不動産登記法
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司法書士国家試験の科目
筆記試験
1. 択一式試験（選択問題）
憲法
民法
刑法
商法（会社法を含む）
不動産登記法
商業登記法
供託法
民事訴訟法
民事執行法
民事保全法
司法書士法
2. 記述式試験（書面による記述問題）
不動産登記法
商業登記法
口述試験
筆記試験合格者に対して実施されるもので、試験科目は主に以下の事項について口頭での質疑応答が行われます。
筆記試験科目の総合的な理解度
この試験は主に、筆記試験に合格した受験者が実務において必要な知識や判断力を有しているかを確認するためのものです。
不動産登記法テキスト
第1章 不動産登記法の基礎
1.1 不動産登記法の目的と意義
不動産登記法は、不動産に関する権利関係を公示し、取引の安全と円滑を図るための法律です。
目的は、不動産に関する権利の明確化と、それによる第三者への対抗力の付与です。
1.2 登記の種類
表題登記：土地や建物の物理的現況を記録する登記。
権利登記：所有権や抵当権など、物権の存在を公示する登記。
保存登記：新築の建物など、初めて所有権を公示する登記。
移転登記：所有権や他の権利が移転した際の登記。
変更登記：物件の現況や権利関係が変更された場合の登記。
第2章 登記手続の基本
2.1 登記申請
申請人：権利者および義務者が共同して申請する（例外として単独申請もあり）。
申請書の記載事項：申請書には不動産の表示、登記原因、登記権利者および登記義務者の表示、申請日などを記載します。
2.2 添付書類
登記原因証明情報：売買契約書や相続関係説明図など、登記原因を証明する書類。
登記識別情報：権利者が登記識別情報を持っている場合、それを添付します。
印鑑証明書：登記義務者の印鑑証明書が必要。
2.3 登記申請の受付
登記所：申請は管轄の登記所で受け付けます。受付時間内に申請書を提出する必要があります。
第3章 権利の登記
3.1 所有権の保存
初めて所有権を公示する場合に行う登記。
保存登記は通常、新築建物に対して行われます。
3.2 所有権の移転
売買、相続、贈与などによる所有権の移転を登記する手続き。
申請書には登記原因（売買契約日、相続日など）を明記します。
3.3 抵当権の設定
抵当権設定契約に基づき、抵当権の存在を公示する登記。
抵当権設定登記は、貸主（抵当権者）の保護を目的とします。
第4章 表題登記
4.1 土地の表題登記
土地の所在、地番、地目、地積などの物理的現況を記録します。
4.2 建物の表題登記
建物の所在地、構造、床面積などを記録します。
4.3 変更登記
土地の地目変更や建物の増改築など、物理的現況が変更された場合に行う登記。
第5章 登記の効力
5.1 対抗力
登記は第三者に対する対抗力を有します。これにより、不動産取引の安全性が高まります。
5.2 順位
登記の順位は、原則として登記申請の受付時刻に基づきます。先に受付けられた登記が優先されます。
5.3 登記の抹消
登記原因が消滅した場合（例えば、抵当権の弁済完了）、抹消登記を行います。
このテキストは、不動産登記法の基礎から具体的な手続きまでを網羅し、司法書士国家試験対策として重要なポイントを抑えた内容となっています。各章の内容をしっかり理解し、練習問題や模擬試験問題に取り組むことで、確実な合格を目指しましょう。
択一式試験問題（選択問題）
問題1: 不動産登記法における所有権保存登記について、正しい記述はどれですか？
所有権保存登記は、所有権を第三者に対して証明するための登記である。
所有権保存登記は、所有権の移転があった場合に行う。
所有権保存登記は、建物だけに適用される。
所有権保存登記は、所有権者が変わった場合に限り行われる。
問題2: 登記原因証明情報として適切なものはどれですか？
当事者の印鑑証明書
売買契約書
不動産の固定資産評価証明書
登記識別情報
問題3: 不動産登記法に基づく表題登記について、正しいのはどれですか？
表題登記は所有権の移転に関するものである。
表題登記は土地の物理的現況を記録する。
表題登記は抵当権の設定を目的とする。
