宅建開業セミナーに行ってみた話
隙間時間に多動、aaaです。
さぁて、今回のお話は
独自のストーリーで心を掴め・公庫で800万円お金を借りよう
仲間は大切・弁護士、行政書士、税理士、建築関係と繋がろう
おまけ、ピンチはチャンス・空き家問題
の3本でお送りいたします。
ニッチな話なので、興味ない方はそっ閉じしてね。
他人の話が聞きたい人はこのままどうぞ。
公庫で800万円お金を借りよう
だいたい創業する時、皆さんいくらくらい借りると思いますか？
800万です。
そして手持ちの200万をあわせて1000万にして創業するのが多いですね。
どれくらいで黒字化すると思います？
6ヶ月です。
それまではだいたい赤字。
医療関係だと機材が高いからもちろんもっとかかりますけど、普通のサービス業ならみんなそのくらい。
もちろん人件費や内装費など、業種によって資金の割り振りは違いますけどね。
あとは開業するまでに手続き期間がありますよね。
書類揃えて宅建業の登録に最低35日、そこから保証協会に加入。
様々なことにお金がかかると思います。
商工会議所の創業塾に参加すると金利が安くなったりもするんですよ。
それで最初は信用がないから公庫で借りて、回ってきたら銀行とお付き合いするって感じです。
最初は大体みんな個人でやりますよ。
その後、法人成りって呼んでるんですけど、法人になったり、公庫から卒業していったりします。
お金を借りるときはね、通帳をみますよ。
どれだけかけて200万を貯めたのかが見えるといいよね。コツコツやってきた方がいい。それだけ地道に貯めたことが評価されます。
どれくらい前からやりたかったのか？とか、そのために何をしてきたのか？とか、今の仕事とのつながりや人脈とか。
まだ会社をやってないから、そういうところをみて支援してるんですよ。
いきなり超未経験者がやろうと思っても厳しいよね。修行は必要なんだなぁ。
自分がやりたい仕事と、そのためにどんな努力をしてきて、それを裏付ける何かがあることが重要なんだなぁ
弁護士、行政書士、税理士、建築関係と繋がろう(不動産業ケース1)
僕はリーマンショックの前の年に開業したんです。
まあ、リーマンショックが来そうな予兆はありましたよ。
不動産がどんどん値上がりして、融資が増えて、以前までメガバンク取引だったのに、「あれ？ここの取引先、地銀になった。」みたいな。
飽和状態だったんですね。
そしたらリーマンショック。どんどん取引先やデベロッパーが潰れて、、不良債権事業です。
でも僕らは儲けさせてもらいましたよ。
もちろん弁護士さんとかと一緒に仕事をするんですけどね。
潰れた人の会社から自宅、駐車場、何から何まで売りに出されて、そこで出てくる3番4番抵当権者なんてまだいいんです。
7番とか8番の人もいて、そうなってくると「5万、10万貰えればもういいです。」みたいな。
あ、そうそう、当時は仕掛物件というものが出回って、これはもう途中で作るのやめちゃった物件のことなんだけどね。
基礎だけだったり、内装なかったり。
最初はみんなそんな物件に目を向けなかったんだけど、それが格安だから手を出せば儲かることがわかって、拾ってやったりとか。
そうしていくうちに建築関係の人とも、弁護士や行政書士ともつながって仕事をすることになるんだよ。
やっぱり僕は不良債権をやっていたから、弁護士と繋がってそういう案件がでたら話が僕に回って仕事になったんだ。
失敗談としては、都内のマンションを300万かけてリフォームしたら全然売れなかった。
都内と埼玉は違うんだなぁ
私は都内で何件か自己保有不動産を売却したことがあるからわかるけど、300万でリフォームはありえない。
でも埼玉からしたらそんな価値観なんだと、とても勉強になる。
