「古いので壊す」ではなく「古いから生かす」。古さに惹かれて集まる素敵なお店と「ウグイスビル」のマッチング＠蔵前
●注目の集まる「蔵前」に68年間佇む古いビル
近頃、気の利いたお店やカフェが続々と集まり注目を集める「蔵前」エリア。そのメインストリート沿いに佇む、「ウグイスビル」をご存じでしょうか。
ひとことで言えば、「こだわりを持ったお店が集まっている、趣のあるビル」。実はほんの３年前（2019年）までこの建物は、あまりに古くて使えない状態でした。
「さて、このビルをどうしようか」。悩んでいたビルの大家さんは最初、「建て替え」を検討していたそう。
しかし、「壊してしまうのではなく『古さを生かしたリノベーション』をすれば、その良さがわかる人たちが入ってくれるはず」という東京R不動産のご提案を通じて、大家さんは「このビルを残そう」と決心してくれました。
そうしてビルの工事を終えると、東京R不動産の目論見は当たり、建物の「古さ」に惹かれた素敵なカフェやお店がビル内で続々とオープン。「古ビル再生」の成功事例として、建築界隈の方々も視察に訪れるほどになりました。
そんな「ウグイスビル再生」に向けて、私たちが提案したポイントをいくつかご紹介します。
(1)「直す古さ」「残す古さ」の選別
建物の古さは時に武器になります。古いからこそ残すべきものと、直すべきものを正しく選別することが重要です。
例えば、今にも外れそうで危なかった窓・現代に合わない水回りといった「困った古さ」は、ビルの雰囲気を壊さないよう気を配りながら修繕。
そのほかの、経年変化でしか出せない味わいを醸すフローリングや、まだらに汚れた壁などの「いい古さ」は積極的に残すなど、「やる・やらない」を取捨選択しながら無理なく事業計画を進めました。
(2)リノベーションにいくらかけるべきか
次に、工事費の調整です。算出は、「最低限の費用」ではなく、「未来の入居者からの賃料収入」による回収を見込んで行いました。
「工事にかけた費用の分だけ賃料が上がっても、それに見合う価値を感じて、『ここでお店を始めたい』と思ってくれる方々がいます」と、金額をご提案。
自信を持ってそう言えたのは、これまで「東京R不動産」で古くても魅力ある物件をたくさん仲介してきたからこそ。ビルの運用方法、想定賃料、工事、などに関して、確たる裏付けも一緒にご提示することができました。
(3) ビルの新しい名前「ウグイスビル」
続いて、ビルの名前。蔵前の「タイガービル」、馬喰町の「イーグルビル」、浅草の「ライオンビル」といったレトロなビルに並んでここにも動物の名前を付けよう！となり、ビルの前に梅の木があったことから「ウグイスビル」が採択されました。
縁起が良くて華のある、こぢんまりとしたウグイスの印象が、このビルに入ってくれるお店のイメージにもぴったり重なります。
(4) 「アトリエ店舗」にフォーカスしたテナント募集
元々、このビルに入っていたのは主に「事務所」でした。しかし店舗のニーズも明らかにあること、そしてそれがこのビルと周辺の魅力を上げていくだろうということから「店舗も混ぜましょう」とご提案し、お店も招き入れることに。
2020年の春に工事を終えると、東京R不動産で「アトリエ店舗」の募集を開始。初の緊急事態宣言が出た大変な時期でしたがたくさんの問い合わせをいただき、瞬く間にビルは「古さに惹かれたお店」で満室となったのでした。
ビルの魅力は、「建物そのもの」だけがつくり出すのではありません。入っているお店の並びも重要なので、よい相乗効果の生まれる店舗に入ってもらえて私たちもうれしく思っています。
●ビルの古さと調和する素敵なお店たち
最初の入居者募集から３年が経とうとしている今、ウグイスビルに入っている素敵なお店やカフェの一例をご紹介します。
103号室 カフェ「喫茶半月」
柱の腰壁や、天井まで壁一面を覆う棚など、重厚な印象
近くにある大人気店「from a far」とも同じオーナーによる「半月」は、クラシカルな雰囲気がありいつも賑わっているカフェ。どっしりとしたカウンターやアンティークの家具が並び、ビルの古き良き雰囲気と調和しています。
隣の小区画102号室には、コーヒーのテイクアウトができる焙煎所「半月焙煎研究所」が軒を連ねていますよ。
101号室 古書店「Frobergue（フローベルグ）」
「古さを生かしていてる物件を、１〜２年かけて探していました」と店主
●どこか懐かしさを感じる階段を上って、2階へ...
ウグイスビルの階段や廊下は、いい意味で「古びた」空気感があります。外観や居室内がいくらクラシカルでも、手洗い場やトイレがやけにピカピカ...だとなんだか興醒めしてしまいますよね。
リノベーション時にはビルの「全体感」を損なわないようこだわったため、昔の小学校を思わせる雰囲気にまとまっています。
203号室 北欧器店「NORR LAND（ノールランド）」
201号室 アパレルショップ「genre（ジャンル）」
こちらは、ビル2階の中で最も広い区画。ビンテージの服をメインに扱うアパレルショップです。
ウグイスビルに移転する前は札幌に店舗があり、1920年代に建てられた文化財指定の建物...つまりウグイスビルよりも古い建物（！）に入っていたそう。
「今回の物件探しも、この古さが決め手でした。この梁も年代特有で、いいですよね」（店主）
202号室 店が店を呼ぶビルに、新しい仲間が
この古さに価値を感じてくれるお店に入ってもらえたら
今回の各店舗さんへのインタビューでよく耳にしたのは、「お客さんに『空き区画はありませんか』とよく聞かれるんです」という声。多くの方が「自分もこのビルでお店を始めたい！」と思ってくれているのだなあ、とうれしい気持ちになりました。
ちょうど最近、東京R不動産では、ウグイスビルに”やっと”出た空き区画「202号室」の入居店募集を行い、たくさんのお問合せをいただいたところ。新しいお店も決まったようで、またご紹介できればと思っています。
●古さという魅力を大切に引き継いで
ご紹介した他にも、素敵なお店が集まっている蔵前のウグイスビル。
「時間の積み重ねを感じさせるこの建物の雰囲気をうまく活かせば、ここは人気物件になります」という東京R不動産のご提案を信頼し、痛んだビルを「残す」と選択してくれた大家さん。そして、ビルを盛り上げてくれているお店の方々。
大切に引き継いでいこうという人たちの手によって、ウグイスビルは今日も穏やかに賑わっています。みなさんも、蔵前散策の際にはぜひ覗いてみてください。
●東京R不動産の物件コンサルティング
古い物件に限らず、東京R不動産は物件のコンサルティングを随時受け付けています
●ウグイスビルの紹介動画
Instagram：内見ライブ配信動画はこちら（2023年2月）
YouTube：紹介動画はこちら（2020年6月）
●各ショップのInstagram
カフェ「喫茶半月」 @hangetsu_kuramae / @hangetsuroastery
古本屋 「Frobergue」@frobergue
北欧食器 「NORR LAND」 @norrland.shop
アパレル 「genre」 @genre_vintage