不動産投資で失敗するとは？意外と見落としがちなリスク
はじめに
「不動産投資で失敗した」と聞くと、どんなことを思い浮かべますか？実は、「失敗」の定義があいまいであり、一概に言えない部分が多いのが現実です。それでもよく耳にする失敗例を、今回は具体的に掘り下げていきます。
①月額収支の悪化
まず最初に考えられるのは「収支が悪化する」ケースです。これは可能性が非常に高いと考えています。なぜなら、現在の日本は超低金利が続いていますが、これがいつまで続くか分からないからです。
金利の上昇リスク
日本の低金利が奇跡的に続いている一方で、世界各国では金利が上昇傾向にあります。例えば、アメリカでは2023年の時点で住宅ローンの金利が3%から7%近くに上昇しているのです。もし日本も金利が上がるとどうなるでしょうか？
仮に金利が0.1%上がった場合、100万円の借入に対して月々の返済額は約83円増えます。これが0.3%上がると、3300万円の融資を受けている場合、月々の返済額は約8,200円増加します。小さな数字に見えますが、長期的な視点で見ると大きな負担となるでしょう。
→もし支払額が増えるのが嫌であればいつでも繰り上げ返済できるように年間100万円位貯めておくと支払金額の増大を回避できる手段にもなります。
②管理費・修繕積立金の上昇
新築マンションを購入した場合、初期の管理費・修繕積立金は低く設定されていることが多いです。しかし、数年後には上昇することがほとんどです。これは、管理会社が当初の販売しやすさを考えて、わざと低く設定しているからです。
物価上昇の影響
特に、コロナ禍以降の物価上昇は誰もが感じているはずです。建設費も高騰しており、新築マンションの建物代金が30%以上上昇したというデータもあります。この影響で、修繕積立金も同じ比率で上がることが予想されます。例えば、修繕積立金が月額9,000円だったものが12,000円に上がると、その差額は年間で36,000円です。物件の規模によっては、オーナーの負担が増えるリスクがあるのです。
→建物管理会社は必ず今のところで付き合わないといけない決まりはありません。自分のお住まいでは無いため任せきりもありますが良く調べていく事により管理費及び修繕積立金の増加を回避した人も見たことがあります。
具体的には５Gのアンテナ設置をしたところ年間100万円程収入が管理会社に入っているため築15年位のマンションでしたが購入時から管理費修繕積立金の値上げが無い物件の売却をしたことがあります。
管理会社を調べたうえで変えるという選択肢もあれば費用を削減してもらうという選択肢もあるためまかせっきりから積極的に参加するに切り替えれば収支改善が出来るかもしれません。
③家賃の下落
「新築だから家賃は下がらないだろう」と思うのは危険です。新築プレミアムは時間とともに消え、家賃は下がる傾向にあります。ただし、必ずしも下がるわけではなく、立地条件や物件の管理状態によっては、家賃を維持できるケースもあります。
家賃を維持するための努力
例えば、分譲マンションでは賃貸会社が積極的に入居者を探してくれたり、物件を定期的にメンテナンスすることで、家賃を維持することができます。また、周辺の競合物件と比較して魅力的な条件を提示することで、家賃の下落を防ぐことも可能です。
→物価上昇もあれば人気エリアの物件程家賃は下がりにくい傾向がありますため土地勘を見極めることも回避できる手ではないでしょうか？または人気のないエリアでもそもそも価格が安ければ成り立つ場合もありますのでそこはケースバイケースだと思います。
④予想シミュレーションからのズレ
不動産投資においては、シミュレーションが必須です。しかし、現実はシミュレーション通りにいかないことが多々あります。これは、投資における変数が多いからです。
変数の例
金利の変動
管理費・修繕費の上昇
空室率の変動(サブリースで回避も可能)
これらの要因が予想を超えると、収支がマイナスに転じるリスクが高まります。
→変動する数値については自分の考えだけでは変わらないこともありますが予測することにより変動幅を許容できる心構えが出来ると思います。
⑤売却損
投資用ワンルームマンションを購入してすぐ売却すると、購入価格の15%ほどの損失が出る可能性があります。物件価格以外にも、司法書士費用や火災保険などの諸経費が発生し、その分の費用をカバーする必要があります。
具体例
例えば、3300万円で購入した物件を、わずか数年で売却する際に3,000万円でしか売れなかった場合、300万円の損失が出ます。これに諸経費や仲介手数料が加われば、さらに損失は拡大します。
→短期の値上がり益はワンルームマンションでは求めにくいため(購入額以上で売れるケースもあります)保有して収益を取り続ける方が基本だと感じております。(実需の物件は値上がりを見込める場合が多くマンションでも戸建てでもあります)
⑥予想外の出費
予想外の出費としてよくあるのが、エアコンや給湯器の交換です。エアコンは10～12年、給湯器は10～15年に一度交換が必要になることが多いです。また、温水便座の故障やキッチンの修理なども起こりえます。
入居者負担かオーナー負担か
基本的にはオーナーの負担ですが、入居者の故意や過失による故障であれば、入居者が費用を負担することもあります。トラブルを避けるためには、契約書に明記しておくことが重要です。ここは賃貸管理会社がしっかりオーナー寄りに考えてもらえることは多いですがそうでない場合もあるため難しいことは書いていないのでオーナーとして読み込むことは重要であります。
→車でもそうですが予想できる修理と予想外の修理があるものですそのようなケースになりましても驚かないように少しでも個人的な積み立てをしておく方が宜しいかと思います。
まとめ
不動産投資の失敗は、必ずしも避けられないものではありません。しかし、事前にリスクを知り、適切に対策を講じることで、失敗の可能性を大幅に減らすことができます。最も大切なのは「リスクを理解し、冷静に判断する」ことです。
そのために勉強することとリスクコントロールし出来るだけ予想の範疇にリスクを納めることが良い投資に繋げられると思います。