その「売れなかった物件」は損のまま転売されて、他の業者が1000万かけて内装をして利益を出して売り抜けたらしい。
私が売った都内物件も1000万かけて内装をして、すぐに売れて利益が出た。
内装って重要なんだよね。
埼玉の価値観で都内で勝負してはいけないんだ。
でもそれは逆にも言えて、私の価値観のまま埼玉で同じことをしたらコケるんだろう。
土地に根付く価値観を見極めよう。
質か、金か、立地か、周辺環境か。
お得に感じる人たちの住処の偏向を理解すると運が上がる。
あとは誰とつるむかなんだな。
弁護士、行政書士、税理士、建築関係と繋がろう(不動産業ケース2)
僕は人生、上手くいってきました。
想定内にしかことが運ばない良い人生です。
「いかに自由時間を増やすか」を真剣に学生の頃に考えたんです。
まず、通勤したくない。
毎日朝早く起きて、同じことをしたくないんです。
働かなきゃいけないけど、働きたくない。
でもやっぱり何もできないからまず、上場企業の不動産に就職しました。
その時に「10年以内にこの会社をやめるぞ。あと、客が金に見えたら辞める。」って心に決めて働くことにしたんです。
会社では利益を求められるでしょう？
僕はそれが嫌でね。
だからお客と仲良くなることにしたんです。
もちろん仲良くなっても利益なんて出ませんが、数ヶ月すると大きな売買が入るんです。
だから月でみるとボウズだったりするけど、年で見るとそこそこ良い線いってる。
何回か売り上げトップに立てました。
そしたらその会社で4年経つ頃に、課長にされそうになったんで、即やめましたよ。
そんな責任だけ負わされたくないですもん。
人生ってなんだろうって考えて、じゃあ仕事と人生を同じにしちちゃえばいいんだって思ったら全部が自分の時間になった。
この講演会だって、仕事じゃなくて僕の人生振り返りの会だし。
それで開業して、もちろん最初は仕事なんてなくて時間だけがあるんですよ。
あぁ、そうだ、みんな多分利益がいい売買再販したいと思うけど、賃貸大切にしようって思うんだよ。僕の最初の一件は賃貸だった。
でも賃貸なんてやったことなくて何にもわからないから、他の不動産に書類の書き方を聞きにいくんです。
優しそうなおじいちゃんがやってるところに目星つけて「これ、初めて書いてみたんですけど大丈夫そうですかー」って訪ねて行った。
あ、他人に聞く時は業者の8割が加入してるハトさんマークのところにしてくださいね！他のところだと書式が違うから。
それで、いきなり訪ねて行って懇切丁寧に教えてもらったんだけど、その後におじいちゃんが事業を辞めることになってね
宅建業者って登録番号古い方が実績あるとみなされて会社は高く売れるのよ。
おじいちゃんの会社にも買いたい人が相場より高い値段を提示してきてたりしたみたいなんだけど、でも何故かお客様ごとごっそり僕にくれたんだ。
聞く力って大切だよ。さらけだして助けてもらうんだ。
お高くとまるより助けてもらった方がいい。
何が言いたいかっていうと、商売は人と人とのつながりでできてるんだ。
金じゃない。
僕は地元でイタリアンも経営していて、人気店で上手くいってるんだ。
でもそれは、地域をよくしたいって気持ちが強くてこだわって始めた店なんだよ。
逆に他人から「儲かるからやらないか？」って言われたドッグラン併設カフェなんて、儲からなくなった瞬間に手を引いたからね。梅雨なんて犬連れて来ないから利益なくて最悪。
金のためにやることなんて、僕には意味なかったよ。
なんのために、自分がどんなことをしたいかを明確にしてやりたい事をやるのが良い。
私、甘え下手の長女だからなぁ
苦手分野...
我慢とGoogle先生と自己解決で生きてきた...
