木更津市全空アパート再生記録【再生編】
全空アパート購入編（前編）
概要
工事開始
なんだかんだ内装工事も始まり、二週に一回は一泊しながら現地を見に行っていた。
そのタイミングで賃貸業者さんを回り、賃料相場を聞いたり、内装終わったらご紹介お願いしますと言っていたのですが・・・
賃料設定
ここでまた問題が。
全空の為、賃料がいくらぐらいで入っていたかわからなかったけど、1部屋4.5万ぐらいは目指せるだろうと考えていた。
しかし、1社目に入った大手賃貸の業者さんで
私「この物件買ったんで、内外装終わったらご紹介お願いします」
業者「賃料いくらぐらいにするんですか？」
私「4万中盤で考えてます」
業者「つかないですよ」
業者「あのそばの元反社の要塞みたいな建物みました？」
業者「あれがあるからあの辺空き地だらけなんですよ」
私「・・・・・」
かなり焦りましたが、何社かまわってるうちに、は調子の良い業者さんが5万ぐらいでつきますよ～笑
なんて言ってくれたりもしましたが、まあもう買ってしまったものは仕方ない。
周辺で一番良い物件にしよう。と思った瞬間でもありました。
内外装
元々工事する前の感じはこんな感じ
こだわりポイント1「ポスト設置」
ポストが部屋の壁に付いてるので、入居者さんが入るとうるさそうなので、柱にポストを設置した。
失敗したのは、番号タイプではなく、鍵のものにしてしまったことですね。
こだわりポイント2「照明増設」
電気の線を引き直して、各部屋の上に照明設置と外壁に照明設置
こだわりポイント3「黒い給湯器」
給湯器までブラックに
こだわりポイント4 「外壁にロゴ」
会社のロゴまで外壁にいれた。
結構な大きさなのと、高所作業で30万ぐらいしたので本当に無駄だったのは言うまでもない
こだわりポイント5「室内洗濯機置き場新設」
洗濯機置き場が玄関（外）だったのを室内洗濯機置き場に
これは周辺に負けない物件を作るためにも何としてもやりたかった。
和室の収納を一つ潰し、洗濯機置き場とキッチン側から使える収納を作った。
写真集
かなり予算も期間もオーバーはしてしまいました内外装も終わりました。
という感じで5月のGW明けに完成して募集を開始してから2、3か月で8割ぐらい入居が入り、約半年で無事に満室となりました。
問題点だった3.5万ぐらいと大手に言われた賃料も想定通り4万円中盤で入居していただいており、駐車場も足りませんでしたが周辺を抑えることができたりと、2年経過した今もずっと高稼働しています。
今回の学び
田舎でも賃料上昇カモ
2020年2月の満室時点で月額賃料446,000円だったのが、2022年4月には458,000円になっています。
出てもそこまで長期化せずに、しかも2年かけて賃料が上昇できる物件に仕上がりました。
注意点
・物件は見てから買う
・賃料相場は低いことを言われても全部鵜呑みにしない
・内外装費は融資が出にくいので、多くの資金を寝かしてしまう
・室内のドア枠を塗装すると、当分の間くっついてクレーム連発
・ロゴはつけない
さいごに
塗装業者さんは、神奈川からアクアラインに乗っていってくれて、さらには物件に泊まってやってくれたりとめちゃめちゃ頑張っていただきました。
そのおかげで別の業者さんに出していただいた見積りよりもかなり安くやっていただけたのは本当にありがたかったです。
内装業者さんは、近くの元反社様にもご挨拶に行っていただいたり、色んな注文をするなかで全部答えていただき皆様には大変感謝でした。
大吉不動産株式会社
山本
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