体験事例(1) - PART1-39歳/会社員/年収890万円 - 第1回目の説明
■お客様の詳細情報＿こんなお客様が体験されました！
今回体験いただいたお客様はこんな方です♪
ご年齢：39歳
ご職業：会社員（東証プライム上場の化学メーカー勤務）
ご年収：890万円
ご家族：奥様、お子様2名
資 産：2,000万円
借 入：当初0円 後にご自宅で4,500万円
お住まい：福岡県北九州市
■体験したきっかけ
株式や投資信託で運用をされていた中で他の投資を検討。特に不動産投資に興味を持ち自身で勉強や情報収集をしていたものの、理解ができない部分があったので、とりあえず体験してみたいとのことでお申込みいただきました！
■体験サービススタート！
・初回ミーティング
まずは初回ミーティングを20分ほど行います！初回はオンラインにて行っています！（顔出しは任意です）
内容は主に弊社からのヒアリングです。また不動産投資を行うとなった場合のある程度の方向性も伺っています！
「やるとしたらどの目的・方向性に近いですか？？」
今回のお客様は②をご希望されました。
この後に体験いただく物件の賃貸収入を受け取っていただく口座情報をアンケートにて回答いただきます。
・第1回目の説明 ーどんな物件を体験した？？ー
第1回目は主に不動産投資の概要説明（メリット、リスクなど）と、今の状況でできる不動産投資の種類をご説明しました！リスクは12種類解説しています！
今回のお客様の状況でできる不動産投資は以下の通りです。
①築古戸建て リフォームを行って賃貸
②中古1棟アパートもしくは新築アパート
③中古区分マンション
※新築区分マンションも投資対象になりますが今回は外させていただきました。理由は体験サービスで詳しくご説明しています。
詳細説明は体験期間中に説明するので割愛しますが、初回ミーティングで伺った選択肢の元弊社からのご説明を行い今回は中古1棟アパートか中古マンションが検討できるかな～というお話に。
次は体験する物件の概要を説明します！体験については中古マンションで実施させていただいております！
今回体験いただいた物件はこんな感じです。
博多駅前住所の好立地！1LDKの間取りで築年数は15年以下の物件です！
現在87,000円で賃貸中。
物件のご説明を行ったあと、ローンの想定条件を説明します！
今回のお客様ですと金利は2%想定、借入期間は35年でございます！
自己資金は0円でフルローンで収支計算を行います。
毎月の手残りは数千円・
うーん毎月数千円か・・・
と最初は思われたそうです。が、ここで重要なのが中古マンションと中古アパートの利益の出し方とリスクバランスが異なる事をご説明します。
弊社としては基本的に中古マンションは売却利益を目的に考えてくださいとご説明しています。
極端な話ですが、イメージとして分かりやすいのは東京都心部のタワーマンションです。フルローンで購入するとおそらくキャッシュフローはマイナスになりますが、物件価格の上昇に期待を込めて購入される投資家は多くいます。
また、なぜフルローンで取り組みたいか今後の展望を含めてご説明しています。
・銀行ローンの種類と使い方
第1回目の記事となりますので、体験サービスで説明している内容を一部記載します！
これから不動産投資を考えたい、勉強したいという方で一番困るのは銀行ローンについてではないでしょうか。一般的な不動産投資の内容や簡単な銀行ローンについて学ぶことはできても各金融機関の違いや特徴を学んでいくにはかなり時間と根気が必要です。時間がある方であれば銀行を周ってヒアリングを行うという方もいらっしゃいますが、そこまではできないという方が大半かと思います。
不動産投資の規模を拡大していきたい、ある程度キャッシュフローを増やしていきたいという方にとっては銀行ローンの使い方や順番はかなり重要です。失敗すると投資規模の拡大にかなり遠回りしてしますことに、、
銀行ローンについては、大きく分けると2種類あります。
①保証付きローン・・・保証会社や保証機関が審査を行い保証をしてくれることで銀行は融資を行う
②プロパーローン・・・銀行内で審査を行い融資を行う
簡単に説明すると上記の通りです。
ここで重要なのはどちらのローンを活用した方が良いのか。
そのあたりを詳しくご説明しています。
加えて今回のお客様はご自宅の購入を想定されましたので、綿密な計算が必要になってきます！そちらについてもご説明させていただきました！
・投資目的を達成するための簡易設計プラン
初回ミーティングで伺った投資の目的や方向性を達成するために必要なプランを説明します。情報量が増えすぎますので第1回では簡易的な内容に留めますが、購入時期と、購入する物件のイメージ、使用する金融機関、その時点での想定キャッシュフローなどを解説します。
お客様の希望と現状で達成し得る内容をすり合わせして6年で月のキャッシュフロー35万円を目指すプランとなりました。
このプランは第2回目にさらにブラッシュアップしたものをご説明しています。減価償却の計上期間や返済比率なども考慮して考えていきますし、
加えて今回はご自宅の購入時期も含めて設計します。
・手取りの家賃収入のお振込み
第1回目のご説明が終わった後に1回目の手取りの家賃収入をお振込みしています！この家賃収入はプレゼントですので、お客様はそのままお受け取りいただいています。想定されるローン条件などを控除した金額をお振込みします！
体験期間中に3回受け取っていただいています！これは体験後もこれが続くことや、賃料が入らなかった場合の負担をよりリアルに感じていただくためです。
ＰＡＲＴ１はここまでです！
次回ＰＡＲＴ２では、なぜ今回この物件で体験いただいたのか、売却の想定を含めたお話しとブラッシュアップした戦略などの説明した内容を記載していきます！
売却についてはこの物件ならではの作戦もあります・・・