02-06-01.不動産投資におけるリスク８つ ～前編～　『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』

どのような投資にも言えることですが、不動産投資にも当然リスクは存在します。今回は不動産投資のリスクについて見て行きましょう。
不動産投資のリスクとして、下記の８つが考えられます。

リスク①物件選び
リスク②空室
リスク③家賃滞納
リスク④金利上昇
リスク⑤値下がり
リスク⑥流動性
リスク⑦災害
リスク⑧人的要因

一つずつ確認していきましょう。今回はリスク①・②についてご説明していきます。

リスク①物件選び
物件選びというのは、不動産投資においてとても重要なポイントです。まず、“良い物件：悪い物件の比率は１：100” と思うことです。不動産投資を始めてすぐの頃は、とにかくインターネットの投資物件紹介サイトで物件を探し、問い合わせをし、気になったものについては実際に見に行くという “行動” がとても大切になってきます。気になる物件は現場で実際に見て、自分の直感が正しかったかどうか、その “体感” を経験値として積んで行くのです。投資用物件は安くても数百万から数億円ととても高額ですから、一度の失敗が致命傷になりかねません。購入前にはたくさんの物件を見て、目利き力をつけていくことがなによりも大事なのです。逆に言うと、目利き力さえ身に付けてしまえば、不動産投資は成功すると言っても過言ではないでしょう。そう考えると金額が大きな古物商と考えてもらうと分かりやすいかもしれませんね。
さて、実際に探し始めてみると、インターネット上で投資物件の情報を収集する段階では、閲覧する物件数が100件では足りないことに気が付くはずです。様々なエリアや金額帯、構造の物件を確認することになるからです。僕の場合は朝昼晩、仕事の休み時間などを活用して毎日物件情報をチェックしていました。物件情報を確認したものだけでいうと、１か月でだいたい150件程度だったと思います。それだけのリサーチを続けて、ようやく３か月に１回くらいの割合で良い物件が見つかる。そのくらいの確率なのです。
「えー！　そんなに探すの？」と思った方、安心してください。このnoteの読者の皆様は僕と同じような “いばらの道” を歩む必要はありません。物件探しの前にあることをしておけば、探す対象の物件をぐっと絞り込むことが出来るのです。その “あること” とは、エリア・金額帯・構造・築年数・利回りなど諸条件をあらかじめ決めておくことです。そして、その諸条件を決めるためには、自分がどのくらいの投資規模で毎月どのくらいの家賃年収が欲しいのか、つまり「その家賃収入によって自分が得られるもの」を明確にしておく必要があります。この作業が驚くほど迷いをなくし、ターゲットを明確にし、物件検索の件数を１：100まで下げるのです。そのようにして見付けた “気になる物件” や　”もう少し値下がりしたら良い物件になる”　というような物件をとにかく片っ端から実際に見学に行きます。
見学に行ったその場で、インターネットに載っていない川上物件（※インターネットなどに掲載される前の、一般の人に出回る前の売り物件情報）を紹介されることもあるため、そこでさらに情報が増えていくことでしょう。また、この作業からは思いがけない副産物が生まれます。 ”とにかく片っ端から見に行く” という作業を続けていると、多くの不動産会社の営業マンとお友達になれます。そこでしっかり自分をアピール出来ていると、この営業マン達が次から次に物件情報を持って来てくれるようになるのです。つまり、はじめは100件検索していた作業も、最終的には検索すらしなくても良くなってくるのです。
そしてなにより、この面倒に思える ”物件を見に行く” 作業、実際のところかなり重要な学習期間となります。実地の目利き養成期間だと言えますね。僕の主宰している『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』でもこの期間はとても大切にしていて、学習効率を更に上げるために、僕が直接物件情報を添削して ”目利き力” を速習していただいています。良い物件というのはとても数が少なく、目利き力が低いと悪い物件を選んでしまうリスクが増えていきます。目利き力をつけるためには、とにかく不動産の見学に行くこと。そして経験者に意見を聞いてみることが大切です。そのような人がいないという人はまず、このnoteを読んで一緒に知識を付けていきましょう。
不動産投資は、スポーツや仕事を習得することと似ています。不動産投資に必要な知識は建築基準法・税法・宅建業法・民法など多岐にわたります。しかし不動産投資家がその全てを完璧に知っているかというと必ずしもそうとは言えません。実用的な知識とそうでないものがあるためです。あなたも「今のお仕事に関連するすべての法知識を持っているか？」と尋ねられると、きっとそうではないはずです。専門家や専門の部署と協力し合って、日々の仕事を進めていますよね。
不動産投資に必要で実用的な知識を、経験値のある不動産投資家は知っています。よく相談される失敗事例として「不動産会社の営業マンの話を信じてしまい、区分マンションを購入してしまった」というものがあります。不動産会社の営業マンが知っている知識は不動産を “売る” ために必要な知識であり、彼らの仕事は “物件を売り、利益を得ること” です。不動産投資に必要な知識や経験を持っていることは稀ですし、そのような知識や経験を持っていたとしても、決して ”あなたの不動産投資を成功させる” ことが彼らの仕事ではないことを肝に銘じておきましょう。このような理由から、実績があって信頼できる不動産投資経験者に教えてもらいながら、実地で経験を増やし、知識を使えるスキルにしていくということが、不動産投資家として成功するための最短距離となるのです。不動産投資もスポーツや仕事と同じなのです。実は僕にも、不動産投資を教えてくれるメンターがいました。だからこそ、不動産投資で一番高い障壁である “はじめての１棟” を購入できたのです。皆様にもそのようなメンターがいればいいのですが、こればかりは運になってしまします。「メンターがいない」「メンターが見つからない」人はご安心ください。僕がメンターになります。

