新築アパート投資ってどうなの？

written　by　30歳、不動産賃貸業始めました！

最初にどんな不動産を買うのか？迷いますよね。

新築、築古、構造など投資のスタイルは多種多様です。また融資を受ける金融機関も投資スタイルによって変わります。

色々な不動産投資がありますが、私は新築木造１棟アパートから不動産投資をスタートしました。

今回の記事では自身の経験を交えながら、新築１棟アパートのメリットやデメリットについて記載します。

これから不動産投資を始める方の参考になれば嬉しいです。

新築アパート投資とは？

新築建売アパート

不動産業者が企画して物件竣工後に投資家に引き渡すアパートです。

融資付けも業者が代行してくれるので、投資家はほとんど動く必要はありません。
建美家や楽街にも多くの物件資料が乗っていると思います。

首都圏だと木造で利回6％台くらい、RCだと4％台が多いですが、想定賃料が高めに設定されている場合も多く見かけるので、しっかり調査したうえで購入する必要があります。

土地から新築(自主企画でアパートを建設する)

こちらは新築建売と比べで難易度が高いですが、自分でアパートを建てる方法です。

実際にネットで調べてみると投資家の方が木造やRCのアパートを土地から仕入れて建築している事例も見つけることができると思います。

アパートが建設できる土地の目利きや、設計士との打ち合わせ、施工会社の選定、融資付けまで全て投資家自身でおこなう必要があり、非常に難易度もリスクも高いです。

ただ業者が介在していないので、上手くいけば建売アパートよりも高利回りで物件を建設することができます。

私の１棟目は土地から新築でアパートを建設しました。
そのために宅地建物取引士の資格も取りましたが、それでも実務経験のない私には大変でした。

しかし、土地から新築で得た経験はその後の不動産投資で大きく役立っています。

融資付けはどうするのか？

新築アパートの場合は築年数が0なので、長期融資を組むことができます。

また多くの地方銀行は金利が低いものの、法定耐用年数内の融資しかしないので築古の物件は対象になりませんが、新築であれば地銀から融資を受けることができます。

ただ融資付けを業者に任せていると、融資付けし易いオリックス銀行などのノンバンクになります。　

新築に取り組む方であれば、是非地銀の融資にチャレンジすると２棟目を買うときに楽になると思います。

新築投資のリスク

利回りはあくまで満室想定

中古アパートあれば、既に満室の場合もあり、家賃がすぐに入ってきます。

しかし新築の場合は全空からスタートするので、家賃が確定していないのがリスクだと思います。

また家賃もあくまで想定のため、実際に募集を開始してみると、想定家賃で入居者が決まらない可能性もあります。

その場合利回りは下がってしまいます。

想定家賃で満室できるか分からない

新しい物件を作るので本当に想定している家賃で満室にできるのかやってみないと分かりません。

私の管理会社に家賃査定を受けたり、もちろん自分でも市場調査しましたが、想定通りの家賃で満室にすることはできませんでした。

家賃が入ってこないと銀行返済ができないため、竣工から３カ月以内には最低でも返済に困らない分の家賃収入を確保する必要があります。

想定家賃で満室になるまで待つことはできません。

新築投資をやるべきか？

個人的には新築投資をやってよかったと思っています。

地銀から融資を受ける実績は、信金と取引する際にはプラスになりますし、物件の修繕費用も築古よりも見通しが付きやすいので、初心者に向いていると思います。

もちろん前提としては家賃想定が妥当であり、満室経営が可能な物件を選ぶ必要があるので、市場調査はしっかり実施したうえで購入を検討しましょう。

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