「不動産豆知識26　心理的瑕疵」FM笹谷部長 Vol.187

FMグループ社内報Vol.187【投稿者：笹谷部長】

我々、不動産仲介業者にとって、所謂事故物件というのは、取扱いの難しい物件で買主・借主さまにどこまで告知すれば良いのか？判断が難しい問題です。

何も言わずに契約を締結し、後日になって事件・事故・自殺がお客さまの耳に入った際に、「知っていたら買わなかった(借りなかった)」と言われてしまうと、我々業者側に否がある事になりかねません。
また、どの程度まで調査をする必要があるのか？噂レベルの話まで告知義務があるのか？…等々考え始めるとキリがない問題でした。

以前、この問題についてある程度の判断基準を、国土交通省がガイドライン(案)としてとりまとめていたので、今日はそれをご紹介しようと思います。（但し、ここに記載する内容は以前まとめられていた、あくまでも”案”であり最終決定版ではなかったので、参考までに。最新情報は別途確認してください。）

◆要点のまとめ ◆
【対象とする心理的瑕疵】
殺人、自殺、事故死などの人の死に関する事項

【対象とする不動産の範囲】
居住用不動産（隣地などは除く）、事故物件取壊し後の土地取引は対象外

【告知が必要な事案】
殺人、自殺、事故死 その他原因が明らかでない死亡 が発生した場合（分譲マンション売買では共用部分を含む、一室賃貸では専用使用部分のみ）

【告知が不要な事案】
自然死（老衰、持病による病死等）の場合（但し、長期間放置により特殊清掃等が行われた場合は告知が必要）

【調査対象・方法】
通常の情報収集等の調査過程において、売主・貸主や管理業者から、事案が発生したことを知らされた場合や自ら認識した場合（ネットや過去報道は、買主・借主から依頼された場合以外は積極調査不要）

【告知すべき期間】
賃貸の場合：事案の発生から少なくとも3年間は、借主に対して告知を要する
売買の場合：経過した期間によらず買主に告知を要する

【留意事項】
遺族、関係者のプライバシーに配慮。氏名・住所・年齢等は不告知、書面等による告知が望ましい

宅建業法上は、このガイドラインを監督行政庁が考慮するようですので、少なくともこの通りにやっていれば、厳しい行政処分は無いと考えられます。但し、民事上は取引当事者からの依頼内容、契約内容等により個別判断される為、この通りやっていても民事責任を全て回避できるとは限りません。

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