表題登記は登記所が職権で行うものである。
問題4: 抵当権設定登記において必要な書類はどれですか？
登記識別情報
土地評価証明書
抵当権設定契約書
不動産売買契約書
問題5: 登記の対抗力について、正しい記述はどれですか？
登記は所有者のみが利用できる。
登記がされていない権利は第三者に対抗できない。
登記の対抗力は、登記の日付に依存しない。
登記は当事者間の権利関係を確定するだけである。
記述式試験問題
問題1: Aさんが所有する土地をBさんに売却しました。その後、Bさんがその土地に対してC銀行のために抵当権を設定する場合の登記手続について説明しなさい。必要な申請書の記載事項および添付書類を具体的に示しなさい。
問題2: 建物の新築に伴う表題登記の手続きを詳しく説明しなさい。申請書に記載すべき事項、必要な添付書類、そして登記完了までの手続きの流れを述べなさい。
問題3: 所有権移転登記の申請において、売買契約を原因とする場合の手続きについて説明しなさい。申請書の記載事項、添付すべき書類、並びに登記申請の流れを詳細に述べなさい。
問題4: 甲土地における地目変更登記の手続きについて説明しなさい。申請書の記載事項、必要な添付書類、登記の効力発生時期などを具体的に示しなさい。
問題5: 不動産登記法に基づく登記抹消手続について説明しなさい。抵当権が消滅した場合の抹消登記手続きについて、申請書の記載事項、必要な添付書類、登記の効力発生時期を述べなさい。
解答集
解答例（択一式試験問題）
問題1: 1. 所有権保存登記は、所有権を第三者に対して証明するための登記である。
問題2: 2. 売買契約書
問題3: 2. 表題登記は土地の物理的現況を記録する。
問題4: 3. 抵当権設定契約書
問題5: 2. 登記がされていない権利は第三者に対抗できない。
記述式試験問題の解答
問題1: Aさんが所有する土地をBさんに売却しました。その後、Bさんがその土地に対してC銀行のために抵当権を設定する場合の登記手続について説明しなさい。必要な申請書の記載事項および添付書類を具体的に示しなさい。
解答:
所有権移転登記
申請人：登記権利者（Bさん）および登記義務者（Aさん）
申請書の記載事項：
登記の目的：所有権移転
登記原因：売買（売買契約日を明記）
不動産の表示：土地の所在、地番、地積など
登記権利者の表示：Bさんの氏名、住所、氏名
登記義務者の表示：Aさんの氏名、住所
添付書類：
登記原因証明情報（売買契約書）
Aさんの印鑑証明書
登記識別情報または登記済証（Aさんのもの）
登録免許税の納付証明書
抵当権設定登記
申請人：抵当権者（C銀行）および抵当権設定者（Bさん）
申請書の記載事項：
登記の目的：抵当権設定
登記原因：抵当権設定契約（契約日を明記）
不動産の表示：土地の所在、地番、地積など
抵当権者の表示：C銀行の名称、住所
抵当権設定者の表示：Bさんの氏名、住所
債権の表示：債権額、利息、弁済期など
添付書類：
登記原因証明情報（抵当権設定契約書）
Bさんの印鑑証明書
登記識別情報（Bさんのもの）
登録免許税の納付証明書
問題2: 建物の新築に伴う表題登記の手続きを詳しく説明しなさい。申請書に記載すべき事項、必要な添付書類、そして登記完了までの手続きの流れを述べなさい。
解答:
申請書の記載事項：
表題部所有者の氏名、住所
建物の所在、家屋番号、構造、床面積、階数
必要な添付書類：
建物図面（建物の平面図）
各階平面図（各階の平面図）
建築確認済証または完了検査済証
表題部所有者の住所証明書
手続きの流れ：
建物の新築完了後、必要な書類を揃える。
管轄の登記所に申請書と添付書類を提出する。
登記所で書類審査が行われ、問題がなければ登記が完了する。
登記完了通知が発行される。
問題3: 所有権移転登記の申請において、売買契約を原因とする場合の手続きについて説明しなさい。申請書の記載事項、添付すべき書類、並びに登記申請の流れを詳細に述べなさい。
解答:
申請書の記載事項：
登記の目的：所有権移転
登記原因：売買（契約日を明記）
不動産の表示：土地または建物の所在、地番、地積または床面積など
登記権利者の表示：買主の氏名、住所
