夫が必要な癖強投資法です。ただ、コツを掴めば、少ない資金で収益を得られる面白い投資法と言われています。
第2章 物件探しの方法と基準
ボロ戸建て投資を始めようと決めた私は、
まず物件探しからスタートしました。
リフォームの技術を先に学んでから物件を探すという人もいますが、物件との出会いはタイミングが大事。
買いたくともすぐには買えないため、リフォームの技術は後回しにするか、勉強しながら物件探しを同時に進めるのが効率的です。
物件探しのやり方は、ポータルサイトと不動産会社の公式アカウントの二つの媒体から見つけています。
主に使っていたポータルサイトは
楽待、健美家、at home、ニフティ不動産です。どれも検索条件を保存し、通知してくれるので必ず通知まで設定していました。
以下、検索条件です。
🏠【検索条件】
①地域：東京、千葉、神奈川、埼玉、茨城、栃木、群馬
②価格：300万以下
③間取り：2K以上
④物件種別：土地、戸建てどちらも
築年数や駅徒歩を入れる方もいますが、
私の基準（後述します）を考えると選り好みできないため、間口を広げるためにこのくらい緩く条件をかけています。
また、ニフティ不動産の場合
①を設定する際、チェックをつけるエリア数が上限を超えるため設定しきれません。
私も「えっ！？一個一個エリア設定しても、全部設定クリアされるんだけど！」と辛酸をなめました😭
でも激安物件を見つけるのに意外と穴場なのでオススメです。
先程の検索条件を保存し、新着物件を眺めます。
最も使いやすいat home を中心に物件情報を確認しますが、単純に価格だけ見ていても早押しゲームには勝てません。
他者に差をつけてお宝物件を見つけるには
備考欄など細かい部分まで目を通す必要があ
り、多少コツがあります。
また、もう一つの媒体である
不動産会社の公式アカウントですが、見つけ方の定石があります。条件の良い物件が紹介されやすく、ライバルも少ないのはこちらの媒体です。
今挙げた２つのやり方について
以下記事で詳細にまとめているので「学んでみたい！」と思う方は読んでみてください〜
さて、肝心の私の物件購入の基準はこちらです。
🏠【物件購入の基準】
•自宅から片道2時間半以内
•上水道、下水道完備（浄化槽可）
•駐車場有り（近隣含む）
•雨漏りなし
•仲介手数料込みで100万円以下
（ただし、ノーリフォームなら130万円まで可）
順に説明します。
仲介手数料込みで100万円以下というのは諸費用やリフォーム費込みで総額150万円に収めるためです。
#不動産取得にかかる諸費用10万、リフォーム費用30万、予定外の出費に備えて10万ほど見積もっているため、予算として50万円ほど余裕を残します。
上下水道（浄化槽可）、駐車場ありという条件は、これを満たせば郊外エリアでも最低4万以上は賃料を取れる水準だと考えられる。
そこから総額150万円を割ると、表面利回り20％以上という高利回りが実現しやすい算段です。
私は妻と交代交代で育児しており、お互い5時間以上のワンオペはしんどいと感じてました。ですので、往復5時間は絶対越えないよう片道2時間半以内に。
最後に、雨漏りなしですが
私が知る中で最も難易度が高いDIYが雨漏り修理で、到底素人には扱えないためです。おまけに、ただ見ただけではどこまで家にダメージがあるか分からず改修費用が見積もることができない。
これら全ての条件を満たす物件は滅多にお目にかかれません。実際、条件に合致するのは体感で1/3000程度の確率でしょうか。
その中で、勿論ライバルとの競争もあります
諦めずに毎日探し続けました。
すると、初めて条件を満たす可能性のある物件を見つけます。
第3章 初めて見つけた物件の衝撃
初めて見つけた物件は、栃木県小山市にある業者売主の戸建てでした。
こちらは、at home から見つけています。
🏠物件のスペックです。
・築６０年
・１６０万円
・上水道、浄化槽、プロパンガス
・お風呂給湯器つき
・隣に月極駐車場あり
・雨漏り、傾きなし
・駅徒歩１５分、自宅から２時間程度
実はこの物件、最初は２００万強で売り出していたにも関わらず、１か月足らずで１６０万まで値下げしています。そのため、私は「指値すれば、更に数十万は下げられるんじゃないか！？これはいける！今しかない！」と思いました。
私は、さっそく業者に電話し内見予約。
当日、業者からセルフ内見で行くようにと伝えられ一人で見に行きます。
最寄り駅はなかなか栄えており、物件までの道もいたって普通だったため「物件の立地もぶっちゃけ良いな、こんなの物件がよほど悪くなければすぐ買っちゃえ！」と浮かれていました。
その後、物件周辺までたどり着くと、まず入口がどこかわかりません笑。住所は確実に合っているはずなのに、まるで目的の物件が見当たらない。
