土地の活用で固定資産税が増える！？
こんばんは、ぐーです。最近は少子高齢化で昭和にできた住宅街もどんどんと高齢化となり、空き家が増えてきていますね。この調子で行くと、山を切り崩してできた住宅街は空き家だらけになります。私の実家も住宅街にありますので、将来を心配しています。
そんな空き家となった実家を有効活用しようと考えたとき、駐車場に転用するというアイデアはよくあります。しかし、家を解体して更地にすると、固定資産税が大幅に増える可能性があることをご存じでしょうか？この記事では、なぜ固定資産税が増えるのか、その背景や具体的な数値を交えて解説します。さらに、空き家を活用する際のポイントや対策についても考えてみましょう。
⒈固定資産税が増える仕組みとは？
固定資産税は、土地や建物などの不動産に対して課される税金です。土地の場合、住宅用地に特例措置が適用されることがあります。この特例では、住宅が建っている土地の固定資産税が大幅に軽減される仕組みが存在します。
住宅用地の特例とは？
具体的には、以下のような軽減措置が適用されます：
• 200㎡以下の部分：課税標準が6分の1に軽減される
• 200㎡を超える部分：課税標準が3分の1に軽減される
たとえば、面積が150㎡の土地の場合、この特例が適用されると、本来の課税標準額が100万円だとすると、16.6万円（100万円 × 1/6）になります。
しかし、住宅を解体して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなり、本来の課税標準額で計算されるため、固定資産税が6倍以上になる可能性があります。
⒉増税はどれくらいの影響があるのか？
たとえば、以下のケースを考えてみましょう：
• 土地面積：200㎡
• 課税標準額（特例適用前）：200万円
• 特例適用後の課税標準額：200万円 × 1/6 = 33.3万円
• 特例適用後の固定資産税：33.3万円 × 1.4%（税率） = 4,662円
• 更地の場合の固定資産税：200万円 × 1.4% = 28,000円
この例では、解体して更地にすると固定資産税が約6倍に増えることがわかります。
「負担調整措置」で急激な増税を抑える仕組み
ただし、解体後にすぐ固定資産税が最大額になるわけではありません。自治体によっては「負担調整措置」と呼ばれる緩和措置があるため、税負担が段階的に増加します。具体的な負担増加のペースは地域によって異なりますが、1年目からいきなり6倍になるわけではない点を覚えておきましょう。
⒊空き家活用の選択肢
では、空き家をどう活用すれば固定資産税の負担を最小限に抑えつつ、有効活用できるのでしょうか？いくつかの選択肢をご紹介します。
1. アパートや貸家として活用
空き家をそのまま貸し出すか、リフォームして賃貸物件にする方法です。これにより、住宅用地の特例を維持しながら収益を得ることができます。例えば、1軒家をリフォームして月々10万円で貸し出せば、年間120万円の収益が期待できます。
2. 駐車場として運営
家屋を解体して駐車場にする方法です。ただし、この場合は住宅用地の特例が外れるため、固定資産税が増えることを考慮しましょう。例えば、1台分の駐車スペースを月額1万円で貸し出し、5台分の駐車場を運営すれば、年間60万円の収益が期待できます。
3. 地域の施設として活用
地域コミュニティのための施設や店舗にする方法もあります。補助金を活用できる場合もあるため、自治体に相談してみると良いでしょう。
⒋解体前に考えておきたいこと
空き家を解体するかどうかを決める際には、以下のポイントを考慮しましょう：
1. 固定資産税の試算
解体後の固定資産税がどれくらい増えるのか、具体的な試算をしてみましょう。
2. 地域のニーズ調査
駐車場として運営する場合、周辺に需要があるかどうかを調査することが重要です。
3. 自治体の補助金制度の活用
空き家の活用や解体に対して補助金を出している自治体もあります。事前に情報を集めておきましょう。
まとめ
空き家を有効活用することは、固定資産税の負担や管理コストを軽減しながら資産価値を維持する重要なステップです。しかし、住宅を解体して更地にすると固定資産税が増加する可能性があるため、慎重な計画が必要です。
解体を決める前に、固定資産税の試算を行い、空き家の具体的な活用方法を検討しましょう。地域の需要や自治体の補助金制度をうまく活用すれば、税負担を抑えつつ有益な活用が可能になります。