登記義務者の表示：売主の氏名、住所
添付書類：
登記原因証明情報（売買契約書）
売主の印鑑証明書
登記識別情報または登記済証（売主のもの）
買主の住民票（新所有者としての住所確認のため）
登録免許税の納付証明書
登記申請の流れ：
売買契約締結後、必要な書類を揃える。
登記権利者（買主）と登記義務者（売主）が共同で登記申請書を作成する。
管轄の登記所に申請書と添付書類を提出する。
登記所で書類審査が行われ、問題がなければ登記が完了する。
登記完了通知が発行される。
問題4: 甲土地における地目変更登記の手続きについて説明しなさい。申請書の記載事項、必要な添付書類、登記の効力発生時期などを具体的に示しなさい。
解答:
申請書の記載事項：
登記の目的：地目変更
登記原因：地目変更（変更日を明記）
不動産の表示：土地の所在、地番、地積など
新しい地目
必要な添付書類：
地目変更証明書（地目変更が事実であることを証明する書類）
土地所有者の住民票（住所確認のため）
公図または地積測量図（必要に応じて）
登記の効力発生時期：
地目変更登記は、登記完了日をもって効力が発生する。
手続きの流れ：
地目変更の事実が発生した後、必要な書類を揃える。
土地所有者が地目変更登記申請書を作成する。
管轄の登記所に申請書と添付書類を提出する。
登記所で書類審査が行われ、問題がなければ登記が完了する。
登記完了通知が発行される。
問題5: 不動産登記法に基づく登記抹消手続について説明しなさい。抵当権が消滅した場合の抹消登記手続きについて、申請書の記載事項、必要な添付書類、登記の効力発生時期を述べなさい。
解答:
申請書の記載事項：
登記の目的：抵当権抹消
登記原因：弁済による抵当権消滅（消滅日を明記）
不動産の表示：抵当権の対象となる不動産の所在、地番、地積など
抵当権者の表示：抵当権者（貸主）の氏名、住所
必要な添付書類：
登記原因証明情報（抵当権消滅証明書）
抵当権者の印鑑証明書
登記識別情報または登記済証（抵当権設定時のもの）
登録免許税の納付証明書
登記の効力発生時期：
抵当権抹消登記は、登記完了日をもって効力が発生する。
手続きの流れ：
抵当権消滅後、必要な書類を揃える。
抵当権者と抵当権設定者が共同で抹消登記申請書を作成する。
管轄の登記所に申請書と添付書類を提出する。
登記所で書類審査が行われ、問題がなければ登記が完了する。
登記完了通知が発行される。
これらの解答例を参考に、記述式試験問題に取り組むことで、不動産登記法の理解を深め、司法書士国家試験の合格に向けた準備を進めてください。
解答根拠
択一式試験問題のエビデンス
問題1: 不動産登記法における所有権保存登記について、正しい記述はどれですか？
所有権保存登記は、所有権を第三者に対して証明するための登記である。
所有権保存登記は、所有権の移転があった場合に行う。
所有権保存登記は、建物だけに適用される。
所有権保存登記は、所有権者が変わった場合に限り行われる。
解答: 1. 所有権保存登記は、所有権を第三者に対して証明するための登記である。
エビデンス:
不動産登記法第74条（所有権保存の登記）によると、所有権保存登記は、所有権を最初に登記する場合に行われ、その目的は所有権を第三者に対して証明することです。
問題2: 登記原因証明情報として適切なものはどれですか？
当事者の印鑑証明書
売買契約書
不動産の固定資産評価証明書
登記識別情報
解答: 2. 売買契約書
エビデンス:
不動産登記法第61条（登記原因証明情報）によると、登記原因証明情報としては売買契約書などの書類が必要とされています。
問題3: 不動産登記法に基づく表題登記について、正しいのはどれですか？
表題登記は所有権の移転に関するものである。
表題登記は土地の物理的現況を記録する。
表題登記は抵当権の設定を目的とする。
表題登記は登記所が職権で行うものである。
解答: 2. 表題登記は土地の物理的現況を記録する。
エビデンス:
不動産登記法第37条（表題部の登記）によると、表題登記は土地や建物の物理的現況（所在、地番、地目、地積、構造、用途など）を記録するための登記です。
問題4: 抵当権設定登記において必要な書類はどれですか？
