土地購入費と建築費を2つ（時期）に分けて住宅ローンを組めるのか？
こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
土地価格や建築費が高騰している影響を受け、家づくりを検討されているお客さまから住宅ローンの仕組みや金利、上手な借り方などのについてご質問をいただく機会が増えています。
土地購入費と建築費を2つ（時期）に分けて住宅ローンを組めるのか？
先日、開催をさせていただいた完成見学会にご来場されたお客さまからも、「土地購入費と建築費を2つに分けて（借り入れる時期を分けて）住宅ローンを組めるのでしょうか？」とご質問をいただきました。家づくりを検討されている方が、土地購入を考えた時、普通に考えれば、家を建てるために購入する土地ですから、住宅ローンを2つに分けて借りるということは出来そうなものですが、実はそう簡単に「できる」と考えない方がよいと言えます。
そこで今回は、土地購入費と建築費を2つに分けて（借り入れる時期を分けて）住宅ローンを組めるのかということについて、詳しく解説をしておきたいと思います。
ご相談の前提条件
一般的なケースであれば、購入したい土地と建築を依頼する会社が決まっていて、家づくり総額を把握していう上で、どのくらいの住宅ローンを借り入れるのかを決めます。
しかし今回のケースは、近く海外赴任になる可能性が高いため、実際に住宅の建築工事ができるのは2年後くらいになりそうなこと。でも気に入った土地が見つかった場合、先に購入しておきたいという、2つの条件があります。
そこで、土地購入費のためと、2年後に帰国してから住宅を建築するための費用などの2つに分けて、住宅ローンを利用したいというものです。それでは、それが可能なのか、デメリットやリスクはないのかについて考えていきましょう。
住宅ローンを2本に分けられるのか
結論から申し上げると、住宅ローンを2本立て（土地購入費と建築費＋諸経費）で借りるということは可能です。しかしその場合には、金融機関によって若干の違いはあるものの、貸し出しにはいくつかの要件を満たせばという条件付き貸し出しになります。
金融機関により異なる貸し出し条件
金融機関によって、若干の違いはあるものの、基本的には土地購入費として1本目の住宅ローンを貸し出してから、2年以内には完成した家に引っ越しをしている必要があります。もし2年以内に住宅が完成せず、引っ越しが出来なかったら、土地購入費として貸し出した住宅ローンは、一括返済を求められることになります。
つまり将来（何年先か分からないけれど）、家を建てる予定なので、先に住宅ローンを利用して、土地だけを購入しておこうというのは、基本的には出来ないということになります。
では少し本題とはそれますが、建築を依頼する会社も決まっていて、総予算も決まっている。住宅ローンは1本で4000万円の借り入れを行い、先に土地を購入した。でも建築工事の着工は、2年後からになるという場合はどうなのでしょうか？
実はこれも、2年以内に家が完成して引っ越しをするということが出来ないため、住宅ローンの一括返済を求められることになってしまいます。つまり基本的な考え方は、住宅ローンは「住宅を取得するための資金」なので、住宅を取得できない（できなかった）場合には、一括返済してくださいということになってしまうのです。
デメリットやリスク
これも金融機関によって少し異なりますが、住宅ローンの審査段階で、土地購入費も建築費＋諸経費も1回の審査で行う金融機関と、土地購入費で1回、建築費＋諸経費で1回と、合計2回に分けて、それぞれのタイミングで審査をするという金融機関もあります。
土地購入時には、問題なく審査を通過して借り入れができたとしても、期間が空いてしまうことで状況が変わって、いざ建築費＋諸経費を借り入れたい時に受けた審査で、借り入れ希望額に達しなかった場合には、希望する住宅会社や工務店を選べなかったり、希望する間取りや仕様の家を建てられない（予算が足りない）、そもそも建築条件付きや協賛会社の中でしか建築会社を選べないの売り土地（3か月以内の請負契約や1年以内の着工などの条件付き）の場合には、土地を売ってもらえない可能性もあります。
さらに非承認になって借りられなかった場合にも、先に土地購入費として借り入れていた住宅ローンは、一括返済を求められてしまいますので、かなり大きなデメリットやリスクを抱え込むことになります。
最後に
これまで解説してきたように、通常なら土地購入費＋建築費＋諸経費を1本の住宅ローンで借り入れるのを、土地購入費と建築費＋諸経費という2本の住宅ローンに分けて借り入れを検討する場合には、借り入れから引っ越しまでの期間や審査上のデメリット、一括返済をしなければならない可能性のリスクを理解した上で、慎重に進めなければならないということになります。
もし住宅ローンを2本立てで検討したいという方には、ぜひ参考にしていただきたいと思います。何か気になることがございましたら、遠慮なくご相談ください。
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それでは、また～＾＾/
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