02-06-02.不動産投資におけるリスク８つ ～中編～　『不動産投資実践塾～富の成る木の育て方®️』

不動産投資のリスクとして、下記の８点が考えられますということをお伝えしました。

リスク①物件選び
リスク②空室
リスク③家賃滞納
リスク④金利上昇
リスク⑤値下がり
リスク⑥流動性
リスク⑦災害
リスク⑧人的要因

前回はリスク①・②について詳しく見ていきました。今回は中編としてリスク③・④・⑤についての解説です。

リスク③家賃滞納

家賃滞納されたとしても、その分の家賃は経理上 “未収金” として処理され、課税対象になってしまいます。つまり、実際には手元に入っていない家賃収入分の税金も支払わないといけなくなってしまうのです。
しかし、家賃滞納を自分で対応するとなると手間と時間がかかってしまいます。
家賃滞納のリスク回避のためには “滞納保証サービス(家賃保証サービス)を利用する” ということが考えられます。この滞納保証サービスを入居時の審査基準として取り入れることで、まず、審査を通らない方の入居をお断りすることが出来ます。また、万が一滞納が出てしまった場合の入居者への督促を、自分の代わりにこのサービス上で行ってくれるのです。電話や書面での督促を繰り返し、それでも家賃が支払われない場合は最終的に弁護士からの通知、さらには訴訟の対応まで行ってくれるのです。ここまでご説明すると「それって大きな費用がかかるのでは……」と思われる方も多いのですが、この費用、実は入居者が支払ってくれる仕組みになっているのです。これは是非活用した方が良いシステムですね。
また、リスク回避のために “入居時の審査を厳しくする” ということも考えられます。保証会社を付けるという方法と、保証会社を付けない場合でも連帯保証人を付けてもらう、といった方法があります。後者のパターンで多いのが大学や専門学校に近い物件で、ほぼ学生で埋まっているようなアパートやマンションです。学生の場合は親御さんが学校に通わせている、という信用もありますので、保証会社を入れずに親を連帯保証人として契約する、というケースが考えられます。

リスク④金利上昇

現在の日本は低金利ですが、今後金利が上昇する可能性はあります。金利が上がると、不動産投資用のローン借入金利も上昇してしまいます。すると、ローンの返済額やトータルの支払金に影響が出てきます。
金利上昇リスク回避のためには “金利が上がったとしてもしっかり返済が出来る返済比率を保つ” ということが大切です（返済比率＝総家賃収入に占める元金＋利息のローン返済額の割合）。
返済比率を考慮した上でさらに、実際に手元に残る収益はどのくらいなのか、という基準を持っておくことも重要です。
不動産投資の収益＝家賃収入－（ローン返済分＋経費＋税金）
という計算式になりますが、ざっくりとこの式にあてはめてみて、総家賃収入の何％が手元に残るのか、その比率が何％であれば許容範囲なのか、という自分自身の判断基準を持つことが重要です。
また “低金利の今、固定金利で資金調達する・金利の低いタイミングで購入する” という点も大切です。ただ、未来の金利上下変動は予想出来ません。結果が出なければ分からない部分でもありますので、まずは、金利上昇した場合をシミュレーションし、返済比率を許容範囲内に収めるというのが大切です。