２０分ほど周りを歩いてみると、草が生い茂っている細い小道を発見します。当時、公図の見方、再建不という概念について知識や経験もなかったため、最初から面喰らいました。
おそるおそる小道を抜け、物件の前まで来るとat homeの掲載写真より数段劣って見える外観とともに人を寄せ付けない雰囲気の空き家が現れました。
とはいえ、YouTubeで状態の悪い物件を見慣れた私は少し躊躇いつつも中に入ります。
ここで、私は戦慄します。
中に入ると、築古特有の独特なにおいと蜘蛛の巣、小虫の死骸のオンパレード！！私は小さい頃から都内暮らし、比較的綺麗な家しか入ったことがなかったため、ショックを受けました。
当日雨で外も暗かったせいか、中は懐中電灯で照らさないと家の状態がわかりづらい。私は「誰か変な人がいるんじゃない！？薄暗くて、ホラーゲームみたいなんだけど！もう早く家に帰りたい！」と情けない気持ちで内見しました。
＃今も、薄暗いボロ戸建てのセルフ内見は気が重いです。ホラゲーみたいなもん👻👻
無事家に帰って妻と再会できるんだろうか・・・と考えながら内見していると、じきに築古への耐性がついてきました。一人言を言いながら（何か静かだと怖いので）「この部屋傾きがなさそうじゃん」、「このお風呂場、どこの何を直せばいいの…」、「あっ、キッチンは床抜けてる！？」 、内見を進めます。
一通り内見を終えたところで、ざっくり改修費用を見積もれそうな箇所は写真に残し、業者への指値の交渉材料として活用することにしました。
一方、賃料相場を把握しておきたかったので、近くの不動産会社に赴き賃料相談をします。撮影した室内写真や物件スペックを伝えると、「ペット可かつ近隣駐車場2台を貸主負担で６万がいいところ」と回答されました。
近隣駐車場の相場が月6千円～８千円のため、実質ペット可で家賃4.4〜4.8万ほどで、思ったより低額です。これでは、客付けに苦労しそう。。
既に気持ちは後ろ向きになっていました。
他方、自分が見積もった改修費用はざっと40万円程度。他にも、何を直せばいいのか分からない不確定要素も抱えていたので、「今160万だから、改修費用差し引いて最低９０万まで指値しなきゃいけない。でも、そんな大幅な指値無理じゃないか。。しかも、９０万で買えたとしても総額１５０万に抑える自信がない」と不安に陥りました。
結果、私は業者に指値交渉することもなく、見送りました。
＃今思うと、そのまま貸しやより安価なリフォーム方法等やりようはあったのでリスクを高く見積もりすぎた気がします。あと、あまり悩まず指値してみれば良かった。
初めの一件目はボロ戸建てに圧倒されたのでした。
第4章 100万円以下の物件を探す際の苦労
１件目のショックから立ち直り、また物件探しの旅に出ます🦒
一応、ポータルサイトで物件を探す際に100万円以下の物件はよく出てきます。ニフティ不動産を確認してみると、1万円物件、何なら100円物件さえ存在するのです。
ネット上で売れ残っているのは理由があります。格安物件で特に多いのが雨漏りや袋地の物件。不動産投資たちがこぞって改修に頭を悩まし、使い道が思いつかない、収益化困難な代物です。
勿論、こういった物件は私も手に余ります。あくまで、100万以下の物件の中で希望条件に合うものを見つけるべきだと考えました。
ポータルサイトにて、実際にこの条件で探してみるとどうでしょうか？
関東圏にて 上下水道、駐車場有りの物件だけでも200〜300万円で見つけられれば上等、もしかすると400万円ほどまで価格を上げないと見つからない事に気付きます。
余談ですが、ボロ戸建て投資あるあるです↓
インフラの項目に、「下水道あり」と記載してあるのに下水道が使えないパターンがあります。記載内容を鵜呑みにせず、不動産会社に現況を電話で聞いておきます。
このパターンは、前面道路まで下水道管が敷設されているが、物件まで引き込まれておらず現状汲み取りか浄化槽という状況です。
詳しくは、こちらの記事がわかりやすいです。
私の感覚的に、希望条件を満たす１００万円以下の物件はポータルサイトに載った１０分以内には消えていきます。（不動産会社に問い合わせが殺到し、応答に忙殺されるためすぐに取り下げるそうです。）
大体、スマホに新着通知が来てタップすると「物件情報が見つかりません」とエラーが表示されるので、もどかしくて仕方ありません笑
そうなると１日に何回もポータルサイトをチェックする必要がありますが…
皆さん、それを毎日継続できますでしょうか？
私には絶対できません！！！
毎日新着物件を見ててもほとんど変わり映えせず、すぐ退屈しちゃいます🥱
🏠そこで、私は次の２つの作戦を画策します。
