『今すぐ東京の中古ワンルームを買いなさい』　　重吉勉

【POINT】
①不動産投資は長期保有し家賃収入を得る堅実な投資。今の時代給料を貯蓄する方がリスクがある。
②サラリーマンには、東京の中古ワンルームがオススメ
③「レバレッジの黄金率」で物件を増やしていこう

1.老後資金は貯めてはいけない！それが経済的自由への道
「年金減額」「インフレ」「長寿化」など日本経済は不安材料がいっぱい。年金貯蓄ではインフレに対応できない。
不動産投資の安定した不労収入は、「自分年金」と言える。

2. 不動産投資は東京の中古ワンルーム投資がいちばん！
不動産投資には、不動産を第三者に貸し出して家賃収入を得るインカムゲインと、不動産自体を売却して利益を得るキャピタルゲイン（売却益）の２つがあるが、老後の収入源や経済的自由をめざすには、キャピタルゲインではなくインカムゲインを得ることを目的とすべき。バブル期にキャピタルゲイン投資の人はみんな払えなくなった。
23区内、最寄駅から徒歩10分の物件は空室リスクも少ない。
都内は今でも人口が増えている。

3.東京大改造がスタート　不動産投資は生まれ変わる東京を買え！
不動産投資は長期の投資。地方だと空室リスクがある。
東京は再開発が始まる。
人が集まる場所に投資するのは不動産投資で成功する鉄則
（2015年出版）

4.管理会社の立場で見た　中古ワンルームはコレを買え！
築浅ワンルームは空室リスクが低くランニングコストが安い。
「ワンルームマンション開発規制条例」でプレミア化する可能性も。
一般にはあまり知られていないが、家賃額は不動産会社が決めているので、周辺の家賃相場はよく確認しておく。
「重要事項調査報告書」は建物管理会社が発行するマンションの管理状況に関する重要なポイントをまとめた書面で、管理会社の履歴書と言える。不良物件をつかまされないようによく確認する。

5.不動産投資の成功法則　「レバレッジの黄金率」を活かせ！
「レバレッジの黄金率」とは①ローンのないマンション2戸、ローンのあるマンションが1戸②借入れ比率40%を維持した状態。資産形成のスピードを稼ぐさせ、金利上昇にも対応できる。
ローンのないマンションを初めから所有はできないが、40%の借入比率を目指して繰り上げ返済をしていく。
手取り利回りと借入れ金利の差のことを「イールドギャップ」という。イールドギャップがある状態とは、利益が出ているという指標になる。
出口戦略は最後まで持ち続けること、あくまで家賃収入で利益を出すことが1番の目的。

6.知れば差がつく！不動産ローンとの付き合い方
マイホームより不動産投資の方がリスクがあると判断され金利が高い。転職を考えているなら、転職前。
日本政策金融公庫なら不動産賃貸収入の融資は低金利で受けられる。

7.空室•滞納だけじゃない！不動産投資の8大リスクと解決法
借金　金利が上がっても家賃収入は上がらない。借入比率は40%を目安にする
空室　立地×商品力×客付力。入居者募集に強い管理会社を見極める。
滞納　滞納率が低い管理会社を選ぶ、滞納保証があるところを選ぶ
物件価格の下落　価格が下がりにくいのは、23区内、駅近、鉄筋コンクリート造、オートロック、バス•トイレ別
家賃の下落　バス•トイレ別の物件は下がりにくい
地震　地震に強い物件を選ぶ。複数物件を持つ場合はエリアを分ける
火災　鉄筋コンクリート造の物件を選ぶ。木造の場合は密集地は避ける
賃貸管理会社の倒産　安定した賃貸管理会社を見極め①管理戸数②賃貸住宅管理業登録制度への登録状況③実績

8.物件と同じくらい重要！賃貸管理会社の選び方
賃貸管理会社の仕事
①家賃集金代行業務 ②滞納家賃の督促業務 ③新規契約・更新業務 ④入居者募集業務 ⑤入居者からのトラブル・クレーム対応 ⑥リフォーム工事の手配 ⑦敷金精算業務
見極めのポイント
①空室解消力②滞納回収力③入居者トラブル対応力④コストパフォーマンス
サブリース契約、不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、入居者に転貸すること。安心だが、手取り家賃は低くなる。契約書を精査すること。

9.不動産投資と税金　コレだけは覚えておこう！
減価償却の節税はずっとは続かない。あくまで、安定の家賃収入を目的としないといずれ失敗する。
都内ワンルームは相続にも便利。
給与所得と不動産投資収入での所得税を正しく計算して確定申告を行う必要がある。必要経費となるものならないものを確認しておく。