2023/05/07　不動産投資に関して思うこと徒然

2023年5月7日 22:28

不動産投資に関して思うこと徒然

昨日なりわいの話を書きましたが、自分自身が不動産に関する仕事に携わっていることもあるので、やはり不動産に関することをなりわいにできないかなと考えています。

不動産に対するイメージ

どうしても不動産といえば、バブル時代の地上げ屋のイメージが強くて、キャピタルゲイン狙いの人というイメージが自分の中には強くあります。
これだけ景気が３０年以上良くなくて、地上げ屋なんて言葉も聞かなくなりましたが、やはりどこか怪しい世界というイメージがなんとなくあるように思います。

最近の金融商品としての不動産投資

そうした中でも、近年では、不動産については不動産投資としてREITができたりと、金融商品の要素が強くなり、バブルの反省もあってか、実態的には、キャピタルゲインよりもインカムゲインベースでの収益構造が見られるようになって来たと思います。
実物不動産の世界でも、最近は副業の対象として不動産投資が着目されるようになって来ており、個人投資家さんが普通のアパートを数棟経営するのが当たり前の世の中になって来たと思います。

日本の不動産市場の民主化といえば良いのでしょうか？

日本の土地所有の概念について

そもそも日本の不動産というか土地は「土地神話」というような言葉もありましたが、土地の所有の概念については、どうだったのでしょうか？

もともと土地は大化の改新で、公地公民、つまり土地は天皇のものという考え方が取られました。これって言わば社会主義的な発想ともいえます。天皇にとって民はオオミタカラであって、つまり土地はみんなのものという考え方でした。

その後墾田永年私財の法により荘園開発が認められたことにより、豪族の台頭がはじまります。

日本の土地の概念は班田収授の法以来、田んぼが基本単位であり、稲作が経済の根幹であり、社会や文化も稲作がベースにあったといえます。

田分けもの

その中で、田んぼを分ける行為は田分けもの、戯け者と言われました。

つまり経済基盤のベースである稲作の文化、その単位をムラ社会を維持することが大切にされてきたとも言えます。その中心的な位置付けが稲荷神社だったと思われます。五穀豊穣の神であり、村社会の絆を深める役割を果たしていたと考えれます。

つまり、土地の所有という概念よりも、経済活動の基本となる稲作をいかにうまくつくるかという共同体の単位が重視されてきたと思います。家という単位も、その資産を相続するための単位ではないかと思います。

土地所有の概念が生まれたのは

これが崩れたのが、明治維新後ではないかと思います。土地の保有が個人の権利となったことからこの考え方が変わり、また行政が土地を収用できるようになったことも大きく変化していくきっかけだったと思います。

農地解放がもたらしたもの

しかし、本当に大きくかわるきっかけは戦後の農地解放だったと思います。農地解放により、経済単位であったイエやムラという単位が封建的で、日本を軍国主義に導いた原因とされ、それを弱体化するために、土地を小作人に文字通り田分けをしてしまった訳でです。

本来土地という資産は、資産として機能するための単元があって、それなりの規模の土地が本来は必要なのに、土地を保有するという役割をしっかり教わっていない小作だった人たちが権利を持つようになって、日本の土地がどうなったか、、、が意味のスプロールやスポンジ化という現象を産み、日本の国土がかつてとても美しかった日本の風景が、ずたずたになってしまったとさえ思います。

なぜこうなってしまったのかは、あえて書きませんが、本来私たちが土地や資産を保有し、それを活用するということはもっともっと学び、実践すべきことだと改めて感じます。

人口減少社会で余る土地建物

人口が増えて来た時には、これまでのやり方が肯定されてきたのかもしれませんが、これから人口が減少化している社会で、土地や建物が余るという局面に面している以上、これからの転換点で何をすべきなのかはよくよく考えなければならないと思います。

将来はどうなるかわからない。だからこそ多様性が大事

個人的な意見としては、これからの時代においては、なにが正解かを、最初からわかることはなく、結果的によかったかわるかったかが判断されることになると思います。となると、いろんな事をやってみて、よかった事を伸ばすというような多様性が大事、案ずるよりも生むが易しというように、やってみるということが重要になっていると思います。

なので、どんどんいろんな事をチャレンジしてみて、失敗や成功を経験してみることこそが、一番大事だと感じます。

今こそリスクをとって多様な投資を行うべき

一方で、経済が停滞し、経営も厳しくなると、兎角、リスクリスクといって、チャレンジすることを極端に消極的になりがちです。こういう時にこそリスクをとって、投資すべきタイミングとも言えるのではないでしょうか。

不動産投資についてもこれからチャレンジしていきたいなと考えていきますので、また色々徒然なるままに考えてみたいと思います。