不動産投資家とマイホームローン＃6
みなさんこんにちは。
兼業サラリーマンです。
このマガジンは不動産投資家である
私が家を買うのに住宅ローンは組めるのか？
という疑問点について
実体験を現在進行形で記事にしています。
前作はこちらです。
良かったら読んでみて下さい。
さて、前回の記事以降の出来事です。
まず審査をお願いしていたみずほ銀行さんからは
以下のメッセージが来ております。
先週ご連絡いただきました法人の3期分のご状況や 9月・10月の試算表の件について、 ご提出までに長期お時間がかかることを踏まえて、 異例となりますがご審査前に一度 保証会社へ連絡いたしました。 お取り扱いについて回答がございましたので ご案内いたします。 9月25日のメッセージより、 直近「3期」の決算書もマイナスの予定という点や 法人名義でのお借入れが多額である点を踏まえ、 9月・10月の試算表をご提出いただいた場合でも、 お取り扱いが難しいとのことです。
つまりは断りでした。
興味があったので、
断りとなった理由についても聞いてみました。
私からは、
・法人設立初期で物件取得段階なので
その費用が大きくなっている点
・減価償却費を計上しているので
経常収支はマイナスとなる点
これらはどのように判断されているのか
と聞いてみました。
ご連絡いただきました通り、減価償却を考慮するとプラスになり、
キャッシュフローが回るということはごもっともでございますが、
住宅ローンの場合、営業・経常利益や当期純利益にて判定いたします。
2期連続マイナスとなると通常お借入れが難しく、9月、10月の試算表が
プラスとなるといえど、3期マイナスのご状況を踏まえると、
お借入れ金額に関わらず、「住宅ローン」としての
お取り扱いが難しいとのことです。
また今回の場合、法人の収支がマイナスのため、法人名義のお借り入れ
（約8,600万円+約3,000万円）をご本人様のお借入れに含めて審査すると、
給与収入のみでは基準返済比率をオーバーすることも要因の一つです。
法人設立当初は、物件取得や初期費用等で収支が安定しないこともあり、
お取り扱いが難しくなります。
法人名義の借入れのあるメインバンクですと、法人様のご状況を踏まえて
審査いただける可能性がございますので、ご相談をご検討ください。
※各金融機関によっても審査基準等が異なります。
という回答をいただきました。
銀行さんによって味方も異なりますので
少なくともみずほさんについては、
こういった見方となるようです。
借りれなかったのは残念ですが、
ご丁寧に対応いただいたと思っています。
お陰様で、どういった見方をされているのか？
という点についても知ることができました。
本当にありがとうございました。
この件で改めて思ったことは
法人の決算は極めて重要だという点です。
自分も営業をしていて多くの企業さんから
決算対応の話を聞いたり、決算書を見る
機会もありましたが、
その際に銀行さん対応については話になった
こともあります。
その時はそこまで大事なこととも
感じずに終わっていましたが、
法人としてお金を借りるということは
ハードルがかなり高いということを
改めて感じました。
経営者の皆様を改めて尊敬いたします。
さて、という中で時間も少し掛かって
いますので、そろそろどうするかの方向
は考えないといけないと思い。
フラット35の感触も確認することとしました。
仲介さんに動いてもらい、
フラット35の感触を確認すると、
所有している法人の決算状況は考慮しない。
ということでした。
試算してもらったところ、それでも
現在の支払いよりは月々３万近くの
負担減となるので、許容範囲。
他の銀行さんがダメであれば、
これでお願いしたいと考えています。
そんな中で、モゲチェックから紹介
してもらったスルガ銀行さんとも、
話をすることができました。
何度か入れ違いの中で、やっと話せたので
最初から、法人所有、不動産投資の現状も
伝えて相談したところ、
最初は通常の住宅ローンのお話をされましたが、
私の状況をお伝えすると、
プロパーローンなら可能性はある
とのお話をいただき、現在審査に向けて
動いております。
事前の確認で単純に単年度決算がマイナスだから
審査が通らないということはない。
という点も確認していますので、
これまでのような銀行さんが保証会社を
立てるような住宅ローンではなく、
銀行が自ら行うローンで、
イメージは投資用不動産ローンに近いと思います。
なので、提出書類も、
現在の資産状況が求められたりと
これまで自分が通ってきた不動産投資のローンの
際の提出物に近いと感じています。
どんな結果になるかはこれからですが、
楽しみに待っていたいと思っています。
と言いつつ、今日これから書類を準備して
連携するものもあります。
作業頑張ります。
仮に通ったとして、あとは金利ですね。
どうなるかは楽しみに待ちたいと思います。
フラット35も当初5年は金利が1％ちょっとと
予想よりも低く、今後の利上げ動向を見ると、
フラット35は良い選択かもしれないと
感じたりしています。
自分では勝手に強運の持ち主だと
信じていますので、
紆余曲折があった末に選択する
フラット35が、結果的に最良の選択に
なりそうな気がしています。
まあ、当てずっぽですが・・・
そうこうしているうちに
税理士さんからは今期の決算の試算表が
出てきました。
想定通り、経常収支はマイナス。
新規に物件取得を行なっていますので
当然と言えば、当然です。
築古物件なので、単年度の減価償却費も
それなりにありますので、
当然、その影響もあります。
それでも支払い利息を計上する前の
営業利益は設立以来で初のプラス。
経常利益はまだマイナス130万円程の
状況となりそうです。
スタートした今期は営業利益は更にプラスが
大きくなり、状況次第では
経常利益がプラスとなる可能性もありそうです。
いよいよ納税も考えていかないと
いけない状況かもしれません。
まあ、マイナスでキャッシュフローが回らない
状況よりは遥かに良くて、贅沢な悩みですね。
まずは現在１室空いてしまっている部屋の
募集状況も確認しながら、満室経営が
実現できるように、自分にできることを
やっていこうと思います。
住宅ローンに関しては
まだ、進行中のネット申し込みの銀行が
あと２行ありますが、ネットで広くあまねく
募集している状況からも、
みずほと同様の審査結果になりそうな気は
していますが、
各銀行の違いを知りたいので、
（あればですが・・・）もう少し進めてみます。
ここまでを振り返っても、
住宅ローンの審査申し込みから始まって、
そこから派生して決算対応まで、
やってみないとわからないことや
新しい知識を得ることもたくさんできました。
結果的には自分の知識も
経験も深めることができていますね。
有り難いと感じます。
また来週動きがあれば
記事にしていきたいと思います。
それでは今日はこの辺で
読んでいただいてありがとうございます。
嬉しいです。
今日が皆様にとって
最高の１日になりますように、
祈っております。