家が欲しい！_初めての家購入編_基礎知識２「資金計画について」【不動産のプロ_家住まいラブ】
皆様こんにちは！
不動産仲介営業_宅地建物取引士の「家住まいラブ」です。
前回記事では、家を購入しようと考えたときに大切な順番は
①資金計画
②見学
という、順番が大切ですという事をご案内しました。
今回の記事では家を購入するために最も大切な「資金計画」についてご案内してまいります。
「資金計画」は家探しにおいて、とても大切な内容なので、より焦点をあてて大切なポイントを抑えていきましょう。
住宅の購入を検討されている方はこの記事に最後までお付き合いいただけますと幸いです。
「資金計画」とは？
簡潔に申し上げますと「購入予算」を決める！ということになります。
購入予算の考え方として、
①毎月安心して支払える金額なのか？
②住宅ローンはいくらまで組めるのか？
③自己資金や援助資金はいくら用意できるのか？
※お住み替えの方は、今のご自宅がいくらで売却できるのか？という点も大きなポイントになりますが、長くなりますので別の記事でご案内いたします。
概ね上記のようなことを検討していく必要があります。
では、順番に詳細を検討してまいりましょう。
①毎月安心して支払える金額なのか？
安心して支払える金額については、
・現在の家賃
・年収
をベースに考えると良いでしょう。
まずは、「現在の家賃」の観点から検討してみましょう。
とくに賃貸住宅にお住まいの方は検討しやすいかと思います。
例えば、以下のような場合
・家賃 70,000円
・管理費 3,000円
・駐車場 7,000円
毎月合計80,000円を住宅に支払っているとします。
ほかにも、ランニングコストとして
～水光熱費～
・ガス代、電気代、水道代
～通信費～
・電話代、インターネット代
など、毎月の出費があると思います。
今回は、水光熱費・通信費はさほど変わらないか少し増えるとして、家賃と住宅ローンの毎月の支払額に焦点を当ててまいりましょう。
※家を購入する場合、賃貸よりも建物面積が増えることが多く、水光熱費は使用量が増加する傾向にあります。ただし、近年の住宅は気密性能や省エネ性能が高く、光熱費を抑えることもできます。
毎月80,000円を家賃で支払い続けていると仮定して、今の家計状況は下記のうちどれが近いのかを検討してみます。
・余裕がある（貯金できている） → いくらまで毎月の支払い額を増やせるか？
・ギリギリ → 浪費や出費を減らしたら、少しは余裕ができるのか？
・足りない → 出費を減らし、収入を上げる方法はないか？
という事を検討すると良いと思います。
住宅を買うという事は、土地や建物を買うということですから、その広さの恩恵や、新築であれば新しさの恩恵、資産として貸す事や売る事のできる恩恵があるわけです。
今の賃貸よりも、毎月の支払いが増える可能性が高くなることは、十分に考慮しておかなければなりません。
それでは、具体的に毎月の支払いがどのくらいになるのか、シミュレーションしてみましょう。
仮に「3,000万円の新築戸建」を購入する場合
・諸費用概算260万円（物件価格の8％強の概算）
・35年（420回の支払い）
・変動金利0.5％
・頭金なし
・ボーナス回増額なし
毎月の支払額は「84,624円」となります。
80,000円の家賃よりも4,624円増えました。
「余裕がある（貯金ができている）」と考えていた方であれば、3,000万円の新築戸建を購入しても安心と考えられそうですね。
※新築戸建、中古戸建、マンションのランニングコストやメンテナンス費用、固定資産税は、今回のお題に入れてしまうと複雑になりますので、また別の記事でご案内いたします。
「ギリギリ」と考えていた方は、少し節約すればなんとかできそうでしょうか？
それでも厳しいなら、もう少し物件価格を下げて探せばクリアできそうですね。
「足りない」と考えていた方は、今の家賃よりも毎月の支払額が安くなりそうな物件の購入や、収入を上げる方法を検討してみてはいかがでしょうか。
