賃貸アパート建築営業は40代でも転職できます！業界経験者が詳しく解説
セカンドゴングのはるです。不動産・建築営業職の50代男性です。
「建築の営業って稼げるんだろうけど、自分には無理なんだろうなぁ」
筆者が最初に求人情報を見て呟いたのは、まさにこの言葉でした。
転職情報誌や転職サイトを見ると必ず いつでも募集していて しかも結構な高給な募集がありますよね。
↓こんな見出しで載ってます
経験や学歴に関係なく、誰もが成功にチャレンジ！
【年収例】1500万円／入社2年・月給31万734円＋歩合給
なんと魅力的な文字列でしょう…
いつでも募集していて、「未経験 中途採用 一部上場企業 年収1,000万超え」。
一見、怪しさ満載の「アパート建築営業」についてが、この記事のテーマです。
個人住宅や店舗、倉庫など一般的な総合建設業の営業ではありません。
賃貸アパートだけの建築に特化した営業職です。
「そもそも、この求人の内容は本当なの？」という疑問を持つ人も多いでしょう。
結論から先に書くと、求人広告に記載されている内容は、本当に実現可能です。
なにか特別な資格や能力がなくても、お客さまと商談して事業内容に納得して契約をいただければ、転職初年度から年収1,000万円超えは可能です。
また、会社側も社員がそうなることを推奨しています。
なんだか夢のようなお話ですね！
それでは建築業界全体の流れから、具体的なお仕事の内容まで、お話を進めていきましょう。
実際の経験にそって感じたことを、包み隠さずお話ししますので、建築営業をお仕事として検討をされている方の、ひとつの判断材料としていただければと思っています。
アパートマンション賃貸事業の仕組みとは
一般的なアパートマンションの賃貸事業は、以下の3者によって成り立っています。
・土地の持ち主＝建物の建築主（オーナー）
・賃貸建物（アパート・マンションなど）を建てる建築会社
・賃貸物件を管理（入居募集・入居者との賃貸契約・建物管理・家賃などの徴収業務）する仲介管理会社
つまり、以下のようなビジネスの仕組みです。
・Aさんという土地オーナーの土地に（家賃収入が入るようになる）
・Bという建築会社がマンションを建て（Aさんから建築費を貰う）
・Cという管理会社がその物件を仲介管理する（入居者から手数料、Aさんから管理料を貰う）
アパート建築営業が売る商品について
ではアパートに特化した企業が売る商品は何か？といいますと、ひとことで言えば、「賃貸物件経営事業」というパッケージ商品を売っています。
賃貸物件経営事業の中身
①アパートやマンションなど建物の建築
②建てたアパートマンションの入居・仲介・管理
③建てたアパートマンションの家賃を保証する（30～35年）
以上の3つをセットにして、パッケージ商品として売っています。
オーナーAさんに、B社とC社が行う業務と家賃の保証を付帯して売るのです。
この3つはパッケージ商品になっており、それぞれを単品で頼むことはできません。
そしてこのパッケージ商品のポイントは、「家賃を保証する」という点につきます。
■家賃保証とは？
入居が無いガラガラのマンションでも家賃をお支払いします
上記のような約束をして、30年もしくは35年に渡って、お支払いし続けますよという内容です。
具体的には建物1棟を、管理会社がまるまる借りて家賃をオーナーに支払い、管理会社はその借りた部屋を、一般の入居希望者に「また貸し」します。
これが通称「サブリース契約」と呼ばれる契約手法です。
アパート建築営業の年収はどのようにして決まるのか
アパート建築会社の評価と報酬について、つまり収入についてのお話ですが、以下の2つのの合計額が年収となります。
①月々の給料と賞与（ボーナス）
②成功報酬（報奨金）と大会賞金
■月々の給与と賞与（ボーナス）が固定給
営業職の8割程は中途採用組で、入社時の年齢によって基本給が決まります。
20代後半から50代後半まで、年齢に応じた基本給が決まりますが、基本給は本当に微々たる差しかありません。
たいていは、15万円程度+みなし残業手当が10万円程度、他に手当がついて額面で30万前後からスタートすると思います。
30万×12ヶ月＝360万+賞与2回分40万（仮）＝400万
賞与の額は、営業成績と配属された支店全体の成績も反映されるため、幅はあります。
建築営業に採用されて正社員として働けば、給与と賞与の部分で年間400万前後の収入は確定します。
■成功報酬（報奨金）と大会賞金がある
『報奨金』とは？
あなたが契約を取ることができると、その契約金額に応じて報奨金が支給されます。
