「不動産豆知識33　契約書の特約条項」笹谷部長 Vol.221

FMグループ社内報Vol.221【投稿者：笹谷部長】

今日は、皆さんにとって日頃お馴染みの契約書の特約についてのお話です。頻繁に目にする書類だけに、何となく分かった気になってしまっている方もいらっしゃると思いますので、その辺の解説が出来ればと思います。

契約書の特約条項とは、標準的な雛形に記載される基本的な項目とは違い、「その契約だけに適用される特別な約束事」です。
つまり、売主(貸主)と買主(借主)間の取引条件に沿って明記される特別なもので、場合によっては他の条項を一部打ち消すこともあります。
一例を挙げると、「物件の引き渡しを残金決済の日から7日間猶予する」とか、「契約不適合責任を免責とする」などなど色々なケースがあるかと思います。

これらの特約は、契約当事者が合意した内容を記載しておくものです。
では、当事者が合意しさえすれば、どんな特約を入れても良いのでしょうか？

民法では「契約自由の原則」があり、原則、当事者が自由に契約の内容を決める事が出来ますが例外があります。
例外として、公序良俗に反する合意に基づく特約などは無効となります（民法第90条）。
例えば、違法薬物の売買契約などは当然無効です。

もう一つ例外として、法律上の強行規定に反する特約は無効です。
例えば、宅建業法で業者が売主の場合に課せられる各種規定は強行規定です。また、消費者契約法では、事業者の賠償責任を全て免除するような合意は、無効とされています。
簡単に言うと、契約書の特約は当事者が自由に決めて構わないが、公序良俗に反したり、強行規定に反する特約は無効になる。という感じです。

これらの事を頭の片隅に置きながら、普段目にする契約書を眺めてみると、今までとは違った、また別の見方が出来てくるかもしれませんよ。

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