道路が狭くてセットバックが必要な土地は買わない方がいいの？
こんにちは。住宅コンサルタントのならざきです！
フィックスホームは、大津市・草津市・栗東市・守山市周辺で、高気密高断熱の省エネ・エコ住宅を建てる工務店です。
大津市から守山市の範囲で土地探しをされている方は、なかなか希望の土地が見つからず、困っていると言う声をよく聞きます。売り物件はあるものの、価格が高い、高低差がある、敷地が狭いなどなど、土地というものは、何かの条件が満たされれば、他の何かの条件が満たされないといったように、完璧に条件に合致する土地というものは見つかる可能性が極めて低いと言えます。
道路が狭くてセットバックが必要な土地は買わない方がいいの？
特に駅に近いエリアで土地を探している場合、すでに何かの建物は建っていますし、昔からの街並みのエリアでは、極端に道路が狭い場合もあります。
住宅を建てるためには、幅員4m以上の道路に、最低でも2m以上は接している土地でなければ建築できません。
売り土地の物件資料に記載されている、「セットバック要」という記載がある場合、購入した敷地全てを使用できない可能性が高いため、予め理解しておく必要があります。そこで今回は、敷地の前面道路幅員が4m未満の場合のセットバックが必要な土地の購入は、やめておいた方がよいのかについて言語化をしておきたいと思います。
セットバックとは？
ここでもう一度、「セットバック」について解説をしておきます。前述したように住宅を建築するためには、幅員4m以上の道路に、最低でも2m以上は接している土地でなければなりません。ですが昔からの道路は、幅員4m以下の場所も多く残っています。これでは万一の時に、救急車や消防車などの緊急車両が通行できませんので、いざという時に困ります。
そこで建て替えなどのタイミングで、道路の中心線から向かい合うお互いが2mを確保して、将来的に4mの道路にしていこうというものがセットバックです。例えば、現況が3mの道路幅であれば、向かい合うそれぞれが50cmずつ後退すれば、道路幅4mを確保できるようになりますよね。
つまりセットバックとは、自分の所有地でありながら、一部を道路に提供する形になり、セットバック部分には構造物（門や塀、花壇なども含めて）を作ることができないということを理解しておきましょう。
車の駐車
セットバックが必要だということは、少なくとも自分の敷地に車を駐車する時に、道路を使って切り返して駐車をする時にも狭さを感じる可能性が高いです。また大通りから自宅前まで続く道路も狭い可能性があるので、車の運転が苦手な人にとっては、毎日がストレスに感じるかも知れません。
一方で、最近では車は所有しない、シェアしたりレンタカーを利用するという方も増えてきていますので、そのような方にとっては、人の歩ける道路さえあれば、普段は問題ないという考え方もできます。
建ぺい率と容積率
セットバックした部分の面積は、建ぺい率や容積率から除外されます。ですから、敷地面積に対する建ぺい率や容積率がギリギリの場合は注意が必要です。ここは住宅会社や工務店の担当者さんと綿密に打ち合わせをしておきましょう。
建築工事と費用
解体工事や建築工事を行う際には、当然のことながら工事車両が出入りすることになります。前面道路が狭い場合には、ある程度の小型車両までは用意できますが、例えば、地盤改良工事の際の工事車両や基礎工事の際の生コン運搬車、上棟工事の際に必要なクレーン車などは、小型車を選ぶにも限界があります。
また、どうしても小型運搬や上棟工事の際の手上げ作業が必要な建築工事の場合には、「小型運搬費」が別途で掛かる可能性がありますので、建築コストの増加につながることも想定が必要です。
最後に
これまでお伝えしてきたような注意点などはあるものの、セットバックが必要な土地は購入しない方がよいのかと聞かれれば、必ずしもそうとは言えません。利便性の高い地域のため車を所有しなくてもよい場合や、郊外のエリアで、そもそも敷地自体は広いため、少々セットバックが必要であっても、住宅工事には全く支障がない場合などは、十分に検討の余地はあると思います。
ただし道路幅員が狭いと、小型運搬が必要がどうかで、建築コストがUPする可能性があることだけは避けられないかも知れませんので、土地を検討する段階から、住宅会社や工務店の担当者と、その点をしっかりと相談して後悔のない土地選びを進めていただきたいと思います。
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