仮に「2,000万円の新築戸建」を購入する場合
・諸費用概算200万円（物件価格の10%の概算）
・35年（420回の支払い）
・変動金利0.5％
・頭金なし
・ボーナス回増額なし
毎月の支払額は「57,108円」となります。
80,000円の家賃より「22,892円」毎月節約できることになります。
2,000万円の新築戸建が存在するエリアもあり、良い物件もたくさんあります。
建売住宅にはなりますが、今の建物は性能や仕様が良くなっているため、何ら問題なく快適に暮らせるでしょう。
新築建売住宅の場合、2,000万円と3,000万円の金額の差は同じ施工会社であれば、土地の広さ、環境の良し悪し、駅からの距離など、ほとんどが土地の価格に左右されます。
次に「年収」の観点から検討してみましょう。
利便性が高いエリアや土地ほど物件価格は上がります。
暮らしたいエリアの新築戸建が3,500万円～4,000万円程度の相場で販売されているとします。
では、そのエリアの家を欲しいと思いますが、実際いくらのローンが組めるのでしょうか？
ここはとても気になるポイントですよね。
②住宅ローンはいくらまで組めるのか？
簡潔に申し上げますと、概ね年収の8倍です。
ただし、必ずしも8倍のお借り入れができるわけではありません。
年収や勤務先、勤続年数、年齢、既存の借入状況など、様々な観点から住宅ローンの借入額を計算します。
銀行や保証会社、ローン商品によって、年収の8倍未満になることもあれば、10倍程度まで伸びるケースもあります。
詳細については住宅ローンに詳しい営業さんに頼ることで、皆さまがお借入出来そうな住宅ローンの提案をいただけると思います。
・最大のお借入額はこのくらいまで
・毎月の支払いはいくらか
・実効金利は○%
・団体信用生命保険の内容
など、総合的にお客様にベスト・ベターな住宅ローンを紹介していただけるはずです。
それでは、年収が600万円のケースで検討してみましょう。
簡易的に600万円×8倍の4,800万円が借り入れできるとします。
先ほど、暮らしたいエリアの新築戸建が3,500万円～4,000万円と仮定しましたね。
諸費用を概算8％強として、トータル3,800万円～4,350万円程度の購入資金が必要になるとします。
仮に「4,000万円の新築戸建」を購入する場合
・諸費用概算350万円（物件価格の8%強の概算）
・35年（420回の支払い）
・変動金利0.5％
・頭金なし
・ボーナス回増額なし
毎月の支払額は「112,919円」となります。
家賃80,000円に住んでいるとした場合であれば、「32,919円」増加します。
家賃を支払いつつ、毎月4万円ほどの貯金ができていれば、さほど問題ないかもしれません。
貯金の額が減ってしまうと心配なさるかもしれませんが、その一方で将来は年収が上がる可能性もあります。
「いや～毎月4万円も貯金なんて出来ていないよ・・」とお感じの方であれば、物件価格を下げるのも良いと思います。
ですが、ここでは「年収」からの観点で検討をしていましたね。
年収600万円というと、月平均に直しますと月50万円の収入になります。
ただし、手元に残るのは年金・保険・積立・税金などを引かれて、40万前半ではないでしょうか。
ボーナスの支給される会社であれば、仮に1回のボーナスが100万円程度とした場合、毎月の収入は約33万円、手取り額は20万後半になると思います。
ここでは、分かりやすく検討するために、ボーナスは加味せず、毎月42万円の手取り額とします。
42万円の手取り額に対して、4,000万円の物件が欲しい。
住宅ローンが毎月約11.3万円とします。
手取り額のうち約26.9%を住宅ローンに充てることになります。
（11.3万円÷42万円＝26.9％）
26.9％？
これって、高い数値？低い数値？よくわからないですよね・・。
この数値が20％～30％の範囲であれば、安全な支払いが可能と考えて良いと思います。
実際に毎月の家計費を計算してみて下さい。