これは給与や賞与（ボーナス）とは別支給となり、契約した建物本体金額のおおよそ2.5％前後の額が支払われます。
たとえば1億円のアパートを契約したら240万円、2億円のマンションなら480万円という具合です。
『大会賞金』とは？
四半期ごとに社内での営業成績の競争があり、全国大会、地区大会とエリアに分けて、契約金額の成績に応じて、大会賞金が支給されます。
大会では契約金額や棟数などで競うのです。
■給与と賞与、報奨金と大会賞金の合計が年収となる
ここまでで取り上げた内容を、例として記載すると以下の通りです。
5億円という大型（高額）の契約をすると報奨金が1,200万円
もし5億円の契約金額なら 地区でも全国でも、社内でトップを獲れるでしょう。
地区大会の大会賞金や全国大会の大会賞金、さらに高額契約の評価賞金などで、400～500万円くらいは獲得できると思います。
給与と賞与、報奨金も合わせると、年収2,000万円前後になるのではないでしょうか。
年収2,000万円を得るのに、役職も勤続年数も稟議書も必要ありません。
契約を取りさえすれば 自動的に支払われるのです。
年功序列の完全排除（役職も契約数に応じて自動昇降格）
固定給部分の数値は、職位を上げるとこで昇給が可能です。
何の資格も役職もない転職組が、社内で職位を上げていくのに、必要な時間はどれほどでしょうか？
マイナビのホームページによると、一般的な企業の場合の平均値は、係長までは約15年、課長までは20年以上と記載されています。
40代の転職なんだよ！課長になる前に定年だよ！
こんな気持ちになりますよね。
でもアパート建築営業では、成果至上主義による自動昇降格制度です。
契約を獲れば、申請や希望を出すこともなく、上司に評価される必要もなく、自動的に職位は上がります。
例としては以下のような感じです。
0棟契約⇒「無職階」
1棟契約⇒「主任」
2棟契約⇒「係長」
4棟契約⇒「課長」
したがって、例えば入社してすぐに、訪問したお客様の大きな土地に4棟のアパートを契約していただけたら、もういきなり「課長」です。
課長になれば役職手当も給与に反映されますので、収入は一気に跳ね上がります。
■役職者になると可能性は広がる
あなたが得た契約の報奨金は、あなたの上司3人（直属の上司・マネージャー・支店長）にも支給されます。
額としては、あなたに支払われる報奨金額の10％程度です。
あなたが営業的才能を開花させて、瞬間最大風速をマークするように契約を積み上げれば、短期間で役職者となり部下を持つことになります。
部下が契約を獲れば、あなたにも報奨金が自動的に支給されますので、ピラミッド式に部下の契約数だけ収入に反映されていくのです。
■完全成果主義の社内は「毎日が戦国時代」
繰り返しになりますが、完全成果主義なので「契約」を獲得した者に、富が集中していきます。
職位も年収もすべてが、「契約」の獲得で決まります。
横柄で不条理な先輩がいたとしても、契約数で勝てばすぐにあなたが上司になるのです。
たとえ昨日までコテンパンに指導されていたとしても、明日には指導する側に変わります。
社内の仕組み上このようになっているので、職位の逆転は本当に日常茶飯事で起こるのです。
まさに毎日が戦国時代といえるでしょう。
アパート建築営業の具体的な仕事内容とは
大前提として、営業というお仕事自体には、以下の2種類があります。
①「欲しい」というお客様に、自社の製品を勧めて買っていただく。
②「まだ欲しくない」（というか商品を知らない）方に、提案して買っていただく。
欲しいというお客様であれば、マイホームや自動車などの高額商品でも、自ら展示場や店舗に出かけて、興味を持って話を聞いてくれます。
そして条件が良く、気に入れば買ってくれるでしょう。
まだ欲しくない（もしくは知らない）というお客様は、そもそも、まだお客様でもない状態からスタートです。
①「はじめまして」のご挨拶からはじまる
②不動産にまつわる相談を受けるようになり、信頼をいただけるようになる
③不動産や収入面での悩みをマンション経営で解決するご提案をさせていただけるようになる
上記のような段階を経て、初めてお客様になってくれるのです。
アパート建築営業は後者の営業スタイルです。
したがって業務のほとんどは、「お客様を探す作業」となります。
大雑把な業務の流れは以下の通りです。
① 初訪
② 再訪、夜訪
③ 配置依頼（商談化）
④ 契約
基本的には、上記のサイクルで訪問営業の繰り返しとなります。