リスク⑤値下がり

人口減少により、不動産価格も少しずつ下がっている地域があります。昨今の不動産価格の変動状況を見てみると、地方では下落していても都市部ではバブルと言えるほど上昇しているという現状があります。地方の人口減少しているエリアに関しては、国がコンパクトシティを推奨していることから、ライフラインの維持管理を打ち切ることを予定しているエリアが出てきています。そのようなエリアでは、不動産価格は更に下がることが予想されますので、地方高利回りの物件はしっかりと調査してから購入したいですね。
さて、そのようなエリアは別として、不動産の価格というのは、昔から景気の周期に合わせて上がり下がりを繰り返しています（特に都心部）。この波を理解し、下落した時に購入し、上昇した時に売却すれば大きな利益を得ることが出来るのは株などと同じになります。
しかし、注意したいのは、株式市場と完全に連動しているわけでは無いということです。では何をもとにして判断すればいいのか？　実は、銀行の融資姿勢を見れば判断が付きます。
銀行が貸し渋りをしているとき、つまりは国が金融引締めを行い市場にお金をバラまかなくなった時には、不動産価格は下がっていきます。なぜなら、不動産価格は高額であり、現金で購入できる人は多くない上に、ローンの審査が通りづらくなり、多くの人が不動産を購入出来なくなるためです。そのため、反対に国が金融緩和を実施して、銀行が「低い金利でたくさんのお金を貸しますよ！」と言い出した途端に多くの人が不動産を購入し始め、結果として不動産価格が上がっていくのです。この波は、国の政策に左右されているため誰でも読みやすいものです。
また、不動産価格は、国の政策が決まったからと言って、株のようにすぐに暴落や高騰するものではなく、数年かけてゆっくりと金額が変動していきます。つまりは、その業界の素人でも情報に乗り遅れて損をする可能性が低い投資と言えるのではないでしょうか。
また、不動産投資には「歪み」が発生しやすく、その歪みが長期化しやすい特性があります。その一つが「土地値と家賃の歪み」です。日本の賃貸住宅における賃料は「硬直性が高い」といわれています。これは要するに「賃料の上下動が少ない（需要と供給の変動に対して価格変動が微小）」ということです。そのため、人口減少などにより物件価格が大幅下落したエリアで、まだ家賃が下がり切っていないタイミングを狙うと、高利回りで運用できる可能性があります。
また、そのような物件価格が急激に落ちたエリアは、国の評価である路線価が追い付いておらず、市場の物件価格が路線価よりも安くなっていることがあります。
銀行の融資の評価は路線価を基に出していきますので、そのエリアに賃貸の需要があるのなら銀行から融資を引いて投資するチャンス、ということになります。
投資とは本来このように「歪み」を見付けてそこに投資するものであり、そのような目で市場を見渡すとまだまだチャンスは見付けられるのです。
また、資産保全を目的にして安定した家賃収入と値下がりリスクを回避したいのであれば、 “好立地の築浅物件を選ぶ” ことをおすすめします。なぜならば、人気のあるエリアの物件はそれだけで住みたい人が多く、新築は設備が新しいというだけで人気があるからです。
そしてどんなスタイルで不動産投資を行うにしても共通するポイントが1つあります。それは、
”不動産投資は引き算である”
ということです。
不動産投資は、はじめに満室想定家賃を基に収支シミュレーションをして購入します。つまり、空室が想定よりも多くなれば多くなるほど収支は想定よりも悪くなっていくのです。つまり、不動産投資の基本は「満室からの引き算」なのです。これが不動産投資が他の投資とは違いスキルを求められる部分です。
しかし、同時にそれが参入障壁となり、ふるいとなり、自分の努力次第で最高の利回りの投資商品を創り出せるという魅力にもつながっているのです。
そのことを肝に銘じて “修繕やメンテンス、空室管理などの物件の管理をしっかり行って資産価値を維持し、家賃の下落を回避して高利回り水準を維持する” ことを心掛けましょう。
さらに、不動産投資で値下がりを避けたいのであれば、出来るだけ “区分所有を避け、土地ごと所有する” つまり、一棟ものを所有することをおすすめします。
なぜかというと、区分所有だと、土地は他の区画を所有しているオーナーと分割して所有しているため、銀行からの土地の評価は期待出来ないからです。また、建物は人が造った物ですから、当然に時間が経過すると古くなります。そのため、建物が古くなると必然的に銀行の評価も低くなっていってしまうのです。
そのため、銀行は建物のみを評価することとなり、建物が古くなればなるほど価格が下がっていきやすくなるのです。反対に、土地ごと所有しておくと土地は古くなりようがないため、価格が下がりにくくなるということになるのです。

ここまでがリスク③・④・⑤になります。残りの３つのリスクについてはまた次回、ご紹介しますね！

まとめ

・家賃滞納の対処には手間も時間もかかってしまいますが、督促から訴訟までを対応してくれる滞納保証サービスというものがあります。
・金利上昇により、ローンの返済額やトータルの支払金に影響が出てくる恐れがあります。ローン返済比率について「自分の許容範囲はどのくらいなのか」という基準を持ちましょう。
・不動産価格は都市部と地方とで変動状況に差があります。不動産価格値下がりのリスクもありますが、上手くポイントを抑えることで逆に利点にすることも可能です。

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