手取り額○○万円ー固定費ー食費ー消耗品費ー被服費ー雑費ーお小遣いなど、いくら残っていますか？
住宅ローンの支払額が、月の手取り額のおよそ3分の1未満（33.3％）であれば、さほど家計に支障が生じないのではないでしょうか。
※趣味、習い事、教育、保険などに多額の費用が必要であれば、共働きで世帯収入を増やすなどの対策が必要かもしれません。
毎月の手取り額が変わらない企業にお勤めの方などは、シミュレーションしやすいと思います。
ボーナスを支給されている方であれば、毎月の手取り額はより少なく、ボーナス併用払いを検討する必要があるかもしれません。
仮に年収600万円、税引き後のボーナスの手取り額が80万円とします。
すると、毎月の手取り額が28万円ほどとなり、毎月のローン負担率は、11.3万円÷28万円=40.3%となります。
毎月の住宅ローンが手取り額の40%ほどになってきますと、生活に余裕がなくなってくるかもしれません。
28万円の手取り額から11.3万円を支払うと、残りは16.7万円です。
固定費や食費など、毎月の家計でどのくらい使っているのかを計算し、10万円ほどで収まれば余裕がありそうです。
家計費が15万円ほどの場合は、余り余裕がなくギリギリに近い状態ですね。
ギリギリになりそうな場合は、
・ボーナス併用払いにして毎月の支払い負担を軽くするのか
・ボーナスを一旦貯金して毎月のローン支払額に捻出するのか
どちらかを検討しておくと良いでしょう。
客観的な判断材料も必要かと思いますので、銀行はどう考えて融資をするのか考えていきましょう。
銀行の観点でいえば、ローンが年収の30%〜40%ほどの支払い負担であれば、許容範囲内として検討しています。
先ほどの26.9％という数字は、毎月の手取り額に対して、住宅ローンがどの程度の割合を占めるのか、その負担率を検討しました。
銀行では、年収からどの程度の住宅ローンであれば、安全に支払いが続けられるのかを検討します。
これを「返済比率」と言います。
※先ほどは安全な支払額という観点に重きをおいて、手取り額からの負担率をご案内しております。
銀行は手取り額ではなく年収で検討します。
銀行としては600万円の年収であれば、返済比率を35％～40％で検討することが多いです。
年収300万円 返済比率30％
年収400万円 返済比率35％
年収が高くなるほど返済比率（住宅ローンの負担率）を上げても大丈夫という判断をします。
※銀行やローン商品により、年収と返済比率の割合は変わります。
銀行が仮に厳しめの35％で検討した場合、年間の住宅ローンに充てる最大額は210万円となります。
（600万×35％＝210万）
年間だと少しわかりにくいので、毎月の支払額に直してみましょう。
毎月の住宅ローンに充てる最大額は175,000円となります。
（210万÷12か月＝175,000円）
おそらく年収600万円の方が、毎月175,000円の住宅ローンを支払うとなると、節約してもかなり苦しい金額になると思います。
ですので、銀行（保証会社）は、審査金利というものを設定しており、さらに融資額を減らす計算をします。
※保証会社とは？銀行は住宅ローンの窓口です。保証会社は銀行のその先にある会社で、最終的に融資するかしないかは、保証会社の判断によります。
※審査金利については何%なのか、一般には公表されておらず、各々の銀行やお借入れ内容によって審査金利が異なります。住宅ローンに詳しい営業さんは銀行ごとの審査金利を把握しており、より精度の高い借入額を計算します。
ここでは、都市銀行で採用されやすい審査金利3％として計算してみます。
(3%〜4%が多いですが、なかには実行金利=審査金利とするローン商品もあります。)
※なぜ3%なのか？銀行が「変動金利0.5％で融資します」と広告していたとしても、将来利上げにより仮に3％になった際に支払えるのか、という観点で、お客様が金利上昇のリスクを抱えても返済が続けられるように、審査の時点では高い金利で計算し、融資額を整えています）