あなたは営業するエリア（○○町内）で、上司の車から降ろされて、上司の迎えが来るまで訪問活動を続けるのです。
このような行動スタイルが、戦場の落下傘部隊のように、機体から戦場に落とされることから、通称「パラシュート営業」と呼ばれています。
■初訪
文字通り初めての訪問です。
個人宅を訪問しピンポンを押して、対応してくれた方とお話をします。
自己紹介をして、訪問の目的を伝えて、田や畑、駐車場などの不動産を所有しているか、お客様にお尋ねします。
このような初訪を繰り返して、1軒でも多くのお宅を訪問していくのです。
■再訪
2度目以降の訪問です。
お客様が保有している土地の情報を教えていただき、お困りごとや将来的に困るであろうことをお尋ねします。
将来的に困ることは、ご本人が気づいていない場合もありますので 予測を立てながら話を進めましょう。
■配置依頼（商談化）
初訪～再訪を繰り返していくと、100～300軒に１軒くらいの確率で、
「あなたの話に少し興味を持っている」
という方と出会えます。
この段階ではじめて、「見込み客」というお客様になるかもしれない立ち位置になるのです。
「見込み客」となったお客様には、
・お客様の土地にどのような建物を建てることが出来るのか
・建てると、どのような収入などのメリットを得ることができるのか
・反面どんなリスクが存在するのか
上記を具体的に提案するために、建物を配置する図面を描かせて頂きます。（通称「配置」）
ここからがやっと、「商談」になってきます。ご自宅で商談するためのアポを取ります。
■契約
商談の日には 準備した配置図面と、マンション経営した場合の事業計画書を持って、商談にのぞみます。
ここで気に入っていただければ、内諾・後日に契約という流れです。
お客様から提案内容に対して、ご意見があれば調整して提案を繰り返し、気に入っていただくことができれば、契約となります。
初訪から契約まで、最短で2ヶ月ほどでしょうか。
長い案件になると、1年以上の時間を要する場合もあります。
直線コースを最短で走ることができれば、入社して2ヶ月後には、大きな収入を確定させることができるかもしれません。
建築営業マンの「実際の現場」はきついのか？
筆者自身が実際に建築営業を経験してみて、思うことは以下の3つです。
・営業はガチャ
・ガチガチの行動管理
・自分は歓迎されない訪問者である
■営業は「ガチャ」みたいなもの
お使いのスマホのゲームで、『ガチャ』を引いたことがあるでしょうか。
スマホゲームでは、たいていが「ガチャ」というクジ引きがあり、大当たりキャラやゲームを有利に進められるような特典がありますよね。
でもほとんどがハズレで、「1万円課金しても当たりを引けない」というようなことがザラです。
もし1万円課金して、全部ハズレだったらどうしたら良いでしょうか？
答えは簡単です、もう1万円課金すれば良いのです。クジ引きは単純な数の論理ですから…。
100回引いて当たりが出ないなら、さらに100回ずつ引いていけば、いつかは当たりが出る
まさに建築営業もこのような感覚といえるでしょう。
■ガチガチに行動管理される
営業マンはタブレット端末を持たされて、一日中の移動をGPSで管理されています。
リアルタイムで「今どこに居るか？」だけでなく、クラウドで繋がった端末と本社のPCの地図ソフト上に、移動ルートが矢印で記録・保存されて行くのです。
何月何日の何時何分に、どこの家に何分間訪問していたか、それが一目で分かるように、記録されています。
まるで電子の鎖ですね…
パラシュート営業でどこかの町内に落とされ、迎えの車に拾ってもらうまでの3時間、こっそりスタバで涼んでいても、GPSで丸見えなのです。
■自分は歓迎されない訪問者である
あなたが自宅でリラックスしている時に、ピンポンが鳴って、インターホンのモニターに見慣れないスーツの営業マンが映っていたら、どう思うでしょうか？
「NHKは見てませんよ！！」
とか、とりあえず、
「結構です！」
こんなふうに叫びますよね。
とにかく、望んでもいないセールスマンなんて、面倒くさいだけですもの。
なんか知らないセールスマンうぜえー
こんなふうに思っていたアナタ、建築営業こそがまさしくその仕事です。
■それでも人間は慣れます
最初に筆者が強烈に感じたのが、ここまででお話した3つのことでした。
訪問する先々で、ドアを開ける方の迷惑そうな表情を見るたびに、自分が迷惑行為を続けているような、自己否定感が心の中に溜まっていきます。
しかし人間とは不思議なもので、それに慣れることができるんですね。
