【融資】不動産融資への道② 物件運営の事業計画を策定しよう 金融機関でのNGワード
不動産投資において重要なのは、事業の捉え方と運営です。
金融機関に提出する事業対しての考えを自分で話すだけではなく
融資審査部、役員会に通してもらうためには、資料も大切です。
融資を勝ち取るためには、担当さん、支店長さんが、事業計画だけではなく
前回のプロフィール全般をも理解した上で、審査部と融資可決に向けた
相談を重ねることで、進めてゆくもの。
そんなことから、第二回目は事業に対しての計画を作る内容を書いてみようと思います。
※top画像：リビングコーポレーションより
不動産業者、アパートメーカーからの事業計画書と合わせて、自分なりの事業への考えを記す意図
様々なアパートメーカー、工務店が乱立しているアパート開発、マンション建設において、ゼネコン、それらメーカーや、中古物件を扱う不動産業者などが策定する、事業計画書は金融機関向けであり、施主の為に作られるものです。
今回はその内容を読み解くということは別機会として
事業主である、皆さんに提供される事業計画書を用いて、自分はどのように運営をするのかを示すための資料が必要になります。
１、この物件を選んだ理由
◯価格の整合性（売られている近しい物件のスペックと比較した例）
◯物件の状況（新築は意匠、内部の差別化、近隣物件との比較の感想）
◯家賃の整合性（近隣同型物件との比較での感想）
◯運営に関わる経費の妥当性（光熱費、管理費、清掃費）
◯物件の近隣状況（通行のしやすさ、夜の状態、環境：公園や学校）
◯競合の状況（同型間取りの空室、おおよその築年数別で調べた感想）
◯物件のプラス価値（民泊可、大きな会社の社宅の可能性、大手進出など）
◯さらに中古物件の場合
◆手入れの状況：修繕履歴
◆リフォーム修繕の部屋数と時期
◆将来の手入れの時期と検討内容
２、この物件の懸念事項
◯近隣での同型新築建設の可能性（その場合どのようの経営するか）
◯築年数が古くなる事への対応（家賃下落、入居率維持に対しての対策）
◯物件の保全への対応（建物維持管理、古くなる事への対応策）
◯近隣での分かる範囲での考えられる懸念事項（幾つも挙げること）
３、総合的な優位性、取り組みを確信した内容
この部分は作文で書きましょう。
例えば、物件も良いが、自分はこの地域が好きだから選んだ
とするならば、その好きな理由をいくつか挙げること
４、返済後のCFをどうするのかという考え
◯収益をどのように考えるか、
◯積み立てや将来の修繕への資金的な取り組み
◯別の何らかの考え※ ここでプロフィールの夢や将来の思いに話が連動。
５、将来物件を売るのか否か
◯運営を行う基礎として学びのための第一歩と捉える。だから売らない
◯売る可能性はあるが、今は考えられない。
などの２つの答えの一つを選びしっかりと明記する。伝える。
この内容が重要な意味
事業として貴方はどのように捉えていますか？
という幅広い問いに対して、上記のような考えをまとめることは、
その意思を伝えようとする思いの強さ、意思を表現します。
これは定性評価につながる上、この人は経験が浅いが（初心者だが）本気だと
感じられるし、そんな資料を提供する人は、そういないからこそ、前回内容と同様
印象を大きく変えることでしょう。
事業への理解度、融資相談をする物件に対しての経営思考を
資料を通して感じ取ってもらえることに繋がること、それは何を意味するのか。
審査部、役員会において、この資料が有るか否かで、条件が変わってくると
感じています。 なぜなら、僕がそうだったから。
この人に融資出してあげよう。 これも、そう思ってもらえる誰もやっていない
自己表現の一つなんです。
金融機関でのNGワード
融資相談時に使ってはいけないNGワードというものがあります。
事業計画書内にも、その言葉は入れないようにしましょう。
金融機関や、融資内容の理解が得られている方は、そのような言葉は使っていませんので、NGワードの意味意図もしっかり考えてみてください。
１、【借換するかも】借換は、超NGワードです。
お借りした際、将来借り換えを行う予定はないとすればOKですが、
そのようなことを考えいる人と捉えられると、
審査を積極的に行ってくれません。
２、【金利を下げて】金利は属性によって変化します。属性や資産の総額、
預金残高、営業の貢献度、他行の取引を鑑みて、決定されるものです。
よって自分で決められないのです。それを根拠なく下げてほしいと言う
利己的な方は、金利は期待できないでしょう。
３、【他行にも相談している】これはNGです。であれば、当行は無理に
付き合う必要はないと思われます。要は天秤にかけている訳ですから、
必死に融資付の対応を審査部と行う担当支店長はやりたくないと思われます。
他行でダメだったなら検討しますと言われるでしょう。
４、【将来売却する】これも相当NGです。長期の融資を通すことは、
将来に渡り、事業を行う前提で審査を行います。ですから、数年で
売ることが初めからわかっているのであれば、融資を出すことは
懸命ではなく、投機的な方と思われてしまい、
審査すらしてもらえないでしょう。
５、【不動産投資という単語を使う】これは最もNGです。不動産賃貸事業
これが正しく、投資事業だけども実際には不動産賃貸事業という単語を
使い、融資に全てに臨みましょう。これは投資ではなく、事業で有るという
捉え方ができている方は、賃貸経営、物件運営事業、不動産経営という
単語をしっかり使われます。
以上ですが、実はまだまだ有るのですが、大きな影響を受けそうな５つを
あげてみました。 ご相談をする際には、みなさん注意しておいてくださいね。
次回の融資への道③は、自分で事業計画資料を作る方へのおすすめ内容を
図解でお知らせいたします。 審査過程でプラスになる僕自身の考え方をお伝えしてみようと思います。
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