登記識別情報
土地評価証明書
抵当権設定契約書
不動産売買契約書
解答: 3. 抵当権設定契約書
エビデンス:
不動産登記法第63条（抵当権設定の登記）によると、抵当権設定登記には抵当権設定契約書が必要です。
問題5: 登記の対抗力について、正しい記述はどれですか？
登記は所有者のみが利用できる。
登記がされていない権利は第三者に対抗できない。
登記の対抗力は、登記の日付に依存しない。
登記は当事者間の権利関係を確定するだけである。
解答: 2. 登記がされていない権利は第三者に対抗できない。
エビデンス:
不動産登記法第177条（対抗力）によると、登記がされていない権利は第三者に対抗することができません。
記述式解答根拠
問題1: 所有権移転登記と抵当権設定登記
所有権移転登記
法的根拠：不動産登記法第3章（第56条～第83条）
申請人：不動産登記法第60条第1項に基づき、権利者（Bさん）と義務者（Aさん）が共同で申請します。
申請書の記載事項：不動産登記規則第6条および不動産登記法施行規則第3条に基づきます。
添付書類：
登記原因証明情報：不動産登記法第61条第1項に基づく。
印鑑証明書：不動産登記法第61条第1項に基づく。
登記識別情報または登記済証：不動産登記法第59条に基づく。
抵当権設定登記
法的根拠：不動産登記法第3章（第90条～第103条）
申請人：不動産登記法第63条に基づき、抵当権者（C銀行）と設定者（Bさん）が共同で申請します。
申請書の記載事項：不動産登記規則第6条および不動産登記法施行規則第4条に基づきます。
添付書類：
登記原因証明情報：不動産登記法第63条に基づく。
印鑑証明書：不動産登記法第63条に基づく。
登記識別情報：不動産登記法第59条に基づく。
問題2: 建物の新築に伴う表題登記
表題登記
法的根拠：不動産登記法第2章（第47条～第55条）
申請人：不動産登記法第48条に基づき、建物の所有者が行います。
申請書の記載事項：不動産登記法施行規則第24条に基づきます。
添付書類：
建物図面および各階平面図：不動産登記法施行規則第25条に基づく。
建築確認済証または完了検査済証：建築基準法第6条に基づく。
問題3: 所有権移転登記の申請手続き
所有権移転登記
法的根拠：不動産登記法第3章（第56条～第83条）
申請人：不動産登記法第60条第1項に基づき、権利者（買主）と義務者（売主）が共同で申請します。
申請書の記載事項：不動産登記規則第6条および不動産登記法施行規則第3条に基づきます。
添付書類：
登記原因証明情報：不動産登記法第61条第1項に基づく。
印鑑証明書：不動産登記法第61条第1項に基づく。
登記識別情報または登記済証：不動産登記法第59条に基づく。
住民票：不動産登記法施行規則第7条に基づく。
問題4: 地目変更登記
地目変更登記
法的根拠：不動産登記法第2章（第34条～第46条）
申請人：不動産登記法第35条に基づき、土地の所有者が行います。
申請書の記載事項：不動産登記法施行規則第16条に基づきます。
添付書類：
地目変更証明書：不動産登記法施行規則第17条に基づく。
住民票：不動産登記法施行規則第7条に基づく。
問題5: 抵当権抹消登記
抵当権抹消登記
法的根拠：不動産登記法第4章（第106条～第112条）
申請人：不動産登記法第107条に基づき、抵当権者と抵当権設定者が共同で行います。
申請書の記載事項：不動産登記法施行規則第22条に基づきます。
添付書類：
登記原因証明情報：不動産登記法第108条に基づく。
印鑑証明書：不動産登記法第108条に基づく。
登記識別情報または登記済証：不動産登記法第59条に基づく。
参考法令
不動産登記法（昭和23年法律第123号）
不動産登記規則（平成17年法務省令第18号）
不動産登記法施行規則（昭和24年法務省令第2号）
建築基準法（昭和25年法律第201号）
これらの法令や規定に基づいて、各種登記手続きが行われます。具体的な申請書の記載事項や添付書類については、不動産登記法およびその関連法令に詳細が記載されています。
口述試験の模擬問題
