不動産投資の適正利回りについて①

こんばんは。
半沢直樹は毎回面白すぎて次週が待ち遠しいレイです。

さて。
本日は、私の職業にも関わる不動産投資についてです。
何%の利回りが理想か、学んだことをアウトプットしていきます。

利回りとは？

「100万円投資して1年間で何%増えるのか」というものです。

株なら値動き＋配当で導き出せ、計算もほぼ自動でしてくれます。

ただ不動産投資は色んなコストを計算する必要があるため、少し計算が難しいです。

表面利回りと実質利回り

▼表面利回り

ざっくり計算の利回りです。
「年間(想定)家賃÷物件価格」で求められます。

例えば
想定家賃　100万円/年間
物件価格　1,000万円
だとした場合、上記計算式より表面利回りは10%になります。

投資向けサイトのほとんどは、この表面利回りで記載しています。
表面利回りはいくらでも誤魔化せます。
・毎月の費用が含まれていない
・想定家賃を高くすればいい
・誰かに高い家賃で入っといてもらう
→売る側が知人などに住んでもらっておいて、売れたらすぐ退去という話もあります。

そのため表面利回りは、あくまで指標でざっくり計算という認識がいいです。

▼実質利回り

本当の利回りを指します。
「(年間家賃-経費)÷(物件価格＋購入時諸費用)」
で求めることができます。

例えば
実際家賃　　　80万円/年間
必要経費　　　20万/年間
購入価格　　　1,000万円
購入時諸費用　100万円
だとした場合、上記計算式より実質利回りは5.4%になります。
これが実際にかかる経費まで全て入れた計算した実質利回りです。

経費には何がかかるのか？

物件価格には購入時の諸費用も入れます
・印紙税
・登録免許税
・司法書士報酬
・仲介手数料
・固定資産税
・火災保険料
・不動産取得税
・(融資を受けるなら)その他金融機関への手数料
などなど。

購入後は、リフォーム代(トイレ、キッチン、クロス、床、畳、ライト、クリーニング、その他)や入居者をつけてもらうために広告料(仲介手数料・客付け)がかかります。

運用時には、
・固定資産税
・修繕費(水漏れ、破損、機器の交換等)
・火災保険料
・管理費(毎月の管理を任せるなら管理会社に3〜5%

退去時には、修繕費と広告料(客付け)がかかってきます。

健美家・楽待を見て、実際に電卓で計算してみるのをオススメします。

健美家(https://www.kenbiya.com/?gclid=Cj0KCQjw-O35BRDVARIsAJU5mQXESM4BUOkgMIOt15gb8hb1kTb4d66zhJjF5mJ5uUS-b5lJeAVG7QoaAuysEALw_wcB)

楽待(https://www.rakumachi.jp)

ポイントとしては、
・管理費、修繕積立金はかかるか？
・想定家賃は高すぎないか？
・満室にできるか？
・現在埋まっていてもすぐでないか？
・大規模修繕が目の前ではないか？
・告知事項はないか？
→心理的瑕疵
・再建築不可ではないか？
→地域、接道、建ぺい率
・戸建てなら連棟(テラスハウス)は安くなりやすい
・リフォーム代も計算してみる
などが挙げられます。

まずは数字に慣れていく

実質利回りを自分でシミュレーションしてみます。
・物件価格＋諸費用がいくらか
・想定家賃が適正か
・リフォーム代がどれくらいか？

計算をすればするほど、精度があがっていくようです。
そのため、まずは先ほどのサイトなどを見て計算してみましょう。

明日は、理想の実質利回りについてアウトプットしていきます。

ではまた。