以下は、詳細の融資可能額を計算する方法です。
難しいので、なぜ？などと詳細は深く考えず、数式程度の考えでとどめておいてください。
100万円を金利3％で35年間借りるとします。
※35年返済可能な方の場合
その場合の毎月の返済額は「3,848円」となります。
この3,848円を係数的な役割で使用します。
※毎月の返済額を計算したい場合は以下サイトより計算できます。
※支払い年数は80年ー現在年齢にしてください。
最長50年まで組めるローンも存在しますが、現実的に35年を最長の目安としておくと良いでしょう。
先ほどの毎月175,000円の支払額の枠に対して、「3,848円」で割り算をします。
175,000÷3,848=45.47817…となり、
この数字の小数点2桁までを採用しますと「4547」
さらに万円をつけると「4,547万円」になります。
借入額の単位が10万円単位の銀行であれば「4,540万円」までのお借入れ額となります。
600万円の年収の方は4,000万円の新築戸建は住宅ローンで買えると判断できます。
諸費用も含め総額4,350万円の予算を見込んでいますので、4,540万円までの融資枠がありますから、お借入れ可能額の範囲内となり購入ができます。
※中古戸建の場合は、物件の担保評価が関係するので借入額が伸びない場合があり、やや見解が異なります。
ただし、注意点があります。
毎月クレジットローンや、キャッシングなどの借入をしている場合は計算が変わります。
例えば、良くあるお借入れとしては車のローンです。
毎月35,000円を車のローンで返済している場合
先ほどの年収600万円、銀行の返済比率35%として、最大毎月175,000円までローンに充てられるケースですと、
毎月の最大返済額のうち、すでに車に35,000円の返済をしているため、
175,000円－35,000円＝140,000円
と、このように毎月の最大返済額を抑えなければいけません。
そして、また先ほどの係数、3,848円という数字を登場させ割り算をします。
140,000円÷3,848円＝36.3825…となり、
小数点2桁までを採用し万円をつけると「3,638万円」
10万単位の貸し出しの場合は、「3,630万円」の最大借入額になります。
あれれ…車のローンがなければ、4,000万円の家が買えたのに……
うーん、困りましたね。
実はこのようなケースは良くあります。
皆さま「家を買う前にクレジットローンを組まないで！」なんて、あまり聞いたことないですよね？
たまにご存じの方もいて「ローン関係は綺麗にしておきました」と、完済してからご相談くださる方もいます。
ですが、借り入れ中の方でもいくらかご安心を！
借り入れ中の方でも、審査内容によっては完済をしなくても融資額が足りる場合もあります。
必ずしも前もって完済しなくても良いので、まずは既存のお借入れがあるという事、「毎月いくら支払っていて残りいくらあるのか」内容を把握して伝えられるようにしておきましょう。
できれば返済明細を持参して（これが一番ベスト）営業さんに早い段階で見てもらうことが大切です。
営業さんが、既存のローンで減額融資となることを把握したうえで概算の借入額を計算し、良い購入方法を考えてくれます。
完済をしないといけない場合には、銀行の事前審査を通した際に「完済条件」が付きますので、指示があった場合に完済をすれば大丈夫です。
とはいえ、住宅ローンを組む時には出来る限り既存の借入がない方が有利です。
車やその他のローンを組む時には、家を購入した後に利用することが最適解となります。
ここまで資金計画を「現在の家賃」と「年収」、この２点での観点でご案内をしてきました。
「年収」で検討を進めますと、「最大借入額」に焦点がいってしまうことが多いです。
ですので、併せて家賃を支払っているときの考え方や、毎月の家計費では何にいくら支払っているのかを見直すことが大切なポイントになっていきます。
