【注意】このデベロッパーは、やめておけ。
今回は、セカンドオピニオンでもご相談にあがるデベロッパーの物件について、おすすめしない理由をデータを用いて解説します。
この物件を紹介している日本人エージェントやブローカーが多くいらっしゃいますが、必ず、購入前に第三者に相談しましょう。
ドバイ不動産を提案する時の条件
ドバイ不動産投資は、とてもシンプルです。安く買い、高く売ること以外に大きく利益を得ることはできません。
安く買うとは、物件に対し市場が期待する価格よりも安く購入するということです。それと同時に、物件を欲しいと考えている人が自分以外にも多くいる物件を購入することが重要です。
ドバイのような投機的な海外投資家が集まりやすい市場において「売りたい時に購入時よりも高値で売れる物件」を「将来の期待価格よりも安く」購入してもらうことが、成功の鍵になります。
我々不動産エージェントは、このような市場のズレがあるお得な物件を提案することが存在価値です。
しかし、不動産エージェントは物件を売らなければ生活できません。そこで、得られる手数料が高い物件を「良い物件」といって提案している場合があります。このような、"エージェントにとって"良い物件をつかまされると、海外に住んでいて情報が得にくいため投資に失敗してしまいます。
おすすめしない物件
エージェントにとって良い物件・デベロッパーの特徴は、
価格が安く、手が出しやすい（顧客層が広い）
コミッション手数料が大きい
ディスカウントをしてくれる
この3つを兼ね備えるデベロッパーです。
こうしたデベロッパーは、ドバイ内で競争力が弱いため、立地が良くないこともしばしばです。「ドバイなのに安いから」という理由で買ってしまったら、数ヶ月後、数年後に自分が困ります。
例えば、私がご紹介しない物件として明言しているのは「AZIZI」の物件です。その理由を説明していきましょう。
Azizi Venice (Dubai South)
ドバイサウスに開発されるAzizi Veniceは、日本人のエージェントやブローカーもよく紹介していた物件です。
この物件は、まだオフプラン物件で売り出してから期間が経っていない為、リセールのデータがまだありません。ここでは、ドバイサウスのアパートメントのデータを見ていきます。
データは、ドバイサウスのアパートメント物件Studioタイプの再販売の取引です。Studioタイプの物件は、2000万円以下で購入できるため、日本の個人投資家が購入しているケースが多く見られます。
パッと見ただけでも、購入時よりもマイナス評価で売却されている取引が目立ちます。
次に、アパートメント全体で、面積あたりの価格推移です。
ドバイサウスのアパートメント単価は、2016年をピークに下降トレンドもしくは横ばいとなっています。
2020年以降、ドバイの不動産市場は年々高騰していることを考慮すると、明らかに市場全体の成長についていけていません。
購入時の手数料、売却時の手数料を含めると、最低でも5~7%以上の価格を上乗せして売却する必要があります。直近のドバイサウスのStudioの取引 12件のうち、2件しか元本を回収できてないことになります。
直近に売却した人のほとんどが損切りしていることが示されています。
次に、Aziziの中でも良い立地の物件を見てみます。
Azizi Rivera (MBR City)
Sobhaハートランドは、ダウンタウンにも近い便利な立地です。Azizi RIveraは、Sobhaハートランド内にあるAziziのコミュニティです。
直近の取引履歴を見ると、13件中 9件が価格上昇した取引になっています。しかし、よく見ると、+1%の価格上昇の取引も含まれています。購入時から手数料も含めた元本を回収できていそうな取引は、13件中 6件ほどでした。
Azizi Riveraのような立地が比較的良いエリアでも、キャピタルゲインを得るには簡単ではなく、優良なユニットを選ぶことができれば可能性はあるということがわかりました。
価格推移を見ると、2018年からほぼ横ばいが続いています。
Azizi Mina (パームジュメイラ)
最後に、ドバイ不動産で最も人気の高いエリアの一つ、パームジュメイラのAziziの物件をみてみましょう。
2018年から63件の売買がされています。直近では資産価値が下がったリセール取引はないようでした。
面積あたりの価格推移をみてみます。
パームジュメイラ全体のアパートメントの価格推移と比較してみます。
2018年の面積あたりの価格は、Azizi Minaが2.4K AED、パームジュメイラ全体が1.2K AEDであることから、Azizi Minaが高級で高価格であったことがわかります。その後、2023年には、Azizi Minaが2.5K、パームジュメイラ全体が2.3Kとなり、Aziziは横ばい、パームジュメイラ全体では2倍ほど価格上昇しています。
パームジュメイラは、2021年以降価格上昇が著しいエリアの一つですが、Azizi Minaは2024年には価格が下降してきています。このグラフを見て、わざわざAziziを選ぶ人は少ないでしょう。
アパートメントの価格変化率の推移
ドバイ市場において、2019年から2023年までのドバイのアパートメントの取引について、Aziziの物件とそれ以外の物件を分析した結果です。
緑の実践が Aziziの物件、点線がドバイのマーケット平均です。
横軸の目盛りがおかしいですが、2019年〜2023年西暦が横軸になります。縦軸は、前年比価格変化率を表しています。
このグラフを見ると、Aziziの物件は、2020年に前年比-20%下落し、翌年に+20%上昇し、2022年に成長が鈍化、2023年は数%成長という結果です。
全体の市場に比べて、下降トレンドに弱い可能性があり、上昇率も低いことが読み取れます。
以上、Azizi の物件をおすすめしていない理由を解説しました。
ドバイ不動産の歩き方では、このようなデータ分析、収支計算をおこなってセカンドオピニオンサービスも提供しています。
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