これからはwinwinwinになれる感じで甘えよう
三方良しってことね。
弁護士、行政書士、税理士、建築関係と繋がろう(不動産業ケース3)
失敗談をお話しますね。
僕の場合は、資材置き場を買ったんですよ。
でもなんかちょっとガラが出てて、、あ、ゴミのことね。
資材置き場と駐車場みたいな場所で、そこに
ゴミがあるなとは思ったから相場より安く、坪20万で400坪買ったんです。
そして掘ってみたら出るわ出るわ、ゴミの嵐。
冷蔵庫とか洗濯機、自転車とか、なんでも埋めてたんですね。
掘り起こして処分するのにトータルでいくらかかったと思います？
3000万ですよ。もう処分業者も土の中にどれだけゴミがあるのかわからないし見積もり取れなくて、言い値です。
何が大変かというと、近隣住民からのクレームでした。
毎日毎日、クレームをしていただいて...その度に役所から連絡があって、そのお宅に謝りにいくんですよ
騒音問題ですね。
でも仕方ないじゃないですか。
だから、ゴミから土を落とす作業に音が出るから、別の土地を借りてゴミを積み上げて雨晒しにして土を落としてから処分するってことをしてたら整地に半年かかりました。
運が良かったのは、土地の前の方にしかゴミが埋まってなかったことかな。
あとは測ってみたら400坪よりも土地が大きかった。
だから利益でて良かったけど、近隣へのお知らせと理解は本当大切です。
なんか私が話を聞く人、だいたい埋め立て地を掘り起こしてるんだけど、そんなに土地にゴミ埋まってるの？
それともヤバい土地ネタとして最上級品だから視聴者に献上したくなるの？
でもまあ安いから手を出したくなるんだろうな。
絶対やりたくない。
コワイコワイ。
私はADHDのゴミ部屋を毎日片付けてるけど、本当ウンザリするから仕事でそれをやりたくない。
まじでゴミはゴミ箱に捨ててよね！
さて、たくさん書いた。
色々な話が聞けて楽しかったな。
今日はｺﾞﾗﾝﾉｽﾎﾟﾝｻｰの提供でお送りいたしました。
来週もまたみてくださいネー
おわり
おまけ 空き家問題
政府が空き家をなんとかしたいんですよ。
だから法改正してて、前面道路が4m未満でも合意があれば建て直しできるようになりました。
それに、市区町村が空き家を除却できるようになったんですよ。
つまり、近隣住民のクレームを受けて役所の人が現地確認、空き家の持ち主に連絡をとり、勧告しても改善されなかったら物件を壊せちゃう。
でも役所の人は3年に一回移動があるし、手一杯で専門性もない。だからプロに投げようって動きがあります。
みなさんは空き家問題をこれからやるようになるでしょうから、活用方法を考えてください。
「一緒に家を見に行かない？」
そう誘われて港区の公園で待ち合わせをした。
「お客様はお二人でしょうか？
Y澤不動産の担当です。本日はご予約をありがとうございます。
早速ですが、待ち合わせしましたこちらの土地も売りに出されておりまして、交番が目の前の大変セキュリティーの良い立地となっております。
港区という土地柄なので、、お二方はお目が高いですね。
あちらには川がありますが見て行かれますか？
どうぞどうぞ、、あれ？何か落とされましたよ？」
そうこうしているうちに、今回の内覧物件に辿り着く。
東京港区、一等地にある築90年の家だ。
まず、目の前が墓地である。
お寺に囲まれた旗竿地という、びっくりする立地である。
おそらく建築不可物件であろうから、こんな一等地でも築90年の低層木造住宅のまま原型が保全されているんだなぁ。
茶色く濁った梅酒を漬ける瓶がいくつも軒先に並んでいる。
鍵を取り出し、ガタガタと扉を不動産屋が開けた。
「お荷物は玄関に置いて行ってください。
築年数が経っているので、建物に優しくお願いします。」
言われるがまま木製の扉すらない仕切りの靴箱に荷物を押し込み、薄暗いリビングに足を踏み入れた。
ギシ...ギギィ...ミシッ
玄関を開けたらすぐにリビングだ。
畳ではないことに驚いた。
だが、木が敷き詰められたフローリングが歩くたびに軋む。
薄暗い照明、ほとんど差し込まない屋外の光。
「こちらをお使いください」
そう、懐中電灯を手渡されて震えた。
この物件はまだ売れてなさそう。
まだ内覧できるみたいだから、見学してみると空き家の再活用方法が閃くかもしれない。
それにしても色々すごいなぁ。
楽しかった。
おわり
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