ご自身で家計を見直したところ「本当に住宅ローンを組んでも大丈夫かな？」と、ご心配が拭えないようであれば、ＦＰさん（ファイナンシャルプランナー）にライフプラン（お金の将来設計）をしてもらうのが良いと思います。
不動産業者によっては無料でFP相談もご紹介しています。
※ＦＰさんに保険を勧誘されてしまうというイメージをお持ちの方は、事前にＦＰさんにお伝えしておきましょう。あくまでも住宅ローンの支払いや家計の見直し、将来設計がメインですと。ＦＰさんにも誠実にご対応いただけると思います。
将来のライフイベント（結婚、出産、入学など）を検討しながら、住宅ローンの適正額を計算してもらうことで、より安心できる住宅購入に繋がると思います。
また、住宅ローンを組んだ後も貯金ができるようにはどうしたら良いかなど、プランを作成することで、将来のお金の不安が軽減できることになると思います。
家を買うということ＝より一層の幸せの集う場所、快適な暮らし、安定した生活、資産形成、このようなことを大きなお金を支払って手に入れるわけですよね。
資金計画が甘かったために後々支払いが厳しくなり、不動産を手放すなどという事だけは絶対に避けなければなりません。
お金の支払いが苦しくなれば、家庭の仲にも支障が出るかもしれません。
「資金計画」をしっかりと精査し、支払いが安心して続けられる住宅の購入ができるように、その観点を持っている営業さんを探してみてください。
③自己資金や援助資金はいくら用意できるのか？
結論から申し上げますと、自己資金（援助資金）は0円でも住宅ローンはお借り入れ可能です。
ただし、自己資金はあるに越したことはありません。
住宅を購入するには、諸費用が必要とお伝えしてまいりました。
その額は、物件価格の概ね7％～10％程度になることが多いです。
※マンション・戸建などの物件種別、物件価格、住宅ローン借入額などにより変動します。
自己資金は可能であれば、その諸費用分をご用意していただくのが理想的です。
諸費用とは
・登記費用（所有権移転、建物保存、抵当権設定）
・建物表題登記費用（新築の場合）
・住宅ローン事務手数料
・銀行融資手数料、または保証料
・仲介手数料
・火災保険料
・固定資産税・都市計画税清算金
・印紙代
など
住宅を所有するために必要な手続等に支払う費用のことです。
3,000万円の物件であれば概算8％で計算しても240万円のご用意が必要です。
それでは、諸費用が用意ができる分の自己資金がある場合と、ご用意が出来ない場合でどう違うのか？を見ていきましょう。
諸費用が用意できるという事は、銀行の見解としては「家を買うための準備ができている方」という判断につながり、「今後の返済も安心できそう」と判断されます。
銀行からは「ぜひ当行で借りていただきたい」と良い条件が掲示されます。
借入する方にとっては、ほかの銀行でも良い条件を引き出しやすく、比較ができるようになるため、金利が有利であったり、団体信用生命保険の内容が良いなどのメリットの多い住宅ローンを選ぶことができます。
自己資金がある場合（親御様からの援助資金などでも結構です）
・住宅ローン審査が通りやすい
・金利優遇など良い条件が引き出しやすい
・利用可能なローンが選択しやすくなる
・団体信用生命保険の内容が良い可能性がある
・最大借入額の枠を確保しやすい
自己資金が少ない、もしくは出したくない場合（援助資金も見込めない）
・諸費用も借り入れができるローンにする必要がある
・借り入れ可能な銀行を絞る必要がある
・金利優遇はやや少なくなる傾向になる
（それでも十分に低金利です）
・最大借入額が伸びない傾向がある
（購入予算が減る可能性がある）
現在は住宅ローンの金利が非常に低水準です。
変動金利は概ね0.5%前後です。
フラット35は概ね1.5~1.9%程度で推移しています。（2024年の様子）
銀行や住宅ローンの詳細については、次回の記事でご案内致します。
諸費用を借りるケースは多い？
諸費用を借りても非常に低金利でローンが組めますので、毎月の支払額が許容範囲内と考える方は、頭金0円で諸費用も合わせて借り入れることがあります。
