02-01.不動産投資成功のために押さえるべき４つのポイント　『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』

今回は不動産投資成功のために重要なポイントをお伝えします。これからご紹介する４つのポイントをしっかりと頭に入れた上で、不動産投資に挑戦してくださいね！

①情報収集の手を抜くな！

そもそも不動産を見つけることが出来なければ投資をすることが出来ません。当たり前ですが重要なのは良い不動産を見つけるための情報収集です。
良い不動産というのは二通りあります。自分が見つけた時点で「これは良い物件だ」と直感的に思えるようなものが一つ。そして、初めは良いとは思えなくても交渉をし、自分にとって良い不動産にしたものが一つ。この二つです。良い物件だと思えないものでも、交渉力を駆使して様々な条件をつけ、最終的に良い不動産にする。初心者には難しく感じられるかもしれませんが、交渉力は不動産投資に置いて重要な力です。
まずは良い物件を見つけるための情報収集ですが、不動産投資は入り口が肝心です。これは、購入時の前想定家賃収入よりも家賃収入が高くなるということはまず考えにくいためです。物件購入時に、満室になった場合にどのくらいの家賃が入ってくるか、周辺の家賃相場から想定して算出します（＝満室想定家賃）。この時に算出した満室想定家賃がその後の運用期間中に上がっていくということは、大規模なリノベーションなどしない限りまず無いと思って間違いないでしょう。つまり、購入時に試算した満室想定利回りを上限として収支が回ることになります。売却するまでの運用のしやすさは入り口で決まる。ですので、初めに良い物件を見つける、あるいは良い物件にすることが重要なのです。

②融資を味方に付けろ！

当たり前ですが、不動産は高額な買い物です。自分の預貯金だけでは購入できないものがほとんどですが、安心してください。銀行の融資があります。
それに、全額自己負担出来るまで資金を貯めるよりも、銀行から融資を受けてレバレッジ（＝てこの原理）を使い、投資を進めて行く方が何倍も効率的です。
銀行の融資を受けるためには銀行からの信用、つまり社会的信用が必要です。いきなり会社を辞めて不動産投資を始めるよりも、副業として少しずつ規模を拡大する方が進めやすい、というのはこういった点からも分かります。個人事業主よりも企業にお勤めされている方のほうが、融資を受けやすいですよね。

③リフォームで付加価値を付けよう

例え同じアパートを購入したとしても、どのようにリフォームするかで売却した時の儲け（キャピタルゲイン）に差が出ます。
建物の価値を上げるリフォームの例として、デザイン性のある色で外壁塗装をする、おしゃれな壁紙に変えて内装を工夫する、新しくオートロックや宅配ボックス、追い炊き機能を付けるなどの設備投資をするといった様々なものが考えられます。不動産購入時に、このようなリフォームの大体の相場を試算しておくことが重要になっていきます。自分の購入する物件にどのようなリフォームを施すと効率的に価値を上げられるか、購入時にあらかじめ考えておくのです。同じ金額でリフォームを実施したとしても、どのような内容を実施しているかによって売却時の金額に差が出てきます。目安はリフォームによって家賃がいくら上げられるか？　です。
不動産投資というのは引き算です。 “不動産投資は入り口が肝心” というお話をしましたが、購入時の満室想定利回りを収入の上限として、そこからリフォームの費用・清掃費用・共用部電気代・固定資産税・管理手数料などの諸経費が引かれていきます。そう、引き算されていき、残った金額が投資家の利益になるのです。ですので、諸経費を削減できた分だけ、自身の利益が増えることになります。リフォームを削減する方法は後ほどお教えしますね。

④入居付けまで気を抜くな

不動産投資の収入の大きな柱は家賃収入です。どんなに良い物件を購入しても、どんなに満室想定家賃が高くても、満室で無ければ意味が無いのです。
不動産投資の利益を最大化するためには、家賃を上げるか、コストを下げるか。そのどちらかになります。基本的に家賃を大幅に上げていくことは難しいと覚えておいてください。ですからコストを下げていった上で、入居付けまで気を抜かない、というのが大切です。
入居付けには近隣の不動産屋さんとの関係構築が大切になってきます。こちらは交渉術の部分でもお話していくことになります。

まとめ

・不動産投資では情報収集が何よりも重要なカギとなります。良い不動産を見つける・交渉して良い不動産にする、これが成功のための条件です。
・融資を味方につけることで、投資効率が上がります。
・効率よくリフォームして物件の価値を上げることで、周辺物件よりも入居付けを有利に進めて行くことが出来るでしょう。

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