【低予算リノベ】36.Over50の住宅取得/ローンのはなし①
【低予算リノベ】は札幌で暮らす夫婦が
2023年7月に築４６年のマンションを購入し
2023年9月～11月にフルリノベーションした記録です。
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年齢高い層の物件取得→限られた現役期間での資金繰りの話については、需要を見込んでおらず詳細はいいかなーと思っていたのですが。
意外にこのnote、同年代やお兄さまお姉さま世代と思しきクリエイターさんからスキを頂けるので（ありがとございます！）、少し書いてみようかなと思います。
まずは基本情報から
過去のエントリで記載しているので画像貼ります
私たちは、自立した生活ができなくなったら老人施設に入りたいなと思っているので、住むのは25年～30年を想定。
そのため物件検討時には、管理状態と立地を重視しました。
しかし25年～30年住む予定とはいえ、25年～30年のローンは組めません。
現役時代の年収がなくなった際の安心のために買うのに、ローン背負うぐらいなら賃貸の方が全然イイ。
夫氏は契約時で既に57歳、定年退職まであと3年です。
どうするどうするどうする？君ならどうする？（↓貼りたかっただけ）
いくら借りる？ ①夫氏が正社員でいられる残り時間は少ない！
夫氏の会社は「60歳以上65歳までは嘱託職員雇用、65歳以上はパートタイム雇用」の制度があります。
なおかつ私も60歳までは正社員として働ける見込みがあります（60歳以上はパートで雇用延長OK）
つまり現在の世帯収入が見込めるのは最大3年（夫婦フルタイム2馬力）
その後5年間は1.7馬力。（夫氏が嘱託となるため0.7と仮定）
夫氏65歳以降はパートタイム。妻もパートタイムとなるため0.5馬力×２＝1馬力＋夫氏年金支給開始
うーん、これは65歳までにめどをつける必要があるかな！
であれば 最大借りていいのは
①夫氏の定年退職＋嘱託職員5年間で返済の目途がたつ額
①現在の住居費（家賃）を大きく超えないもの
もちろん銀行は、借りたいといえばもっと貸してくれるかもしれない。
でも、堅実な生活のためにも借りて良い額は決まってます。決まっているのです！！
いくら借りる？ ②持ち家にはランニングコストがかかる
物件を探している当時、われわれは家賃5万円前半（駐車場込み）の家に住んでおりまして。この家は少々手狭で、6万円前半程度の物件に移ることも検討していたため、住居費はざっくり60000円として資金計画を開始しました。
もちろんローン支払い額が60000円までOK！ とはなりません。
分譲マンションの場合は、修繕積立金と管理費、場合によっては駐車場代が別途発生します。ローン支払い額はこの金額を差し引いた額が適正。
札幌市の場合、おおむね20000円～30000円ぐらいのランニングコストがかかるようです。 であれば月々の支払額は30000～40000円ぐらいかな？
8年でどのぐらい払えるかな？？
30000円×96回（8年）＝2880000円
40000円×96回（8年）＝3840000円→こっちで！！
そこで定年までの3年間（6回）は、ボーナス月に15万円加算することに。
夫氏定年後の5年間（10回）は、額を減らして5万と仮定して…
追加でどのぐらい払えるかな？？
150000円×６回＝9000000円
50000円×10回＝500000円
計1400000円
3840000円＋1400000円＝5240000円！
なるほど、520万円～ぐらいまではイメージがつきました。
この時点では契約した物件にはまだ出会っておらず、借りていた住居の近隣で500～600万前後の物件を見せてもらっていました。
いくら借りる？ ③リノベ代は未来の自分への仕送りとしてキャッシュで！
物件を見せてもらっている中で、リノベーションにどのくらいかかるのか、という話を不動産屋さんとして「配管と電気系統の一新を最優先、設備/壁床も変えるが賃貸ちょい上のランクで」であれば500～600万で可能、という情報をゲット、総予算感が見えてきました。
設備/内装の耐用年数が15年として、600万なら1年40万。1か月3.3万円。
ランニングコスト（修繕積立＋管理費＋駐車場）よりちょっと高いぐらいか…。
年取った私たちはランニングコストは払うんだし、設備はプレゼントしちゃるかな！！
役割分担
設備…今のわれわれ（1回）
ランニングコスト…未来含むこれからのわれわれ（ずっと）
家本体…現在＋ちょっと先のわれわれ（ローン/期間限定）
最初、リノベ＋物件でローン組んで、頭金300万ぐらい入れるか、も考えていたのですが、けっこう月の支払額あがっちゃって。
家のローンは夫氏名義で全額背負ってもらうのに、さらに負担かけるのも申し訳なく、リノベの部分は私がキャッシュで全部払っちゃお！ になりました。
ガッツリ預金残高減って凹みましたが、なくなったらなくなったでスッキリしました笑
つづきます！！
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