（１）金額以外の希望条件に合うものを指値する
（２）ポータルサイトに載る前に川上情報を手に入れる
「金額以外の希望条件に合うものを指値する」について、不動産投資の本ではよく「売主が売却を急いでいる物件（特に相続物件）」や「売主が思い入れがない物件」が指値しやすいと書かれています。
ただ、希望条件に合う物件に張り付いて見ていると、ある特定の業者が売る物件は短期間で大幅な減額があることに気づきます。
ならば、最初から減額予定の物件なら、指値が通しやすいのではないでしょうか！
そう考え、私は特定の業者に張り付いてポータルサイトを眺めるのでした。（こうして見つけたのが第３章の物件です）
次に、「ポータルサイトに載る前に川上情報を手に入れる」について
アナログなコミュニティから情報を得るか、限定公開のWEBサイト等で情報を得るか、２通りの方法があると思います。
前者は、不動産投資家たちの閉じたコミュニティの仲間に入れてもらい、先輩大家さんから物件紹介頂くというものです。ただ、始めたての私がツテがあるはずもなく、コミュニティに入るという選択肢は捨てざるを得ませんでした。
＃ポータルサイトにて物件価格の安い順から問い合わせて現地に行き、不動産会社とツテを作って格安物件を紹介してもらうという手もあります。
（私はあまり上手く活用できなかったのですが）
こちらの本で詳しく書かれています。脇田さんの本は良書ばかりです。
後者は、不動産会社が一部の投資家向けにネットやSNSで限定公開しているパターンです。私がいくつも物件を探し観察した結果、偶発的に限定公開の場を見つけることができました。
家事、育児をこなしながらボロ戸建て投資をする私にとっては、自宅から出ずに有用な情報を得られるのは大きなメリットです。
２つの作戦を決行すること程なくして
「ポータルサイトに載る前に川上情報を手に入れる」の限定公開から希望条件の物件を見つけ、
なんと１番手、現金満額にて買付できました。
第5章 絶対にしてはいけない方法で買い付け
結論から言うと、初めて買付を出した物件はノールック買付をしています。
ノールック買付とは、物件購入する際に、現地を確認せずに買付を入れることを指します。文字通り「見ないで買う」ため、失敗のリスクが非常に高く初心者が絶対にしてはいけない買付方法とされてます。
なぜ私がノールック買付を入れたのか？
それは「物件が取り合い必至の好条件」かつ「得られた情報で、最悪のリスクは含まれてないと判断できた」からです。一つ一つ解説していきます。
「物件が取り合い必至の好条件」について
今回の物件は、そもそも同じエリア内で出回っている物件の最安値の半額ほどにも関わらず、インフラが無難、かつ駐車場2台以上も保有できる超レア物件✨なのです。まともな形で市場に出ていれば、恐らく4倍ほど値が張る物件だと思います。
🏠物件のスペックです。
・100万以下
・駅徒歩10分以内
・上水道、浄化槽、プロパンガス
・駐車場2台分かつ近隣駐車場あり
・雨漏りなし
・自宅から1時間半ほど
駅近で利便性が良いため、通勤利用者からの底堅いニーズがあります。at homeでの賃料調査、不動産会社に聞き込みを行った結果でも、周辺賃料相場は６万円程度とニーズは高そうです。
さらに、自宅から1時間半ほどで着くということは、近さで言えば同じ関東住みの方が投資しやすい物件だと思います。「投資する方は関東近辺が特に多い」と巷の噂話で聞いたことがあったのでライバルが多いのでは？🤔と考えました。
ライバルに差をつけるため早々に買付を出したかったのです。
「得られた情報で、最悪のリスクは含まれてないと判断できた」ですが、こちらは物件の外観と電話での聞き込み調査により情報収集し、総合的に判断しています。
物件の外観とは、具体的には「エアコンの有無」、「ボットントイレの臭突がないか」、「バラ釜の煙突がないか」、「庭の手入れ」、「周辺環境」、「TVアンテナは無事か」、「屋根にダメージがないか」など確認します。
既にふかぽんさんの本に詳細が書いてあるため、一つ一つの説明は割愛させて頂きますが、Google Mapを活用することでボットントイレ等の最悪のリスクをいくつか選択肢から外せます。
再掲。一応断っておきますが、私はふかぽんさんの回し者じゃないです笑
電話での聞き込み調査ですが、主にインフラと周辺環境、室内瑕疵を聞いています。インフラについては、マイソクに上下水道と記載があっても大抵前面道路に敷設されてるだけの事が多いので市役所の水道課に聞いておきます。
今回の物件、悪い予感が的中したようで、市役所の方から「物件敷地内に引き込んでないから、下水道使えないよ～。ここは浄化槽だろうね」と回答を貰い事実が明らかになりました。（やっぱりマイソク通りじゃないじゃん！）
