住宅ローンは繰り上げ返済しません
先日のゼミで話題になった内容（住宅ローン返済は繰り上げるべきではない）をシュミレーションしてみました。
住宅を購入する際に住宅ローンを活用する方が多いと思います。
ローンを返済する立場としては、「なるべく早く返済してしまいたい！」という気持ちがあるでしょう。そんな方はとりあえず３５年でローンを組みつつ、まとまったお金ができたら繰り上げ返済したい！と思うかもしれません。
しかし、ちょっと待ってください！私は繰り上げ返済はおすすめしません。
え、繰り上げてしまえば、借入期間も短くなり、利息も少なくなるのではないの？
その通りです！
しかし、繰り上げ返済できるだけのまとまったお金があるのであれば、投資に回すことをおすすめします。
まず、繰り上げ返済を行うとすると、
以下のようにシュミレーションしてみました。
借入金額 ：4000万円
返済方式：元利均等
当初金利：0.5% (年利) 5年間 それ以降の金利 1% (年利)
返済期間 ：35年 0ヶ月
借入年月 ：2023年 1月
住宅ローン控除を活用することができる借入後１３年間はローン残高を減らしてしまうと控除額が減ってしまいますので、住宅ローン控除期間が終了する１３年後から、１０年おきに繰り上げ返済します。
ここでは、計算をわかりやすくするために、
借入後
１０年後に２００万
２０年後に２００万
３０年後に５００万（退職金を想定）
に繰り上げ返済します。
結果は…
はい、繰り上げ返済したほうが、利息分￥788,842削減することができました！
繰り上げ返済分を投資運用してみましょう！
次に、繰り上げ返済分を利率３％でローン返済終了の借入から３５年後まで投資運用したとします。
１０年後に２００万円を２５年間
２０年後に２００万円を１５年間
３０年後に５００万円を５年間
それぞれ運用します。念のため、複利毎に20.315%が課税されることを条件に設定します。
すると…
keisan生活や実務に役立つ計算サイト,カシオ計算機株式会社,2023 にてシュミレーション
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それぞれ運用益は
１０年後に２００万円を２５年間 →￥1,622,690
２０年後に２００万円を１５年間 →￥856,483
３０年後に５００万円を５年間 →￥630,919
トータルで、￥3,110,092です。
繰り上げ返済した場合は、￥788,842削減できますが、その分を返済に充てずに運用することで、￥3,110,092の利益を生むことができました！
その差は、
￥3,110,092 ー ￥788,842 ＝￥2,321,250
おおよそ２００万円得したことになります。
今回のシュミレーションでは、利率は年３％、運用益に対して20.315%が課税されるように計算しています。
過去の数十年の利率を見るとこれ以上の利率は期待できますし、2024年から恒久化される予定のNISA枠を活用すれば、この20.315％の課税もなくなりますし、まとまったお金になる前にコツコツと積み立てていけば、さらに有利になると考えられます。
複利は、雪だるま式で増えていきます。
繰り上げ返済によって、元金を崩してしまうと、雪だるまのもとになる雪玉が小さくなってしまうのです。
はやく借金を返済してしまいたい！という気持ちもあるかと思いますが、中長期的な目線で資産運用を考えてみてはいかがでしょうか？
参考：keisan生活や実務に役立つ計算サイト,カシオ計算機株式会社,2023