初めて買った収益アパートはいろいろピンチだった話【5分ラジオテキスト】

まっちゃんのラテラジオテキスト版です。

私が初めて購入した物件は、神奈川県の某市にある築35年の木造アパートでした。

駅から徒歩20分弱の立地で、表面利回りは約16％。十部屋すべてロフト付きの単身者向けで、家賃は地域最安値の2.7万～2.8万円程度。

今思えば、もう一度買うかと言われるとためらう物件です。

購入当初は満室だったものの、半年も経たないうちに４部屋が退去になり、その後の客付けに苦労しました。
当時の管理会社は東京渋谷に本社を置くリモート型で、地元との連携が弱く、思うように入居者が決まりません。
購入直後はキャッシュフローが月10万円程度出ていましたが、空室が増えるたびに焦りが募り、最後は借入分を返済するとキャッシュフローはほとんど残りませんでした。

管理会社の変更を決意し、複数の地元不動産会社に声をかけましたが、築古の最安値アパートですので管理料はほぼとれません。
また、そういった低家賃アパートには問題入居者がいることも多く、管理を断られるケースが続出しました。
この物件を購入したことを激しく後悔し、「とんでもないものを掴んでしまったかも」と不安に駆られました。

物件購入時、不動産仲介業者の担当者から厳しい言葉も受けました。

「まっちゃんさんは不動産投資には向いてないですよ。不満ばかり口にしても物件なんか買えません。覚悟が足りない！」

とメールで厳しく叱責され、初めての不動産投資の重圧に押しつぶされそうでした。それでも、使役計算や物件の収支シミュレーションは何度も見直し、「数字的にはいけるはずだ」と意を決して購入に踏み切った物件だったのです。

今振り返ると、最大の反省点は「市場調査の甘さ」でした。

インターネットで近隣の家賃相場を確認し、同程度の物件と比較して「うちの物件は家賃が安いから埋まるはず」と思い込んでいましたが、実際に足を運んで地元の仲介業者を訪問するという基本的な行動を怠っていました。

この経験を通じて、不動産投資には「現地確認」と「地元密着の情報収集」が不可欠であると学びました。

数字の計算だけでは見えない部分がたくさんあり、現場の肌感覚を知ることの重要性を身をもって痛感しました。結果的に、大きな教訓となった初めての投資体験でした。

（以下音声では途切れていた部分の追記です）

結局、最寄り駅とその近隣の仲介業者をしらみつぶしに回って飛び込み営業をかけ、東京の管理会社のサポート無しで自力で満室にする事ができました。

ADの積み増しや室内物干しざおの設置、こまめに物件に通っての清掃や適度な仲介業者さんへの営業電話。とにかくできる事はなんでもやって、時間とお金をかけて満室復帰へ向けて走り回りました。
この経験が、今でも大きな財産になっています。