1年かけた築古戸建てのDIYリフォーム全公開・・・もうやらない
タチアゲの石田です。
才流でBtoB事業のコンサルティングをしながら、個人でプロダクトマネジメント支援したり、音声配信支援したりしています。
最近は伊豆の修善寺で築140年の古民家を活かした民泊も始めました。ファミリー向けの古民家です。是非いらしてください。
https://tachiage.notion.site/a5fdd06d53604a2caad7ed32ca06ce60
実は2年前から、不動産賃貸業も始めました。いわゆる築古戸建てブームに乗っかりました。
今回はその一部始終をご紹介したいと思います。
物件を探す
不動産屋さんのコネクションなどないので、楽待、健美家、アットホーム、SUUMO、HOME'Sをひたすら見ていました。
あとは各不動産屋さんのLINEには登録し、物件情報を受け取るようにしていました。
自分なりの購入ルール（予算は1000万以下、家からの距離、目標利回り、NG条件）を決めて、あとはひたすら探す＆待つでした。
月に2~3件は内覧に足を運んでいました。
見つけた物件と購入ポイント
今回紹介する物件は「2軒目」です。1軒目はリースバックで購入＆貸出ができ、本当に何もせずに稼働してくれている状態です。（優秀くん）
2軒目の物件は次のようなポイントがあったので交渉の末、多少引いていただき購入を決定。
駅から近い
広い（85㎡、4DK）
再建築可で土地値がつく
数ヶ月前まで賃貸に出ていて状態が良い
劇的Before-After
決して匠の技…というわけにはいきません。DIYリフォームのBefore-Afterをお見せします。
外観
外観のリフォーム箇所は次のとおりです。
門やポストをペンキで塗り直し
窓やベランダの柱の鉄部も全部塗り直し（高所は業者さん）
軒天の剥がれなどを補修（業者さん）
外壁の一部をペンキ塗り直し
生い茂る草木を軒並み伐採（軽トラックで2台分のゴミが出ました）
屋根
屋根は雨漏りこそないものの、かなり劣化していました。業者さんに入ってもらい修理＆塗装をしてもらいました。
ベランダ
2つの広いベランダのある物件でした。
カラースノコが敷かれたベランダはペンキで塗り直しをしました。
木のベランダはかなり古くなっていたので、全部取り換えをしました。
1階ダイニング
1階ダイニングのリフォームは次のとおりです。
収納扉を撤去してロールカーテンに
LED照明に取り替え
ふすまはや棚扉は壁紙に張替え
障子も張り替え
柱はサンダー（ヤスリ）で磨き上げ →超大変だった
1階和室→洋室
1階和室のリフォームは次のとおりです。
天井に壁紙を貼る
LED照明に取り替え
ふすまはや棚扉は壁紙に張替え
柱はサンダー（ヤスリ）で磨き上げ →超大変だった（2回目）
畳→クッションフロアへ
2階和室→洋室
2階和室のリフォームは次のとおりです。
壁や床をペンキ（白＆グレー）で塗替え
LED照明に取り替え
棚扉は壁紙に張替え
畳→クッションフロアへ
2階洋室
2階洋室のリフォームは次のとおりです。
全面白壁紙に変更
換気扇取り替え
同じ部屋にあるトイレも一部変更
壁紙張ったり、ペンキ塗ったり、クッションフロアはったり
2階トイレ
時系列で振り返り…つらい
基本は週末、、、主に日曜日しか動けません（土曜日は子供の習い事）でした。もちろん遊びたかったり、用事があったり、でなかなか動けない日々です。
結果として購入してから、募集開始まで約1年（11ヶ月）かかってしまいました。新しい学びばかりで得たものは多いですが、、、もうやりません（笑）おすすめもしません（笑）
大まかな流れは以下のとおりです
物件購入：2022/11/13
リフォーム楽しい！時期：（約2ヶ月半）2023/1月ごろまで
進捗悪い、停滞…時期：2023/2月～2023/4月頃
完全停滞…時期：2023/5月頃～7月頃
コミット！ラストスパート時期：2023/8月頃～10月
リフォーム楽しい！時期 （約2ヶ月半）
最初は子どもたちと草刈りしたり、ペンキ塗りしたりと目新しい体験が多く楽しかったです。（一番笑顔の写真が多い時期w）
年末の最後3日間はペンキを塗っていました。（12月31日まで）
進捗悪い、停滞…時期（約3ヶ月）
サンダー（電動ヤスリ）で家のあらゆる柱を削りました…きれいになるのは良かったですが、めっちゃ大変です（木くずも舞うので掃除も…）
開始して2~3ヶ月経過してからは停滞期でした。
子どもたちも飽きてしまう （それでもリフォーム中、静かにずっと遊んでくれて感謝しています）
内装になり細かい作業が増えてくる（苦手）
細かいところまで直さねば！となりゴールが見えなくなる
このあたりで「どこまでやるんだっけ」「いつ貸せるんだっけ」「でもこれもやらねば」みたいな会話が多かったです。辛かった…
それまで貯めていたお金も物件取得のためにドンと使っているので、精神的な余裕もなかったと思います。
完全停滞…時期（約3ヶ月）
完全停滞していました…進捗も悪く、写真もあまりありません。
買ったことを後悔し始めた時期でもあります…毎週末の土日にリフォームするくらいなら、別の副業をすればよかった…と（苦笑）
ちなみにこの間に突然でてきたのが、伊豆の民泊をやるか？という両親からの話でした。とても可能性を感じたので、やるなら【夏に開業】と掲げ意識をこちらに寄せていました
コミット！ラストスパート時期（約3ヶ月）
セキデンファームの開業が無事にできたこともあり、停滞していたリフォームも「やりきろう！」となりました。
8月~9月は会社の有給も一部使いラストスパート！
10月には不動産屋さんを巡って、募集開始の手続きを進めました。
不動産屋さんと話してみると、「その修繕はやらなくて、よかったですね」（客付けや家賃UPに関係しません）ということが、、、出るわ、出るわ…（苦笑）
改めて「こだわりだすとキリがない、最低限やるべきことをしっかりと見定めないと終わりない」を痛感しました。
※先輩大家さんが買ってすぐに不動産屋さんを呼んで、修繕場所決めると言われたことをやっと理解できました。
振り返って、まとめ
築古戸建て賃貸は控えようと思います…DIY苦手な僕には効率悪い…
だた体験できた学びはとても大きかったです。一応、「やってよかった」と夫婦では消化しています（笑）
次やるんであればアパート×業者さん連携でしょうか…
しばらくは民泊や個人コンサルを中心に頑張ろうと思います（笑）
追記
無事に入居者決まりました＼(^o^)／