口述試験では、受験者の理解力と応用力が試されます。以下に不動産登記法に関する模擬問題を作成しました。それぞれの問題に対する回答例も併記します。
問題1: 所有権保存登記の目的と、その申請手続きについて説明してください。また、どのような場合に所有権保存登記が必要となるのか、具体例を挙げて説明してください。
回答例:
所有権保存登記の目的は、不動産の所有権を第三者に対して証明するための登記です。この登記は、所有権が最初に登記される場合に行われます。具体的には、新築の建物を購入した場合や、未登記の土地を所有する場合に所有権保存登記を行います。
申請手続き:
申請人: 不動産の所有者
申請書の記載事項:
所有者の氏名、住所
不動産の所在、地番、地積（または建物の構造、用途、床面積）
添付書類:
登記原因証明情報（例：新築建物の場合は建築確認済証）
所有者の住民票
必要に応じて、固定資産評価証明書
問題2: 不動産登記法における登記原因証明情報とは何ですか？具体的な例を挙げて、その必要性について説明してください。
回答例:
登記原因証明情報とは、不動産の権利変動の原因となる事実を証明する書類のことです。登記の申請に際して、この情報は不可欠であり、権利の発生、変更、消滅を第三者に証明するために使用されます。
具体例:
売買契約書: 所有権移転登記の場合、売買契約書が登記原因証明情報となります。
抵当権設定契約書: 抵当権設定登記の場合、抵当権設定契約書が必要です。
これらの書類が必要な理由は、登記が正当なものであることを確認するためです。登記所はこれに基づき、申請内容の正当性を判断します。
問題3: 表題登記とは何か、またその手続きについて説明してください。特に、新築建物の表題登記手続きの流れを詳述してください。
回答例:
表題登記とは、不動産の物理的現況を記録するための登記です。土地や建物の所在、地番、地積、構造、用途などを登記します。新築建物の場合、この登記を行うことで、初めてその建物が公的に記録されます。
新築建物の表題登記手続き:
建物の完成: 建物が完成し、使用開始前に表題登記を行います。
必要書類の準備:
建物図面
各階平面図
建築確認済証または完了検査済証
表題部所有者の住所証明書
申請書の作成: 表題部所有者が申請書を作成し、必要事項を記載します。
登記申請: 管轄の登記所に申請書と添付書類を提出します。
登記の完了: 登記所で審査が行われ、問題がなければ登記が完了し、登記完了通知が発行されます。
問題4: 抵当権設定登記の手続きについて、必要な書類や流れを説明してください。また、登記識別情報がなぜ重要かについても触れてください。
回答例:
抵当権設定登記の手続き:
申請人: 抵当権者（例えば、C銀行）と抵当権設定者（Bさん）が共同で行います。
申請書の記載事項:
抵当権者および設定者の氏名、住所
抵当権の目的となる不動産の表示
債権額、利息、弁済期など
添付書類:
抵当権設定契約書
抵当権設定者の印鑑証明書
登記識別情報（設定者のもの）
登録免許税の納付証明書
登記識別情報の重要性:
登記識別情報は、従来の登記済証（登記済み証明書）に代わるもので、登記権利者がその権利を証明するための情報です。これを用いて、正当な権利者であることを確認し、登記手続きの安全性を確保します。
問題5: 地目変更登記の手続きについて説明し、具体的な手順と添付書類の内容についても述べてください。
回答例:
地目変更登記の手続き:
申請人: 土地の所有者が行います。
申請書の記載事項:
所有者の氏名、住所
土地の所在、地番、地積
新しい地目（変更後の利用形態）
地目変更の日付
添付書類:
地目変更証明書（変更の事実を証明する書類）
土地所有者の住民票
必要に応じて公図や地積測量図
具体的手順:
地目変更の事実発生: 例えば、農地を宅地に変更した場合。
必要書類の準備: 地目変更証明書、住民票など。
申請書の作成: 所有者が必要事項を記載した申請書を作成。
登記申請: 管轄の登記所に申請書と添付書類を提出。
登記の完了: 登記所で審査が行われ、問題がなければ登記が完了し、通知が発行されます。
これらの模擬問題を通じて、口述試験の準備をしっかりと行い、実際の試験で自信を持って回答できるようにしてください。