なぜ市場価格の30%offでマンションを購入できたのか？

こんにちは　ショウタです

先日、初めての不動産投資物件として、都心30分の区分マンションを購入しました　購入するに至った経緯や詳細な収支情報は記事、youtubeにしているので、是非ご覧ください！！！

購入した物件は、HOME'Sなんかで相場1,600万円と記載されているライオンズマンションですが、1,100万円で購入することが出来ました。

皆さんも 「なかなか、お買い得な物件が無い、利回りの良い物件がない」 と思ってる方は多いのではないでしょうか
僕も毎日思っています。。。

今回の記事では、なぜこんなにもお買い得に物件を購入できたのかを紹介しようと思います

なぜ30%も安く物件を買えたのか

理由を先に述べるとリースバック物件だったからです

リースバックとは

持ち主が自宅を売却して現金化し、売却後も賃貸として、その自宅に住み続ける契約のことを言います

売り主のメリットは、住み慣れた自宅で生活しながら、まとまった資金を調達することが出来る点です
売り主のデメリットは、市場価格よりも、20%～40%安い値段で取引される事が多い点です

買い主(僕)のメリットは、20%～40%安く物件が買えて、長期に渡り入居してくれるので空室率が低く出来ます
一方、デメリットはなかなか売り辛い点です。リースバックされる物件はファミリータイプの区分マンションが多いので、その部屋を欲しがるの人は投資家ではなく住むことを目的にした人
そのため、入居者が居ると、なかなか売れないようです

リースバック物件の投資戦略

こんなに投資戦略が分かりやすい物件はなかなかありません

それは、

市場価格で売りに出し
売れなくても入居者が退去するまで持ち続ければ良いのです

安く変えた分、高利回りでキャッシュフロー（家賃収入）が入ってきます
売れれば売れたで、売却益が入ってきます

すぐに売らない方が良い理由

むしろ、購入後すぐに売れない方がいい場合もあります

保有期間によって譲渡所得に掛かる税金が違うからです

売却した不動産の所有期間が５年以内の場合は短期譲渡所得と呼ばれ、税率は39.63％になります
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得と呼ばれ、税率は20.315％となります

国は不動産をマネーゲームとして考える輩に税金を課してるんですね

シミュレーション

仮に、今の時点で物件を1,600万円で売却できたとすると、購入額が1,100万円だったので短期譲渡所得は500万円（1,600万円-1,100万円）になり、約40%の税金が課税されて、税引き後で300万円の利益となります

次に5年後に、1,600万円で売却できた場合は、長期譲渡所得500万円となるので、20%の課税により税引き後利益400万円となります
また前回の記事で紹介しましたが、年間60万円の家賃収入があるので、5年で300万円のキャッシュフローが得られたことになり、足し合わせると700万円の利益が出たことになります

如何でしょうか、逆に売らずにガチホしてた方が良いかもしれないですよね

まとめ

今回の記事では、1件目に買った投資用マンションが、どうして30%も市場価格より安く購入できたのかを紹介しました

リースバック物件はファミリータイプの部屋が多く、不動産投資用としては需要が多くなく、入居者が居ると売却しにくいから、市場価格よりも安く購入することが出来ます

ただ安く購入できる分、利回りが高くなるので、家賃収入目当てで購入しても十分旨味のある物件だと思います

次回の記事では、どのようにして、銀行から融資を引き出したのかについて、紹介しようと思います

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