実際にそのようなケースは多いです。
ですが、諸費用をご用意できる方のほうが審査は有利に運び、良い銀行、良い住宅ローンを選べることになります。
住宅を購入した後も、引越し費用や家具・家電などの新生活用品にもお金が必要ですので、諸費用に限らずできるだけ自己資金をご用意しておいた方が、間違いはないでしょう。
また、不動産の契約時には手付金が必要になりますので、どちらにせよ、まとまったお金が必要になります。
※手付金とは？契約時に相手方に渡すお金の事で、売買代金に充当されます。手付金の分も住宅ローンで借入ができますが、契約時にはまだ住宅ローンの融資ができないため、現金を用意しておく必要があります。
私はローンが通るのでしょうか？
皆さまイメージしてみてください、家が欲しいのに住宅ローンが組めず購入できない・・・・
お気持ちとしては、大なり小なりショックではないでしょうか。
銀行は大きな金額を長期間に渡って貸し出します。
そのため、返済能力をしっかりと見極めています。
どのような点を見極めているのか、詳細を確認していきましょう。
どなたにも共通する大切な審査ポイント、個人信用情報について
・既存の借入件数が多い
・過去に返済の遅れがある
・過去に金融事故を起こしたことがある
（遅延を何度も繰り返した、返済しなかったなど）
・自己破産、債務整理などをした
上記が該当すると、審査はかなり厳しくなります。
程度によっては否決となることもあります。
否決には至らなくとも、借り入れ額が伸びないことは多々あります。
ですので、日頃の返済はしっかり行いましょう。
本来であれば返済をしっかり行うことは当たり前のことなのですが、私たちは人間ですから「うっかり忘れていた・・」という事もありますよね。
万が一、クレジットカードの口座残高が不足と通知が来た場合には、次回の引き落とし日を待つのではなく、こちらから連絡して積極的に返済の手続きを進める方が良いです。
残高不足の通知を毎月のように繰り返している方は、いい加減だと判断されても仕方がなく、ローンの審査で影響がある為、そのような事態は起こさないようにした方が賢明です。
もし、貸す側の立場で考えたら不安ですよね・・・。
「お金貸したのに返さないなんて、ありえない・・・」と、憤る方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ですが、銀行は書類を見ただけで、とても大きなお金を貸し出します。
毎月の支払いをこれから何十年も繰り返すのですから、毎月しっかりと支払ってくれる方に貸した方が良いはずですね。
今現在すでに支払い遅延などがある方は、審査が厳しくなってしまうのは仕方のないことです。
もし、ご不安があるかたは返済の履歴をご自身でお調べすることも可能です。
これを個人信用情報の開示と言います。
「個人信用情報」の開示手続きについては、下記３社のうち、まずはどれか一つか二つで良いと思います。
料金も発生しますので、まずは一社開示してみて、その内容をしっかりとデータ等に残しておいてください。
もし、遅延等の履歴が確認できた場合には、営業さんには早い段階で相談しましょう。
出来る限りそのデータをプリントや画像にして営業さんに見てもらい、それでもローンの組める状況なのか早めに判断しておくべきです。
物件を見学する前に相談することが望ましく、お互いの時間を有効に活用できると思います。
たまにいらっしゃるのですが・・・
配偶者に借金がばれたり、遅延していたのがばれるのが怖くて、黙秘していた・・・という方。
いざ審査をしてみると、否決になってしまいます。
お気持ちは分かります。
本当によく分かりますが、早い段階で正直に営業さんにお話しいただいた方が良いです。
その方がお互いに今後の方向性が見えてきます。
配偶者と同じ場でお話ができない状況であれば、別の席で営業さんに相談する場を設けてもらいましょう。
職業の違い、収入や所得の違いについて
次に、勤務形態によって審査が大きく変わりますので、各々をチェックしていきましょう。
