ドバイ不動産投資の落とし穴：避けるべき3つの間違い
今回は、ドバイ不動産投資の落とし穴として、多くの日本人が持つ「3つの勘違い」と勘違いに対する事実を解説します。
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①ドバイは完成した都市で投資はもう出遅れた
日本で報道されるドバイのニュースを見ると、ドバイは先進的で最先端な都市として紹介されることが多いでしょう。
そのせいか、ドバイではすでに空飛ぶタクシーが走り、IT技術によって制御されたインフラが整った大都市のように思っている日本人が多くいらっしゃいます。
2020年代までのドバイ発展の歴史を簡単に振り返ってみましょう。
ドバイの都市開発の歴史
1830年代:ドバイは小さな漁村で、主な産業は、パール貿易でした。
1960年代:ドバイでは石油が発見され、石油産業が発展。石油収入により都市開発が進みます。
1970年代:シェイク・ラシッド時代に入り、近代的なインフラ整備が本格化しました。ドバイ国際空港、ジュベル・アリ港、道路網など主要プロジェクトが実施されました。
1980年代後半:バブル経済到来で、巨大なビルの建設ラッシュが到来します。
1990年代:湾岸戦争の影響で一時期開発が停滞しましたが、回復し再びビルラッシュが起きました。
2000年代:ドバイは世界有数の観光・ビジネス都市となり、パームジュメイラ、ブルジュハリファなどメガプロジェクトが次々と始まりました。
2010年代:世界一の高さのブルジュハリファが完成し、人工島、巨大ショッピングモールなどで知られる近代的メトロポリス都市となりました。
2020年代: 世界一の乗降者数を誇るドバイ国際空港をはじめ、世界一が400以上の都市に発展しました。
このようにドバイは、1970年代から50年かけて都市開発をおこない、現在の観光名所が完成したのは2000年以降です。
発展途上なドバイ都市開発
つまり、皆さんが知っているドバイの都市風景は、開発からまだ20~30年しか経っていません。そして、ドバイ不動産市場もここ20年くらいで発展した業界といえます。
実際に、ドバイに来られた方は「ドバイは実はまだ至るところで開発をしていて、全然完成されていないんだね」という感想を持つことが多いです。
日本の不動産開発の歴史と比べたら、ドバイはまだまだ発展途上にいます。日本のメディアの情報によってもしあなたが「ドバイは完成した最先端都市」と思っているなら、ドバイ政府のブランディングが成功している証拠です。
この勘違いが生む情報格差があるということは、まだ事実に気づいていない人が多く、ドバイ不動産投資のチャンスがまだあるということです。
②ドバイは税金がかからない
ドバイのエージェントのポジショントークに注意
ドバイ不動産のメリットとして「税金がない」という点を挙げる不動産エージェントがいます。
確かに、不動産投資において、ドバイではほとんど課税されるものはありません。しかし、日本居住者の場合、日本で課税対象になることが多くあります。
では、「個人ではなくUAE法人を設立して不動産を購入すればいいのでは？」
と考える方もいらっしゃるでしょう。
結論から言えば、ドバイ法人でドバイ不動産投資をしているからといって、必ずしも日本居住者であるあなたの課税が逃れられるとは言い切れません。
日本の税法上、本拠がどこになるのかという判断は、非常に複合的で単純な話ではありません。ドバイに移住している不動産エージェントは、専門家でもなければ、あなたに物件を買わせたい人です。ドバイの不動産仲介が提携している日本の弁護士が簡単に断言できる話ではありません。ケースバイケースです。
日本居住者の投資スタンスとして、税金を払いたくないから..ではなく、税金を支払った後のキャッシュフローやリターンを考えられるエージェントに依頼しましょう。
実際にドバイでかかる税金
ドバイ不動産投資で、ドバイ側で「税金が全くかからない」というわけではありません。実際に、ドバイ不動産を所有した時にかかる税金は下記のとおりです。
VAT: 付加価値税として5%が様々な支払いにかかります。
Housing Fee: 地方税として、相場賃料の5%がかかります。
DLD Fee: ドバイ土地局の登記手続きのため物件価格の4%がかかります。
Service Charge: 税金ではないですが必ず支払う必要がある管理費です。
シンガポールに比べればドバイ国内での税金は少ないですが、ドバイでもこれらの費用は計算に入れておきましょう。
③ドバイ不動産は高額という思い込み
「ドバイはラーメンが4000円する」「ドバイの空港でビールが1万円した」のような話から「ドバイの不動産は富裕層しか買えない高額なもの」と思い込んでいる人がいます。
この思い込みが先行したまま、イベントでドバイ不動産エージェントの話を聞いてみると、なんと「2000万円から投資できる」と知りました。これだけ成長している不動産市場なので、投資したいと考えます。
自分もドバイ不動産投資に参加できると思い、2000万円で買える物件を紹介してもらい、物件を契約しました。
物件を売りたいエージェントにとって、ドバイ不動産は高嶺の花だと思い込んでいた人は、逆手に取れば好都合です。憧れのドバイに投資できるチャンスを提供できます。
しかし、実際はこのようなドバイ不動産投資で、成功する確率は低いでしょう。
なぜなら、2000~3000万円の物件は、ドバイ不動産市場の中でも競争力が低く売却できなかったり、デベロッパーのクオリティが良くないこともしばしばあります。
このような失敗が起こらないよう、ドバイ不動産投資をする前に、実際にドバイの物件や立地を視察し、リスクリターンを相談しましょう。
購入前にリスクとリターンを考えてみる
仮に、勢いがあるドバイ不動産市場の2000万円の物件で、1年後に市場価格が10%値上がりしたケースを考えてみましょう。
2200万円になった物件を売却しようと考えました。200万円の粗利があります。
しかし、投資する際の手数料などで5%、売却時の手数料で2%、合計7%がコストとしてかかっています。
つまり、実際には3%の60万円しか儲かっておらず、日本居住者の場合は60万円に対して40%近くの税金がかかります。単純計算で、36万円しか手元に残りません。
海外不動産という自分でコントロールしづらい資産に対して、市場が10%上昇した場合に、2000万円を投資して36万円を得ることが、あなたのリスクとリターンの基準を通じて割に合っているかどうかを考えてみてください。
以上、ドバイ不動産投資の落とし穴：避けるべき3つの間違い を解説しました。
このような間違いから起こる失敗する確率を減らし、ドバイ不動産投資で成功したい方は、まずはドバイ不動産の歩き方にご相談ください。
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