リスク②空室
不動産投資のメイン収入は家賃ですので、空室が発生するほど修繕費などの管理費用がマイナスとしてのしかかり、さらに空室の期間が長いほど収入が減ってしまいます。不動産投資は満室の状態が100％。例えば10室のアパートであれば、１室空室になると10％の収益減となります。裏を返せば、空室率が何％程度になるかというのを計算すれば想定利回りをはじき出すことが簡単に出来るので、収益のシミュレーションがしやすいという利点もあります。
空室を回避するには “優良物件・人気エリアの物件を購入する” といった物件選びの部分に関わるものや、 “リフォームで物件価値を上げる” “家賃を下げる” といった運営上の工夫などがあげられます。
また、 “所有物件を増やし、空室率を下げる” という方法も考えられます。例えば、10室のアパートを所有していて空室が１室出た場合は、空室率は1/10です。同じ空室１室だったとしても、10室のアパートを10棟所有していた場合は空室率は1/100になります。リスクが下がるのです。空室が出る時期というのは重ならないことが多いため、所有物件数を増やせば増やすほど、例え空室が出たとしても他の物件がその空きで出たマイナスを補ってくれるようになるのです。

ここまでがリスク①・②になります。

今回、自分の投資目標設定の話が出ました。また、たくさんの物件を検索し続けるためには自身のモチベーション管理が必要ですし、不動産会社の営業マンと仲良くなり、川上物件情報を引き出すためにはネゴシエーションスキルが必要になります。
何故、僕が本業を持ちながらも圧倒的なスピードで資産規模を拡大できたのかというと、実は目標設定やモチベーション管理、最先端脳科学・心理学に基づいた物件価格の交渉スキルを持っていたからなのです。

行動は思考に覚悟が加わったものです。

思考 ＋ 覚悟 ＝ 行動

行動するためには、 “覚悟” を生み出す自身の感情をコントロールすることが必要となるのです。この思考と感情をコントロールして行動し、結果を出し続けるための、最先端脳科学・心理学に基づいた目標設定のコツなどを、『マインドフルサクセス・メソッド®』として体系化しています。こちらについては、次の機会にお話ししますね。また、最先端心理学に基づく物件価格値引き交渉のコツや、銀行から好条件を引き出すコツ（ネゴシエーション）、不動産業者から川上物件情報を貰える人になる秘訣もまたの機会にお話ししますのでお楽しみに！

次回は、不動産投資におけるリスク８つの続きをご紹介します！

まとめ
・不動産投資のリスクとして、大きく８つのものがあげられます。
・まずは良い物件を選ぶことが何より肝心です。良い物件を選ぶには目利き力を養うことです。
・空室リスクを抑えるには、物件選びの段階で良い物件を選択することや、運営上の工夫などがあげられます。

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