「会社従業員の場合」
・会社規模（上場・非上場・上場系列会社）
・業種、職種
・年収（直近の源泉徴収票の収入額）
・勤続年数
源泉徴収票の年収をベースに検討します。
長期間の返済になりますので、個人の支払い能力に加え、会社の安定性も確認されます。
例えば、プライム市場上場の企業に勤続5年、昨年800万円の年収、健康体、という方は、多くの銀行が融資を受け入れます。
安定性が高いと判断され、将来も返済が概ね問題ないだろうと判断をするわけですね。
となりますと、そのような方はお得な住宅ローンを選びやすいという事になります。
転職して間もない（1年未満）という方は、審査が厳しくなる傾向にありますが、1年未満でも組めるケースは多くありますので、早い段階で営業さんに相談してください。（見学の前が望ましいです。）
腕の良い営業さんは融資可能な銀行を紹介してくれます。
「個人事業主の場合」
・確定申告書、直近3期分の所得額
・年金や所得税住民税を支払っているか（フラット35で借りる場合）
・自己資金を持っているか
確定申告は基本的に3期分必要です。
個人事業が3年間成立したということで、ある程度の信用が得られるからです。
※融資先によっては2期分でも審査対象となります。
会社従業員よりも審査が厳しくなる傾向にあります。
審査が厳しい傾向の最大の理由は、個人事業主はできる限り経費を算入し、所得を下げて節税につなげようとお考えになるのではないでしょうか。
もちろん節税は大切ですし、お気持ちはよく分かります。
ですが、銀行側としてみれば、所得額を基準にすることは当然のことであり、住宅ローンを組む場合にはある程度の毎年安定した所得額が必要となります。
売上が毎年安定していて、かつ所得も毎年安定して得ている方は、特に問題なくお借入れが可能です。
毎年の所得にバラつきがあったり、所得額に自信の無い方は、早い段階で営業さんに相談しましょう。
「会社経営者、会社役員の場合」
・直近3期分の決算書一式
・源泉徴収票（役員報酬）3年分
（※確定申告している方は確定申告書3期分）
・預貯金の額
大手企業、上場企業の経営者、会社役員は審査ではさほど問題ないと思われます。
役員報酬の額もそれなりの額になり、銀行の融資担当者と直接相談をされるケースも多いのではないでしょうか。
中小企業の経営者や役員は、会社の健全性、安定性に注目されます。
毎年売り上げは安定しているのか、利益はしっかり計上されているのか、負債は重くないか、どんな業種なのか、経営者としてしっかりと会社を運営できているのか、様々な観点から審査されます。
決算書直近3期分のうち、1期でも赤字決算があると審査はかなり厳しくなります。
ただし右肩上がりで負債が消え、黒字に回復している場合は融資対象になることもあります。
会社の経営状態のほかにも、個人的な預貯金が出来ているか、個人の資金力も確認されます。
社長であれば、役員報酬もそれなりになりますので、個人の貯金も持っているはずと銀行は考え、お金を浪費していないか、健全に貯蓄できているかを判断していきます。
一般的な銀行では、融資額の3割ほど自己資金が必要と言われます。
3割は非常に大きな金額ですよね。
銀行によっては経営状態を見て、自己資金は1割でも大丈夫と緩和してくれるケースもあります。
役員報酬の額が多い、年収が高い方でも、安定性や資金力を見られますので、審査は厳しいという事は十分に考慮しておく必要があります。
ただし、経営者ならでは特権もあります。
会社のメインバンクがあれば、その銀行の担当者とは接点が強いと思います。
担当者に便宜を図らっていただき、銀行の支店長と直接相談が出来たり、良い融資条件が得られることもあります。
今はメインバンクではなくても、新規のお取引を始めたいという銀行にとっては、住宅ローンで融通を利かせ、給与振り込みの依頼など、メインバンクの仲間入りを交渉条件として融資を引き受けてくれる銀行もあります。
