投資マンションで儲けるための秘訣：安く買うことの難しさとその先のリターン
不動産投資は「安く買って高く売る」もしくは「高利回りで運用する」のが王道といわれますが、特に投資マンションでは「安く買うこと」が成功の鍵です。では、なぜ安く買うことがそれほど重要で、同時に難しいのでしょうか？この記事ではその背景と成功するためのポイントについて掘り下げていきます。
安く購入するための壁
不動産取引には多くのプロセスと関係者が関わります。仕入れから仲介、金融機関の融資、司法書士の手続き、火災保険、賃貸管理、建物管理の手配まで、一つでもスムーズにいかないと全体のスケジュールが狂います。特に初心者にとっては、これらの手続きを短期間で終わらせるのは至難の業です。
新築は昔は1週間で申込・審査。契約・決済までスピーディーに終わらせられた時期もありましたが昨今はこのペースでは出来ないため早くて1か月で遅くても2か月位を目途に引き渡しまで持っていきます。
更に、業者が関わることで価格にはマージンが乗せられ、結果的に「割高」な価格で購入することになります。これを回避するには、以下のようなスキルが求められます：
実際売主の状況やどこに住んでいるかもわからないため今から北海道、今から新大阪とフットワークを軽く時は金なりではないですが今から行きましょう！考えさせてくださいではチャンスを逃します。迷ううちはやらない方が良いです。
市場価格や周辺相場の徹底的な調査
売主との直接交渉
時間軸を意識したプロセス管理
中級者でもつまずく「時間軸の調整」
不動産取引で最も難しいのは、関係者全員の時間軸を合わせることです。これを怠ると、手続きが遅れ、最悪の場合取引そのものが破談になることも。破談ならまだしも違約金や損害賠償なんえこともあります。上級者や業者であれば慣れているため、効率よく進めることができますが、中級者でも間違えることが少なくありません。
ミスをした場合のリスクは重大です：
取引停止
業務停止命令
損害賠償請求
違約金の請求
裁判にまで発展
これらを防ぐためには、事前準備と計画が不可欠です。
また業界人しかしらないような情報もあるため購入してはいけないマンションブランドもあるのでこれは素人や中級者ですらわかりにくいと思います。
リスクとリターンの天秤
投資マンションを安く買うには、リスクを取る覚悟が必要です。たとえば、不動産業界には「リスキーな売主」が存在します。投資に詳しくない売主が、相場よりも低い価格で物件を売るケースも稀にありますが、そのようなチャンスを掴むには、市場を常にウォッチするだけでなく、スピーディーに動ける金融機関の信用力や資金力も求められます。
「安く買う」と一言で言っても、それを実現するのはカジノのようなスリルを伴います。そのリスクを乗り越えた先に待っているのが大きなリターンです。
あと相手との会話でどこまでやり方を理解できるかもポイントです。
協力者がいれば実現可能に近づきます。
現金購入 vs 融資購入
現金で購入できる場合、売主との交渉で有利になることが多いですが、金融機関の融資が絡むと話は別です。融資を得るには、金融機関との関係構築が重要で、これには時間と労力がかかります。また、融資が前提となると、現金購入者に比べて価格交渉の余地が狭くなるため、物件を安く手に入れるチャンスが減るというデメリットがあります。
中古の投資マンションに限ってはよほどのことが無い限り現金だからと言って安く買えるとは言い切れません。詳しい仲介が入った場合に私なら融資で購入して貰う業者の方が高く購入して貰えるためあえて現金客に売る必要も無いためです。(ケースバイケースなのですが)
逆の考えもあり融資が出ないような物件は現金購入の価値は高いです。
最後に
投資マンションで儲けるには、リスクを覚悟のうえでチャンスを見極める眼力と、実行するための準備が必要です。特に「安く買う」ことは簡単ではありませんが、成功すればそれだけのリターンが期待できます。読者の皆さんも、これらのポイントを踏まえたうえで、戦略的な不動産投資に挑戦してみてはいかがでしょうか？
とにかく成功に近づくなら時間と勉強と労力を惜しまず実行すればいい物件に巡り合えると思います。
但し話す人を間違えますと餌食になるかもしれないので注意して挑戦してみましょう。このような心構えがあればそこまでミスることは減ると思います。