ふつう"じゃない"人のための不動産投資戦略#1

はじめに

フルスロットルで働いている週はなかなか書けない。もとい、フルスピードで働くのは辞めたはずなのに、休み明けというのはどうにもリズムが狂う。想定していたよりも日経平均の戻りは力強いし、このままダウやNASDAQに連動しながらアップトレンドを取り戻すのだろうか。

僕の純金融資産は今回の乱高下で1.3%程下落した後、均衡を保っている。日本株も米国株も現物は買い続けているけれど、昔ほどじゃない。前にも書いたけれど、少額ながら日経平均のベア投信にも張っているのでお互いが損失と含み益を相殺し合う。不動産の値段は早々に変わらない。これは不動産投資の強みだろう。今日の話はふつうの人向けではない。競売物件について書こう。

競売物件

不動産を齧ったことがある方ならば競売物件について調べたことがある方も多いだろう。運転の難易度は高いものの、3点セットほ誰でも入手出来るし、黒塗りの部分以外は目を通すことが出来る。物件を手放さなければならない人には無念だろうが、現況調査書に見えるそこに生きている人の手垢は僕らにざらざらした感覚を残していく。実際のところ、ふつうの人のが買うことが出来る物件、つまり、供託金を納めて競売を勝ち抜くことが出来る事案の殆どが難あり物件である。つまり、謎の占有者がいるとか、又貸しが重ねられているとか、未払金がかなり残っているとか、そんな事例ばかりである。

確度を上げる

それでも競売で成功する確度を上げるアプローチが無い訳ではない。良い物件はプロが高値で買い抜けるし、そもそも私たちにそんな資本はない。だから自動的に安価な案件に手を挙げざる得ないのだけれど、僅かばかりでも成功確率を少しでも上げよう。次のことはプラスに評価しよう。

• 占有者なし

• 前の持ち主が法人である

• 旺盛ではないが、安定した賃貸需要がある

どんな条件にせよ、条件が良いに越したことはない。しかし、良い物件は高いし、資産全体のバランスを考えた時に競売物件は大きなギャンブルをすべき対象じゃない。自殺者はいない方がいいし、犯罪の少ない環境がいいに決まっている。今や自殺者の有無や地域が犯罪の温床かどうかは簡単に調べられる。最低限の内容に加えて占有者や所有者ないしトラブの遷移はしっかり調べておく必要がある。前の持ち主が法人で素性がクリーンな場合や安定した賃貸需要があることは必ずプラスになる。なぜこのような当たり前のことを書くかと言うと、安価な物件ではそれらは当たり前ではないからだ。500万円前後の競売物件では難ありが当たり前。とにかくリスクを消し込めるかどうか集中して精査しよう。

ボロ競売物件

このような投資案件では打ち捨てられた土地への投資や生活保護受給者への貸出しが当たり前になるので、この時点で既に素人向けではない。それでも、350万で買って軽くリフォームして生活保護受給者へ貸出し、僅か6年で売却といった案件は無い訳ではない。利回りと減価償却で元を取ってからすぐに売却という一般的な投資術よりも最近はより短期で売却する傾向が進んでいると思う。人口減少が進むこの国で陸の孤島のアパートを長期保有しようとする人などいない。ましてやボロ物件ではリフォームの時点で見積が7桁になることも増えているから格安物件の扱いは難しくなっている。昨今のコスト高では予め何処をどのように直すのか、ポイントを絞って考えておき、見積を貰っておくと良い。ふつうの人向けでない、と考える理由の一つだろう。

まとめ

ふつうの人がよい競売物件に出会うのは至難の業だ。価格が吊り上がっており、手を挙げられる機会も額面も限られている。それでも(さらに)トッリッキーなやり方で突破することも出来なくないのだけれど、それはまた別の機会に紹介させて欲しい。このような内容に触れていくとどんどん素人向けでなくなるため、書き手としてもなかなか悩ましい。もしこの中に競売物件に手を付けようとしている人がいるのならば、自身がセミプロになることは覚悟しておいた方が良い。そうでなければ、反社会的勢力やその道のプロに食われてしまうだろう。このNote が少しでも困っている人の役に立ちますように。