不動産の営業さんが扱うのとは全く違う流れとなり、経営者と直接融資担当者での融資相談になります。
その審査がうまく嚙み合うと、想定以上に融資額が伸びたり、優遇金利も良い条件が出ることもあります。
経営者の方は、銀行と不動産の営業さんに、各々連携を取りながら相談を進めると良いでしょう。
「公務員、士業の場合」
公務員は安定性の観点から融資はかなり通りやすいです。
ただし、既存の借入や支払い遅延はしっかりとチェックされますので、油断は禁物です。
士業の方（弁護士、司法書士、公認会計士、税理士、行政書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士、社会保険労務士、ほか独立生計を立てやすい資格者）
は、比較的安定した収入があるとみなされます。
また、医師も高い所得から審査は非常に有利になります。
士業の方は、個人事業主なのか、法人経営なのか、会社従業員なのかによっても、審査の観点が変わり、先ほど各々記載の内容に基づきますが、融資の内容については、比較的良い条件をいただけることが多いです。
「国家資格者の場合」
看護師などの国家資格をお持ちの方は、ローンが通りやすい一面があります。また、融資の内容も有利に働くことがあります。
独立生計を立てやすい資格ではないとしても、お勤め先が探しやすく、収入も安定しやすいため、プラスのポイントになります。
ですが、国家資格があるから間違いなく融資が通るというわけではありません。
毎月の給料が安定している職種の場合には銀行への印象は良く、良い融資条件が出ることがあります。
歩合給、成果給がメインで、固定給が少ないんど、不安定な職種の方は国家資格があっても、審査基準は厳しくなりがちです。
職業に限らず、共通の審査ポイント
他にも、様々な審査ポイントがあります。
・年齢（最大借入年数に影響）
・家族構成（人数が少ないほど、支払い負担が軽いとみなす）
・物件の施工会社規模（有名施工会社であれば、流通性や査定結果が良い）
・土地の担保評価（良い土地ほど流通性が良く、資産価値が高い）
・新築か中古か（中古は経年劣化が免れない為、担保評価をしっかりチェックされます）
・マンションの場合、新耐震基準を満たしているか（旧耐震マンションの場合は、審査が厳しくなりますが、管理組合や修繕状況などがしっかり整っていれば、融資可能です）
・収入合算できるか（ご夫婦とも収入がある場合）
・親子ローンができるか（親御さんとお子様でのローン）
・健康体か（病気や怪我があると返済に支障があると判断される）
など、本当に様々な観点からチェックがされています。
初めて不動産を購入する方は、上記のようなチェックポイントをご自身で判断するのは難しいと思います。
不動産の営業さんは、多くのご案件を取り扱い、経験していますので、相談すればどの銀行が最もメリットが高いのかをご案内していただけます。
ローン知識・経験値の高い営業さんほど、お客様のご状況に合わせて条件の良いローンを提案できます。
もし、いくつかの住宅ローン選べる状況であれば、比較したうえでご自身にあうご希望のローンを選ぶと良いでしょう。
この記事の終わりに
今回の記事では「資金計画」についてご案内してまいりました。
初めての家探しを検討される方にとっては、やや難しい点もあったかもしれません。
ですが、不動産の営業さんはそこもしっかりと分かりやすくご案内してくれると思いますので、ぜひとも親切な営業さんを探し出してみてください。
今後の記事では、
「銀行による住宅ローンの特徴」
「良い不動産営業さんとは？」
などに焦点を当ててみたいと思います。
私も不動産エージェント（営業）として、記事にするからには恥ずかしくない信念をもって活動して参ります。
お住まいの購入や売却などでご不安の方は、遠慮なくご相談ください。
今回も最後までお読みいただきありがとうございました！
それでは、またの記事でお会いしましょう！
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