15年でX倍!? パームジュメイラの市場トレンドを解説!
今回は、ドバイの象徴とも言える人工島パームジュメイラの不動産について解説します。
この記事はこんな方に向いています。
✅ ドバイ不動産に投資したい
✅ パームジュメイラに住みたい
✅ キャピタルゲインが上がった事例を知りたい
パームジュメイラの歴史
パーム ジュメイラは、UAEで最も有名な人工島です。アメリカの建築事務所ヘルマン・ハーリー・シャルバット・ピーコックがマスタープランを設計し、オランダのヴァン・オールド社とボスカリス社の共同事業によって、埋め立て工事が行われました。マスターデベロッパーは、ドバイの国有企業であるNAKHEELです。
2001年に開発が始まり、 土地と基本的なインフラは 2004年までに整備されました。建物の建設は、2006年に始まり、初めて住宅が完成したのが2007年でした。もともと、NAKHEELの計画では、3つの同じの形状の人工島を建設する予定でした。パームデイラ、パームジェメイラ、パームジェベルアリの3つです。2023年現在、パームジェベルアリで初めての住宅区画、オフプラン住宅が販売されました。パームデイラは、開発が放置されたままの形状の人工島となり、ドバイ アイランドとリブランディングされ、いくつかのホテルリゾートの建設が予定されています。
唯一 完成しているパーム ジュメイラには、高級ホテル、アパートメント、商業施設、観光スポットがあり、ドバイ本土とはトンネルとモノレールで結ばれています。 ネガティブな側面としては、周辺の海水温度の上昇や海洋生息地の破壊などの環境への悪影響が指摘されています。
パームジュメイラの不動産トレンド
パームジュメイラは、ドバイの不動産市場の3大エリアの一つです。特殊な形状によって、穏やかな海、ビーチフロントの物件を生み出しています。ドバイが誇る最高の資源ほひとつは、綺麗な海とビーチです。
パームジュメイラの不動産価格は、2023年10月時点で、過去最高価格を記録しています。2007年から15年ほどで、どのような変化があったのか、見ていきましょう。
パームジュメイラの不動産価格推移
上グラフは、パームジュメイラの中古ヴィラの面積あたりの価格推移です。
このデータは、2012年からのデータです。2017年の底から2023年では約6倍上昇しています。
2007年ごろ、Nakheelから購入した場合、500-550AED / Sqft で売買されていたようです。15年経った2023年に、7.7倍になっている計算になります。
コロナ後の価格上昇率が、過去のYoY変化率よりも大きいことがわかります。この背景には、コロナによるキャッシュ余剰、インフレの加速、ロシア-ウクライナによる戦争からの非難、UAEのビザ要件の改正といった要因が考えられます。
続いて、中古アパートメントの価格相場は、2019年の底から2022年ピークで50%上昇しています。ヴィラに比べて、パームジュメイラのアパートメントは高止まりしているように見えます。
オフプラン（プレビルド）物件のアパートメントの価格推移です。オフプランのアパートメントの価格は、3,864AED / Sqftまで上昇しています。
オフプラン物件の価格は「近い将来の市場への期待」を読み取れます。一般的にオフプラン物件は3~4年後に完成します。完成のタイミングで売却する場合も多いので、「4年後に価格が上がっているだろう」という期待が少なからず存在します。
また、AtlantisやSIx Senses、SLSなど、高級なアパートメント、ホテルアパートメントの物件が増えたことも起因しています。
これは、面積あたりではなく物件価格の推移です。このグラフを見ると、明らかにオフプランで発売されたのは、価格帯が高いアパートメントであることがわかります。
一方、中古アパートメントの価格推移は下のグラフです。
簡単にまとめると、
中古アパートメントは、物件価格は過去10年の最高水準まで回復したが、面積単価では高止まりしている。ピークから底までのボラティリティは50%程度開く可能性がある。
オフプランのアパートメントは、高級アパートメントの販売が加速しており、面積単価もその分上昇している。
ヴィラは、パームジュメイラの土地の特性上、供給数が限られており、中古物件の価格上昇が続いている。富裕層が受ける世界情勢に影響するため、金額が大きく、ボラティリティも大きい。
という状況であることがわかりました。
パームジュメイラのメリット/デメリット
パームジュメイラには、2023年に6万人が居住していると推定されています。パームジュメイラの物件のメリット、デメリットを整理してみましょう。
メリット
オーシャンビュー・ビーチフロントが楽しめる
ドバイの中で、最も高い賃料収入が見込める
中心地であるマリーナまで、モノレールでアクセス可能
どんなものでも、世界基準の施設・設備が揃っている
デメリット
生活コストが高い
パームジュメイラの先端側になるほど、本土に出るまで時間がかかる
時期・時間帯によっては渋滞に巻き込まれる
パームジュメイラのハウスフリップ
パームジュメイラの最新の取引を事例に、どのような売買があるか確認できます。
このヴィラは、5ベッドルーム、13400sqftのヴィラです。2023年9月18日に個人によって売却されました。
売却価格は、45M AED（約18.3億円）です。面積あたりの単価は、上記のグラフで見た通り、ほぼ相場と同じ価格で売却されています。
この物件の過去の売買履歴を見てみます。
2021年のコロナ禍に25M AED（約10億円）、その1年後に39.5M AED（約16億円）で売却され、1年半後に18.3億円で売却に至っています。
リノベーションをしたかは確認できませんが、このようにパームジュメイラのヴィラは1〜2年のスパンでハウスフリップされることがあります。それほど、現在は流動性が高いエリアとなっています。
ドバイの不動産では欠かせないパームジュメイラの不動産トレンドについてまとめました。資金に余裕がある方は、一度パームジュメイラのラグジュアリーな滞在を体験してみてはいかがでしょうか？想像するよりも新しい発見がきっとあると思います。
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