返済比率

不動産投資を始めるうえで何から勉強したらいいのでしょう？

私は返済比率からではないか、そう考えています。
でも返済比率って、融資を使った場合でしょ？融資を使わない不動産投資もあるよね？
その通り。最近流行りの（？）ボロ戸建て投資とか、競売物件投資とか、融資が出ないかつ小ぶりの物件を中心に必ずしも融資を使わない不動産投資ってのもあります。
じゃあなんで最初に返済比率？

世の中には「不動産投資って危険！」っていう人が一定数いますよね？それってなんででしょう？
それは、少数ながらなんらかの理由で不動産投資で破綻する人の話を聞くからかもしれないです。

典型的なのはかぼちゃの馬車。そこまではいかなくとも楽待の動画とかでお姉さまに愛のお説教を受けている破綻予備軍の人たちを見たりします。
破綻するって、やっぱり多額の融資を受けているからなんですね。
間違った物件を買って、ローンが返せなくなって破綻してしまう。
自分の現金で小ぶりの物件を買っているうちは、最悪払ったお金を失うだけで破綻はしないわけです。
だけど、不動産投資の醍醐味はレバレッジをかけて、投下資金のわりに大きなリターンを狙うことでしょ？　であれば、なるべく融資は使いたい。
だから不動産投資の最初のハードルは、自分がそういった状況に陥らないようなポイントから学ぶのがいいと思うんです。

では不動産投資で破綻しないためには、どうすればいいのでしょう？
それは融資を使う場合、キャッシュフローの出る物件を買うことなんです。
キャッシュフローが出るってことは、毎月の家賃で融資の返済をしてなおかつお金が残るってことです。家賃は空室が出て下がることがありますから、余力が必要です。家賃が100で返済が95だったら、５％の空室でトントンです。１０％の空室で赤字です。これでは余力がなさすぎる。
だから家賃に対して何％のローンを返済することになるかを意識する必要があります。
これが返済比率です。
物件を買うときに、これを最初に計算して余裕を見ておけばよっぽどのことがなければ破綻しません。だから重要だと思うんです。

一般的には、築古の高利回り物件は物件価格のわりに家賃が沢山取れますが、融資期間が長く取れません。逆に築浅の物件は融資期間が長く取れますが、利回りが低いので物件価格のわりに家賃が取れません。そう考えると、返済比率を抑えられるのは築浅なのか築古なのか一概に言えません。

では、返済比率は何％だったら安全なのでしょう？
実際には、家賃収入からはローン以外にもいろいろな管理や修繕のコスト、固定資産税や火災保険料なども支払わなくてはいけないので、相応の余裕を見ておく必要があります。
詳しくは次回以降で触れますが、コストのかからない新築と修繕費のかさむ築古では違ってくるでしょう。40％に抑えたいという人もいれば、60％までは許容するという人もいます。
でも重要なのは、融資で物件を買おうとするなら、まずは返済比率を強く意識するってことだと思います。

だからシュミレーションが重要なんです。。
良さそうだなあと思う物件があったら、まずはシュミレーションツールで返済比率をチェックしましょう。
（ツールはお好きなものを使えばいいと思いますが、下記に私の知人が作ったものを貼っておきますね。）
https://takuchannel.net/treics

それが重要な第一歩です！