ピンポンを押して、怪訝な顔をしているお家の方に、大きな声でニコニコと挨拶ができるようになります。
3センチ開けてくれた玄関ドアに、
「1分だけ挨拶させてください」
こう言って足を差し込んでドアを開き、20分ほど自己紹介と訪問宅の不動産状況を自然に聞き出す、鋼のメンタルが育っていくのです。
正しい市場で健全な事業計画が立てられたら、お客様の生活をより良くすることができます。
胸を張ってピンポンしましょう！
建築営業は飛び込む価値がある業界なのか？
アパートマンションをめぐる、いろいろな不祥事の報道されてるけど、アパート建築の業界は、本当に大丈夫なんでしょうか？
実際に働いてきた、筆者なりの見解をお話しします。
■アパート建築と税金にまつわる知識
日本中どこへ行っても必ずあるのがコンビニですが、同じくらいの数でアパートマンションも建っています。
いったいなぜでしょうか？
日本では人が亡くなると、その故人の資産額に応じて「相続税」が発生します。
世界的にみても高額なのが、日本の相続税です。
資産額によっても変動しますが、ほぼ1位か2位にランクインしています。
（ほぼ）世界1ですよ世界1！！
大地主さんの家系であれば、無策のまま子の代、孫の代と代替わりしてしまうと、それだけで多額の税金が取られていくのです。
そしてこのアパート事業というのが、相続税の対策になるので、税金を減らすことができます。
脱税はダメだけど、頑張って節税をしましょうね
これがアパート事業が爆発的に伸びたひとつの要因です。
世の中の資産家の方たちにとって、相続税は悩みの種ですから、皆が子や孫のために、こぞってアパートマンションを建てたわけです。
実際に、アパート事業は相続税を減らす効果はありますが、けっして万能薬ではありません。
アパートを建てれば、相続税はすべて解決！ → ×
効果のある計画を立てることで、相続税対策として機能する → ○
雑な計画を立てても、オーナー様のためになりませんので、良い計画を立てられることが大前提となります。
■モラル的な問題はあるのか
「アパート事業ってお客を騙して建てさせるんじゃないの？」
ネットの質問で、もう山ほど出てくる質問です。
そもそもアパートマンション事業って、大家さんが大きく儲けられる事業ではありません。
長期安定経営＝細く長く安定して収入を得る
これがアパマン事業の本質です。
筆者の勤務していた企業は、社内コンプライアンス的にも、お客様への事業提案の内容的にも、ホワイト化を推し進めている会社でした。
家賃の保証内容もとても良心的で、「ウチの会社はお客様に健全な賃貸事業を提案している」と感じる企業でした。
立地条件やその街の人口推移などをシミュレートして、
「これはお客様に不利益になる計画である」
このように本社が判断すると、ストップがかかって提案すら出来なくなりました。
業界のなかでは、かなり健全な企業だったと思います。でも残念ながら、業界全体は真っ白とは言えません。
同じサブリース（家賃保証）を売りにしている企業でも、その保証内容はマチマチです。
約款の1行の内容で、大家さんのリスクが格段に違ってきたりするのですが、オーナー様はその違いに気づくことが出来ません。
ですので、提案する側のモラルや善意がとても重要な要素となります。
自分の契約（収入）欲しさに、オーナー様に不都合のある情報を隠して、契約させるようなことが絶対にあってはならないのです。
オーナー様のためにならない事業であれば、お断りをする人間性が求められるでしょう。
■アパート業界の将来性について
昨今の報道で、スルガ銀行の不正融資の問題や、レオパレスの違法建築問題など、業界に関する厳しい意見が取り上げられています。
金融機関にとっても、アパートへの融資は数字になることから、各銀行が融資の乱発などをしないように、
「健全で優良な融資をしてください」
金融庁からこのようなお達しが出ています。
日本の少子化問題を考えると、空き家が増えるばかりで、
「アパートマンション事業なんてこの先伸びるのかしら？」
上記のような疑問を持つのは当然でしょう。
未来のことは見通せませんが、筆者の見解としては、過疎化と一極集中の両極な状況が加速していくように感じています。
大学や就職先が多数存在する地域では、優良な賃貸物件は慢性的に不足して、常に物件を求める声が続くでしょう。
逆に過疎化していく地域では、物件がダブつき、不良物件の山が築かれていくかもしれません。
あなたが需要の見込めるエリアに住んでいるのなら、まだ十分に伸びる余地があると思います。
