02-07.不動産投資の利益は “インカムゲイン” と “キャピタルゲイン” 『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』

不動産投資で利益を得るための方法として “インカムゲイン” と “キャピタルゲイン” という二つがあります。
今回はこの二つについて理解しましょう。

①インカムゲイン

資産保有中に得られる継続的な利益のことであり、よく “不労所得” と表現されるものです。株式では配当金、債券では利子、FXならスワップポイントがこれに該当しますし、不動産投資であれば家賃収入のことです。
不動産投資では銀行融資（レバレッジ）を活用することにより、自己資金に対するインカムゲインの比率を大きくすることが可能です。そのため、毎月のインカムゲインは数十万円以上になることが多く、このインカムゲインを活用して “自分で住んで家賃の節約をする” ということも可能になります。
その方法を参考までにお話ししますと、マンションを１棟所有してそのうちの１戸に住むというものです。そうすることによって、自分が部屋を借りて支払うはずの家賃が浮いた状態になるので家賃の節約になります。また、自分の住んでいる１戸分の空室リスクも回避することが出来ます。

また、最近流行っているやり方として、賃貸併用住宅と言って、建物の一部を自分用の住宅、残りの部分を賃貸に出す、というものがあります。条件の緩やかな金融機関だと “２/３まで賃貸に出しても良い” という決まりで住宅ローンが下りる銀行もあります。
こういったローンを利用して家を建てることにより、自分が建てた家であるにも関わらず、賃貸に出している部分からの家賃収入でローン返済が出来るというメリットが生まれます。
しかし、2022年現在では、ローンの申請の際に「自分で住みます」と言っておいて、実際には住まずに他の部屋と同様自宅部分までも賃貸に出してしまうという事案が多発したために居住確認などのチェックが厳しくなりました。このような不正が発覚した場合、アパートローンへの切り替えや条件の見直し、最悪は一括返済を迫られる危険性もありますので十分に注意しましょう。転勤などの突発的な事情がある場合を除き、自宅部分には一旦はちゃんと住みましょうね。
住宅ローンはアパートローンよりも融資を引きやすいという側面があります。住宅ローンで融資を受けると住宅ローン控除を受けることができ、さらに有利になります。しかも、金利もアパートローンより住宅ローンの方がはるかに低く、１％を下回ります。住宅ローンを利用した方が色々とお得なのです。
ローンも比較的引きやすく、金利も安い、さらには自宅利用をすることで空室リスクも軽減できる賃貸併用住宅は、不動産投資初心者の方にお勧めの投資方法です。

それでは、マンションを１棟建て、その１/３の部分を自分の住まいにするという方法はどうでしょうか？
その場合、結構な部分を自身の住宅としなければならなくなり、建築費を考えるとあまり現実的ではありません。マンションの場合は、新築の鉄筋コンクリート造にするとプロパーローン（事業性融資）やアパートローンでも35～40年くらいでローンを組むことが出来ます。その場合、住宅ローンよりも金利は高くなりますが、全戸を賃貸に出すことができますので、賃貸併用住宅にするよりも結果的に収益性も上がり、手残りのインカムゲインも大きくなるかもしれません。
賃貸併用住宅を利用した方が良いのは、木造で家を建てる場合、もしくは木造アパートの一部を自分の住宅にする場合などがおすすめと言えるでしょう。

②キャピタルゲイン

物件の売買差益のことです。
『金持ち父さん貧乏父さん』のロバート・キヨサキ氏は、「キャピタルゲインだけを狙って投資をすると危険だ」と言っています。
それは何故でしょうか？
日本ではバブルの頃、不動産価格がぐんと上がりました。
例えば元々100万円だった物件がバブルによって価格高騰し、5,000万円になったとします。「5,000万円まで上がったのだから、まだ価格上昇するはずだ」と思い、5,000万円でその物件を購入したとたん、バブル崩壊により不動産価格が急激に下落しました。結果、4,900万円という巨額の損失を叩きだしてしまいました。
……そんなことが昔、日本でも実際に起こったのです。ロバート・キヨサキ氏はこういったことを知っているからこそ “キャピタルゲインだけを狙うのは危険だ” と言っているのです。

僕も、実際に不動産投資をする時にはバブルの崩壊を気にかけていて、不動産価格が急激に高騰したようなときには危険信号だと思っています。
ただ、1990年代のバブル崩壊以降、国も不動産価格が急激に上がらないように注意をしています。当然、ここ数年間は不動産価格が勢いよく値上がりを続けてきていたので、金融庁から指導が入るなど調整が行われてきました。
では、どうして不動産価格は上がるのでしょうか？
不景気対策として国から銀行へ「お金をたくさん貸し出して下さいね」という指示が出た時、その多くのお金が不動産へと流れ込んで行きます。理由は単純で、銀行は不動産投資への融資を積極的に行うようになるからです。実はここに不動産投資の旨味であるレバレッジの秘密があります。
銀行は、飲食店や物販、営業といった一般な事業への融資などと比べて、不動産投資に対して積極的に融資をしたいのです。それは不動産投資には “不動産” という現物資産としての担保があるためです。
不動産は建物という現物に加えて、さらに土地という物質として減らないもの、唯一無二のものがあるので、値下がりしにくいという特徴があります。融資を受けて購入予定の物件が良い物件なのか悪い物件なのかということは、銀行としても目に見えて判断がしやすいのです。その特徴により、銀行側としても安心してお金を貸すことが出来るのです。
反対に、一般的な事業というのは人に依存したもので、経営者の資質及び従業員の能力によるところが大きくなります。倒産して企業価値が０円になるリスクも当然あります。ただでさえ不景気で多くの企業が経営難の中、人的なリスクも内在していて評価が難しくなるのです。そのような理由からも、銀行はリスクの高い一般的な事業への貸し出しは出来るだけ避けようとするのです。
これらの側面から、銀行は一般的な事業よりも不動産投資へ融資を出しやすいという構造が出来上がっていて、銀行がお金を貸してくれるから不動産投資家もここぞとばかりに不動産を購入します。そして不動産価格は上がり、不景気対策のお金は銀行から不動産へと更に流れ込んでいくのです。


ちなみに僕の投資方法は、インカムゲインだけを大切にするのではなく、インカムゲイン（家賃収入）とキャピタルゲイン（物件の売買差益）を掛け合わせて行うやり方です。
空室が多い物件や古くなった物件を安く購入してリフォームし、満室にします。このように、後々売却する際にキャピタルゲインを得られる物件にしつつも、インカムゲインが出るような借り入れ額と返済期間を計算し、運用していくという方法です。正直なところ、これが一番利益を生み出しやすく投資規模の拡大も早いのです。
バブルの頃の “インカムゲインを無視してキャピタルゲインのみを見る” というやり方でもなく、
ロバート・キヨサキ氏の言うとおり “インカムゲインを重要視する” だけではなく、
インカムゲインもキャピタルゲインも大切にする欲張り投資で最短最速で豊かな自由人になりましょう！

まとめ

・不動産投資で利益を得る方法として “インカムゲイン” と “キャピタルゲイン” があります。
・インカムゲインは不動産投資の基本。さらに応用して投資物件に自分で住むことにより家賃の節約も出来ます。
・キャピタルゲインは物件の売買差益のことです。これだけを目的とした投資には危険も伴うことを覚えておきましょう。
・どちらも大切にする欲張り投資で最短最速で豊かな自由人になりましょう！

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