周辺環境については「周りに近所迷惑な人がいないか」、「私道で通行権やごみ処理場で揉めてないか」、「嫌悪施設が近くにないか」、「時間帯によっては臭いや騒音がないか」を確認しておきます。
結果、どれも今回関係してないようで一安心。そっと胸を撫でおろします。
＃個人的に最悪なのは、私道の揉めごとや近所迷惑な人がいることです。どちらも買った後にどうにも変えようがないですからね・・・気をつけないと
電話での聞き込み調査を進めていき、不動産会社にも瑕疵有無を確認します。私が室内リスクで最も恐れているのは雨漏りです。
不動産会社を通して売主に雨漏りがないか確認しましたが、結果は「雨漏りなし」と嬉しい回答でした。
はあ～～やっと肩の荷が下りる！！いっつも不安でいっぱいです…！
こうして、ライバルに差をつけるため、物件に大きな問題がないことが確認できたため、ノールック買付を出したのでしたのですが、念のため一つ但し書きを入れています。
それは、「内見して瑕疵がなければ有効とする」という内容です。
最悪のリスクを避けているとはいえ、室内がどんな状況か分かりません。もし仮に、売主が知らなかった雨漏りや大幅な傾きがあったときの逃げ道を用意しておきます。
とはいえ、買付は原則出したら撤回できないものなので、あまり他人にオススメできないです😢
長々と書きましたが、こうして、初めての買付を無事終えたのでした。
第6章 買付後、何する？
買付を出した後、仲介している不動産会社から「一番手です」と連絡が来ました。その後「ただ、現在居住中なので数か月後の引っ越しに合わせて内見、および売買契約になります」と言葉が続きました。
えっ！内見までにあと何か月もかかるの！？！？
その間、こっちは何していればいいんじゃー！！！
内心はそう叫びながら、不動産会社の言葉を吞み込み冷静に会話します。
「そうですか、ただ、こちらも早々に売買契約を結びたいのでリモート内見など工夫できないですか？」と私から提案するも、結果は「NO」でした。
その後、何度か不動産会社を通して売主に「物件の中を見せてもらえないか」と打診するも、芳しくない回答が続きました。結局、外観しか確認できず室内の確認はおあずけです。非常に残念。
この空白期間、皆さんならどうしますか？
売買契約すれば資金150万の殆どを失うため、使えるお金はあとわずか。
その間何もしなければ、万が一物件が買えなかった時の機会損失が大きい。（その間、有望な物件と出会えたはず）
機会損失が出るのは極力避けたい…折角の育休期間なのだから！！
私はできるだけ前に進みたいと考えました。
私は、次の２つのアクションを取ることにしました。
①元の希望条件の通り、仲介手数料込みで100万以下の物件を探す
②残金わずかでも、次の物件購入を目指す
①は今までと同じ動きであり、何も変わりません。ただ、現在買付を入れている1号物件（予定）よりも良い物件が来れば乗り換えるつもりです。
②は、資金面がかなりきついですが、
3パターン考えてみました。
・転貸借
（別の大家から物件を借り、自分で賃貸運営）
・不動産仲間と共同出資
（お互いにお金を出し合い、一つの物件を運営）
・個人売買あるいは業者売主から超格安仕入れ
前者２つの手段を検討し、自分の残金が少なすぎて気後れすること、一人で始めた気楽なボロ戸建て投資が他人の介在で決定権が弱くなることを嫌いました。だって、自分ひとりで思いっきり自由にやりたいし！！（自己中）
最後のパターンを選択することにしました。正直、10万円程度しか残金が残らない想定だったので、一旦10万以下（仲介手数料込み）で物件を探すことになります。
「10万円以下で、自分の手に負える物件を買えるか？」
かなり希望薄いです。だけど諦めたくないし…
そう考えながら1か月ほど探し続けました。
すると、少ないですがいくつか可能性のある物件が出てきました。
例えばこの物件
自分の希望条件に近い物件です。
しかし、見つけると同時にすぐ掲載が消えてなくなりました。
流れ星物件とでも名付けましょうか！笑
そんなこんなで探しましたが、今も私は10万以下の物件には買付できていません。
まだ物件を探し続けています。
しかし、100万以下の物件を探すほうで良い兆しが表れ、着実に前に進めている実感があります。
結果がどうなるかはまだわからないですが、この挑戦はこれからも続きます。もし購入が叶ったら、次は実際の運営や収益化の話を記事にして共有予定です。
終わり
ここまで読んでいただき、本当にありがとうございました。
現在、私はまだ大家にはなれていませんが、等身大の実体験を今後も発信予定ですので、気になる方は今後も読んで頂けるとうれしいです🦒
また別の記事でお会いしましょう。
では、さようなら！