聞きなれない単語も出てくると思いますが、以下に賃貸需要が見込める土地の条件を箇条書きにしておきます。
《賃貸需要が見込める土地の条件》
・あなたの街の最低路線価が10万円以上
・大学が複数ある
・大企業が複数ある
・賃貸の家賃と住宅ローンを比べると、賃貸家賃の方がかなり安い
逆にいうと、これらの条件に当てはまらない地域の方には、この職業はオススメできません。
■営業職のノルマとタイムリミット
営業職には、「ノルマ」の問題がついて回ります。
また、賃貸アパート建築業界では、「タイムリミット」が決まっていて、企業によって若干違いますが、半年～2年くらいの間に、契約が取れなければ解雇となります。
最初からその条件で募集されるので、入社してくる人はみな、ある種の覚悟を持って入社してきます。
「のるかそるか」、「0か100か」なのです。
借金まみれで自己破産して、そこからこの建築業界に入社して、年収1500万をコンスタントに続けている先輩もいました。
勝負に勝てば大逆転勝利、反対に負ければ会社を去るだけです。
成功している先輩方は、年収をコントロールし、
「値札を見ずに買い物をするようになったよ」
ということをよく話していました。
■アパート建築営業のだいご味とは
筆者は猛暑の夏も寒い寒い真冬も、1日中ピンポンを押しまくって、ガチャを引き続けました。
その中で500人か1,000人に一人くらいの割合でしょうか？
幸運にも自分のお客様と出会うことができ、お客様の悩みを自分の提案によって解決することができたのです。
その頃はまだ2歳だった長女は、今では有名私立小学校に通っています。
筆者の提案した事業によって、お客様のご家庭の収入は倍増し、それによってお客様はマイホームも新築、レクサスの最上位グレードに乗っています。
正しい仕事をすれば、
お客様の悩みを解決して、自身の収入も上げることができる
まさにこれが、建築営業という仕事のだいご味といえるでしょう。
■建築営業で働くことのメリット・デメリット
おさらいとなりますが、建築営業として働くメリットとデメリットは以下の通りです。
《メリット》
・高収入（ハイリターン）
・直接的に人の役に立つ仕事
・完全実力主義
・高いコンプライアンス意識と徹底したホワイト化を進めている（企業によるが）
《デメリット》
・絶対条件として賃貸事業が成り立つ地域である事
・契約できなければ解雇（ハイリスク）
・ガチガチの行動管理
・砂浜に埋まった指輪を見つけるような作業量
・鋼のメンタルが必要
おわりに：アパート建築営業で成功するためのコツとは？
今回は、「アパート建築営業」という仕事について、筆者が実際に経験してきたことにもとづいて、リアルな実態を包み隠さずお話ししてきました。
「この仕事に必要なものは何でしょうか？」
入社したての頃に、先輩へこのように聞いたことがあります。
二人の大先輩の答えはまったく同じでした。
「強い気持ちだよ」
この仕事には、「絶対的に稼ぐんだ！成功するんだ！」という強い覚悟が必要となります。
そして成功するタイプは以下の2つのどちらかです。
・人を押しのけてでも前へ押し進む肉食獣タイプ
・やるべきことを手を抜かず、ひたすら積み上げる超真面目タイプ
このどちらかに振り切っている人が成功しています。
とても難しい仕事であるのは間違いないですが、まったくの未経験でも、覚悟と決意があれば、他の知識は後からついてきます。
筆者も入社するまで、「市街化区域」「市街化調整区域」、このような単語すら知らなかったですから…
いまでも強烈に覚えているのが、入社して間もない頃のこと。
営業成績の表彰式で他支店の女性営業マンが、直近3ヶ月の報奨金1位で表彰された時のことでした。
報奨金の額は800万円を超えていました。
その支店の地域だけ、直近3ヶ月間だけの成果表彰です。
３ヶ月で、は、はっぴゃくまんかよ！！
頭の中で、
「３ヶ月で800万稼ぐって、年収ならいくらになるんだ？」
こんなふうに愕然したことを今でも覚えています。
キツイけど、建築営業は40代中途でも転職OK。資格なしで年収1000万も夢じゃない
この仕事に安定はありません。
ずっと戦国時代のように戦い抜く覚悟が必要です。
ただし、あなたがその勝負に勝つことが出来れば、収入面で人生を大きく変えることができるかもしれません。
短期間で大きな収入が必要だという方は、ぜひ挑戦してみてはいかがでしょうか。
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