不動産投資と節税

「不動産投資で節税…」。不動産投資に興味がある方は一度は聞いた事のあるフレーズだと思います。果たして、本当に不動産投資をすれば節税になるのでしょうか。

節税方法には様々ありますが、不動産投資で節税できる可能性があるのは、「赤字を損益通算」と「減価償却」のふたつです。

「赤字を損益通算」とは、不動産投資で赤字を作って給与所得にぶつけることにより、給与所得にかかる所得税の還付(住民税は翌年度が安くなる)を受けるものです。不動産を購入すると、仲介手数料や不動産取得税がかかります。この手数料や税は一部を経費にすることができます。それなりの額になりますので、不動産購入年の決算は赤字になる場合が多いです。その赤字を確定申告することにより恩恵を受けます。

しかし、この方法は購入年のみ(不動産取得税は翌年の場合もある)通用するもので、ほぼ一度限りです。〇千万円を投資してのリターンとしてはもと無いです。また、不動産価格の下落や不動産賃貸業としてのコストや手間を考えると、圧倒的にリスクのほうが大きいと思います。

次に「減価償却(費)」とは、建物や一定額以上の耐久消費財を取得すると、決められた耐用年数で分割して計上できる費用のことです。年数の一例として、新築木造は22年間と定められています。中古の場合は、償却年数を計算する公式があります。ちなみに土地は減価償却できません。

ここで購入した新築木造アパートが、土地価格3,600万円、建物価格4,400万円としましょう。木造の法定耐用年数は22年ですので、4,400万円÷22年間=200万円を1年の減価償却費として計上できます。こちらは実手出しが伴わない経費ですが、不動産賃貸業は様々な経費がかかりますから、年を通して赤字であれば還付が受けられます。

もし、このアパートを10年所有して購入同額の8,000万円で売却したとします(高止まりしている今の購入では考えられないが、10年くらい前の購入物件ではよく見られる)。建物は200万円×10年間=2,000万円が償却され、簿価(帳簿上の価額)は2,400万円になっています。

譲渡税は簿価で計算しますから、8,000万円-2,400万円=5,600万円の所有不動産を8,000万円で売却した事となり、利益が2,400万円となります。ざっくりですが、この2,400万円に税金がかかります(売却の仲介手数料等譲渡に必要な費用は控除できる)。決して8,000万円で買ったものを8,000万円で売ったから、「利益ゼロ」ではないのです。

ようは税を繰延しているだけで、不動産投資の出口「売却」時には、売却益としてきっちり回収されます。したがって減価償却の節税効果はそれほど大きくはないのです(こねくり回すとそれなりの効果があるらしいけど知りません 草)。

営業マンが「不動産投資で節税できますよ」は、10%はホントで90%はウソと言えます。そもそも不動産投資で赤字(手出し)になること自体が「失敗」なのです。基本、納税しないと資産形成はできません。納税することができる不動産投資を目指しましょう。

…おことわり…
納税はほぼほぼ適正に。計上するしないは自己責任で。分からない場合は税理士等のプロに聞きましょう。この章は筆者の感想で税務のアドバイスや指南ではありません。