なぜ掘り出し物の土地は市場に出回らないのか！
こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
希望のエリアに、なかなか納得のいく土地が見つからないとお困りの方は多いです。住宅会社や工務店の担当者と一緒に、根気強く土地探しを続けるのはよいことなのですが、長期間に渡り、土地探しをしている方の中には、待っていれば、いつか掘り出し物の土地に出会えると信じて、日々、ネット検索をしている方がいらっしゃいます。
なぜ掘り出し物の土地は市場に出回らないのか！
掘り出し物の土地、実は世の中に存在はします。しかし掘り出し物の土地が、実際に土地探しをしている方の目に触れることは、ほぼありません。全ては水面下で不動産業者間などで取引され、市場に出回るころには、掘り出し物とは呼べない、普通の価格で販売されることになります。
そこで今回は、もともと掘り出し物と呼べるくらいの魅力ある価格だった土地が、なぜ市場に出回る頃には普通の価格になるのかということにフォーカスして、そのからくりをお伝えしておきたいと思います。
仲介手数料
土地価格は一般的な製品と違い、誰から、どのルートで購入したとしても、価格は同じです。売主と買主の間を取り持つ役割をする不動産仲介会社は、取引の際に土地価格とは別に、仲介手数料を受け取って商売をしています。
仲介手数料は、宅地建物業法で受け取れる金額の上限が決まっており、土地売買の際の仲介手数料の上限は、（売買金額×3%+60,000円）×消費税となっています。例えば1,000万円の土地売買の時の仲介手数料の上限は、396,000円ということになります。
次にどのような取引の場合に、誰から仲介手数料を受け取るのかですが、パターンは2つあります。一つめは、（売主）－（仲介業者A社）－（買主）という取引のケース。この場合の仲介手数料は、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取ることができます。これを「両手仲介」とか「両手でもらう」と言います。
二つめは、（売主）－（仲介業者A社）｜（仲介業者B社）－（買主）というケース。この場合は、仲介業者間ではお金のやり取りはなく、それぞれA社は売主から、B社は買主から仲介手数料を受け取ります。これを「片手仲介」あるいは、「片手でもらう」と言います。
先ほどの1,000万円の土地取引の場合を例に考えると、1回の取り引きで受け取れる仲介手数料が、396,000円なのか、792,000円なのかでは、仲介業者の利益は全く違います。ですから多くの仲介業者は、出来るだけ「両手仲介」を狙って動いています。
掘り出し物の土地価格が普通の価格になるカラクリ
先ほどもお伝えしたように、仲介業者はどうすれば少しでも多くの仲介手数料を受け取れるかを考えていますので、売主から預かった売り土地で、価格的に魅力のある物件については、いきなり市場に売り出すのではなく、同業の不動産業者やあるいは建築業者に、購入してもらえないか声を掛けます。もし購入する会社があれば、取引の形は、（売主）－（仲介業者A社）－（不動産業者C社：買主）という形になります。
もちろんこの時の仲介手数料は「両手仲介」になりますので、1,000万円の土地なら、A社は792,000円を受け取ります。ここまでなら、普通の「両手仲介」で終わりですが、この話は更に続きます。
購入をしてくれた不動産業者C社は、商売として土地購入をした訳ですから、取得した土地を誰かに販売しなければ儲けになりません。ここで再度、登場するのが仲介業者A社です。
A社は、掘り出し物の土地をC社に紹介する代わりに、C社が再販売する時には、A社が独占して販売をさせてもらえるようC社に約束を取り付けます。すると再販売の時の形は、（不動産会社C社：売主）－（仲介業者A社）－（一般の買主）という形になり、ここでも仲介業者A社は、両手仲介をすることができます。これを「売り返し」と言います。
このようにして、仲介業者A社は、両手仲介のできる取引を増やすことで、同じ物件を何度も仲介して利益を上げるスキームを作ります。当然のことながら、仲介手数料の支払いが増えるごとに、その分が土地価格に上乗せされていきますので、土地価格は上昇して、最初は魅力的だった土地価格が、市場に出回る時には、普通の価格になって流通することになります。
最後に
今回ご紹介をした仲介業者A社のやり方は、基本的な取引のルールに沿って行っていることですので、宅地建物業法違反ではありません。しかし、掘り出し物の土地、特に価格については、皆さんの目に触れる前に、このようにして取引されている場合も多く、待っていればいつかは掘り出し物の土地に出会えるというのは、ほぼ幻想に近いと考えておいた方がよいということが分かります。
文章だけでは、分かりづらい部分も多いと思います。何か気になること、分からないことがあれば、遠慮なくご相談ください。
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