「負動産」にしない！実家の空き家化を防ぐ、今すぐできる対策を専門家が解説
みなさん、こんにちは！
【相続・不動産・家族信託の専門家】行政書士の長尾影正です。
神奈川県小田原市に事務所を構え、【家族信託】を通じて円満な相続のお手伝いをしています。
私については、こちらの記事で詳しく自己紹介しています。
月曜日もしくは木曜日に、相続や家族信託について役立つ情報を発信しているので、親の老後が気になる方やご自身の相続が気になる方は、ぜひ参考にしてください。
前回は、空き家が増えている理由について解説しました。
親が認知症になってしまうと、施設に入ったあと、残された自宅が空き家になってしまうといった問題があります。
では、どうすればいいのか…？
そこで今回は、実家を空き家にしないための方法について解説していきます。
実家を空き家にしないための3つの方法
前回の記事では、空き家になる原因についてお伝えしました。
空き家になる原因は3つありましたね。
1．所有者が認知症になってしまい、売却ができない
2．相続で話し合いがまとまらない
3．土地建物が共有になっていて意見がまとまらない
今回は、実家を空き家にしない具体的な3つの方法について説明していきますね。
いずれもご本人が認知症などで判断能力が低下する前に行う方法になります。
1.任意後見契約の締結
ひとつ目は「任意後見契約の締結」です。
「任意後見契約」とは…
本人に十分な判断能力があるうちに、あらかじめご本人が選んだ人（任意後見人）となる人や、任意後見人に代わりにしてもらいたいこと（本人の生活や財産管理に関する事務）を決めておく契約です。
任意後見契約は公証人が作成する公正証書によって締結します。
本人の判断能力が低下したとき、家庭裁判所に申し立てをすると任意後見監督人が選任されます。
すると、任意後見契約を結んだ相手が任意後見人となります。
これにより、認知症や障がいなどで本人の判断能力が低下しても、任意後見人が後見監督人の監督のもと、依頼されていた事務を本人の代わりに行えるのです。
ご実家の管理や処分に関することも依頼内容に入っていれば、空き家になるのを防ぐことができます。
2.遺言書作成
遺産争いになり誰が実家を相続するのかが決まらないと、売ったり貸したり壊したりすることができません。
そのような事態を防ぐために「遺言書」で誰が実家を相続するのかを、あらかじめ親が決めておくとよいでしょう。
実家を相続する人が決まらないという事態を避けられ、空き家になるのを防げます。
ただし、両親が生きている間は、子どもたちが勝手に実家の不動産を売買できません。
3.家族信託の活用
実家の所有者が認知症などになり判断能力が低下する前に【家族信託】を結ぶと、所有者に代わってご家族が実家の売却などを行えるようになります。
所有者の判断能力が低下したときに実家を売却したい場合「後見制度」を利用する方法もあります。
しかし後見制度では家庭裁判所の手続きや収支報告、売却の許可などが必要です。
さらに後見人への報酬が必要となり、費用もかかってしまいます。
後見人制度については、こちらの記事で詳しく解説しています。
一方【家族信託】は手続きの負担が少なく、だれでも利用できる制度です。
また、将来の相続のときの財産の承継先も決めておくことができます。
財産を所有している父が亡くなったら、その財産は母が相続し、そのあと母がなくなったら財産管理をしていた長男が相続する。
このように、財産の承継先を先々まで決めておくことができるのです。
【家族信託】は注目されている新しい仕組み
「後見制度と比較して煩雑な手続きが少なく、維持費ががかからない」
「財産の承継先を先々まで決められる」
このような理由から、【家族信託】は今までの後見制度や遺言書に代わる、空き家を防ぐ新しい仕組みとして注目されています。
ただ、個人で契約を結ぶのは大変です。
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【家族信託】については、今後もこのnoteで詳しく解説していきますね！
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