登記簿と実測ではなぜ面積が違う場合があるのか？
こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
毎週のように、家づくりのご相談をお受けする中で、あるお客さまからご質問をいただきました。気になる土地があって、その土地を販売している不動産業者に話しを聞きに行ったところ、説明の中で「この土地は登記簿面積と実測面積に違いがあります」と言われたそうです。
登記簿と実測ではなぜ面積が違う場合があるのか？
結論から申し上げると、登記簿に記載されている面積と、実際の面積に違いのある土地は、世の中に山ほどあります。ですから僕らのような住宅会社や工務店、不動産業者の間では、特別なことではないと理解していますが、初めて土地購入を検討される方にとっては、疑問に思われるのも無理はないと思います。
そこで今回は、登記簿に記載されている面積と、実際の面積に違いがあるのはなぜなのか。またそのような土地を検討する時に注意しておきたいポイントについて解説をしておきたいと思います。
なぜ面積に違いが生じるのか？
「そもそも登記簿に記載されている面積と、実際の面積に違いがあるなんておかしいじゃないか！」という部分ですが、実はこれは、比較的、最近に分譲された分譲地では起こり得ません。なぜなら、現在のデジタル技術で土地の面積を測量しているため、かなり正確に土地の面積を割り出すことが出来るからです。
しかし、昭和の時代では、まだデジタル測量技術が発展していなかったために、アナログでの測量方法しかかなったためです。多くは「三斜求積図」と言って、三角形を組み合わせて、その土地の面積を求める方法が主流でした。ですから、誤差が生じやすく、それをそのまま法務局に登記をしているものですから、現在の技術で測量をし直すと、最初に登記された面積と、実際の面積に違いが出てしまうのです。
境界線が曖昧
特に郊外の昔ながらの地域では、そもそも所有地を一度も測量していないという可能性も考えられます。代々受け継いできた土地は、どこまでが自分の敷地なのか、どこからがお隣の敷地なのかの境界線が曖昧で、そのうち代替わりをすることで、さらに記録も記憶もない状態になっている土地も現実的に存在します。
このような場合には、今の技術をもってしても、いったいどこまでを測量すればよいのかが不明ですので、測量のしようもないということになります。
面積をハッキリさせたい！
新たに土地を購入する場合に、自分が購入する土地が、どこまでの範囲で面積がどのくらいあるのかをハッキリさせたいと思われるのは当然のことです。境界線を示す杭などがあれば分かりやすいのですが、それも存在しないということになれば、購入予定の対象地に隣接する全ての方、そして道路の所有者（県、市など）と、現地で立ち合いを行い、境界確定をしていく必要があります。
境界確定のための現地立ち合いには、多くの場合、土地家屋調査士さんがお手伝いをしてくれます。しかし境界確定の現地立ち合いは、なかなか一筋縄でいかないことも多く、境界のポイントとなる位置を決定するためには、時間と労力がが必要になります。
また、境界ポイントの折り合いがつけば、境界確定書を作成し、実印と印鑑証明を付けてお互いが保有します。その後、確定測量を行えば面積がハッキリします。逆に言うと、そこまでしなければ正確に面積を求めることが出来ないため、多くの場合は、おそらく境界はここまでだろうという予測のもと、現況測量に留めておくのが現実です。
最後に
今回は、登記簿謄本に記載されている土地の面積と、実際の面積が違うことも十分にあり得るというお話しをしました。本来ならば、自分の購入する土地については、購入する段階でハッキリさせておきたいのは山々ですが、実際に境界の確定などをする時には、費用や労力のこと、また隣家の方々と要らぬトラブルを起こしたくないなど、総合的に判断していかなければなりません。何か気になることがありましたら、遠慮なくご相談ください。
★家づくりは望む人生を手に入れる手段です。望む人生を手に入れられないとしたら、家づくりが成功したとしても、意味がないと私たちは考えます。
人生は家づくりだけで考えないで下さい。私たちと一緒に望む人生を手に入れましょう。この記事があなたの望む人生を手に入れるお役に立てれば幸いです。
それでは、また～＾＾/
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