15棟のシェアハウスと高齢者の賃貸をやってきた僕は多世代共生賃貸の運営をやってみたい
こんにちは。R65不動産の山本です。
R65不動産とは65歳以上の方に賃貸住宅を提供する不動産会社です。
弊社の説明は、最下部に取材記事を載せておきますので、読んでみてください。
現在は、日本全国30社の不動産会社さんと共に、ご高齢の方でも賃貸を借りられる環境を作っている所です。
そんな僕らが、コロナワクチン完成後に挑戦したいことは、「多世代共生の賃貸住宅運営」です。
＜R65不動産を通して出会ったお客様＞
R65不動産を通して様々な65歳以上の方にお会いしてきました。
金銭的に恵まれても、年齢でお断りされる方
90代まで住み込みで勤められたものの、退職すると借りれる家が無かった方自宅を売却したものの、住める賃貸住宅が見つからない方
身体的には衰えるものの、在宅介護をいれながら自分らしく暮らしたい方
などなど。
そこに対して、弊社では
・見守りや保険をつけることで孤独死を回避する
・入居時の審査で、病歴などをきちんとお伺いする
・ご家族の方に緊急時のご連絡先になって頂く
などで、大家さんのリスクを減らし、高齢の方でも借りやすい環境を作っています。
しかし、事業を進める中で、感じることは、見守りなどを機械では無く、人間関係の中でできればもっと幸せだなあと感じます。
例えば、昨今はコロナでなかなか外出が難しくなりました。そんな中でも同じ建物内に知り合いや友達がいて、住むことでもっと暮らしが豊かになることができれば、そんな共同住宅があれば、人生もっと楽しくなるのでは無いか、と感じています。
＜シェアハウス15棟運営するシェアハウスオタクな僕＞
実は、僕自身は、R65不動産というサービスを行いながら、その傍らでシェアハウスを15棟運営しています。
もともとシェアハウスは5年前にスタートしました。
全くR65不動産の売上が出なかった際に、副業的にはじめたものが、現在15棟120室という一事業になっています。
僕たちのシェアハウスの最大の特徴は、ハードよりも、仕組みよりも、人件費に一番お金をかけて、コミュニティに時間を掛けているところです。
コミュニティの成長スピードに合わせて入居者を増やすので、10部屋程度の物件でも、応募してから黒字になるまで平均3ヶ月程度かかります。
その結果、入居者さんの継続入居率も高く、また、不満退去がほぼありませんでした。また住民同士で結婚する方も何組かいらっしゃいました。
僕自身も住みながら運営しているのですが、実際シェアハウスでの暮らしがとても楽しいです。
そんなシェアハウスを15棟、高齢者の賃貸を行う僕、山本ですが、多世代共生の賃貸住宅を行いたいと考えるに到るまで、そう時間はかかりませんでした。
それからはいくつか市場調査や暮らしの実験を行いました。
例えば、
高齢の方と学生さんが1つ屋根の下で共生する住まい
65歳以上の方同士でシェアする住まい
など、です。
いくつか事業を試験的に行うことで気づいたことがあります。
「元気な65歳以上の方は高齢者ばかりのところに住みたくない」
「今まで1人で暮らしてきて今更水回りを共有するのはハードルが高い」
ということです。
今まで、シェアハウスを行えないか、と考えていましたが、ことごとく頓挫してきたのは、水回りをシェアする前提だったためです。長年一人暮らしに慣れた彼らにはハードルが高く、ストレスが高いことが分かりました。
一方で、65歳以上の方がお部屋を探される場合、優先順位で一番高い事は、家賃、次に立地でした。
元気な方ほど立地を優先されていました。
立地を優先されるその理由は、現在の人間関係を重視していたからです。
いつものスーパーのレジの方、かかりつけのお医者さん、公園を散歩するとかならずお会いする犬を連れた女性、近所のお子さん、などなど。
＜マンション型のシェア住居を運営したい＞
で、たどり着いたのが、マンション型のシェア住居です。
一棟のマンションをプロデュースし、多世代のコミュニティを作ることができるのではないか、と企画しています。
それも、空室の多いマンションの空室を活用すれば、仮想のシェアハウスを作ることができるのでは、と考えています。
例えば、10部屋の空室があれば、1室をコミュニティルームとして機能させその1室の家賃は残り9部屋の個室で賄うことができます。
例えば、20部屋の空室があれば、コミュニティルームに加え、住み込みの管理人を1人置くことができます。
また一棟のマンションの企画ができれば、廊下や階段、エントランスなども徐々にコミュニケーションを取る場として活用ができると思います。
シェアハウスを運営してきて、気づいたことがあります。
それは住民は家賃を払うとき、建物や立地に加え、コミュニティの良さに対して魅力的かどうかを見ている、ということでした。
むしろ建物が多少ボロボロでも、好きなメンバーに囲まれながら暮らす、ということの価値に感じて、家賃を払っていました。
これからの不動産は、ハード的な価値に加え、誰が運営し、誰が一緒に住んでいるか、というソフトの価値が求められるのだろうと実感しています。
コロナ禍では、なかなか集まりにくいものの、収束に向かうにつれ、職場の人間関係から、近所の人間関係が見直されるのでは、と思っております。
＜多世代共生賃貸は若い方にもメリット＞
では、多世代共生賃貸住宅を運営するとして、65歳以上の方以外のメリットはあるのか、若い方にメリットがあるのかということを聞かれますが、こちらは大いにあると思っています。
理由は２つです。
・コミュニティスペースを使う時間が重なりにくい
・人間関係の幅が広がりやすい
まずコミュニティスペースを使う時間が重なりにくい、ということですが、同世代ばかり集まる物件の、コミュニティスペースは混み合う時間がいつも決まっています。
単身社会人が多いシェアハウスを例にあげると、夜8時以降、キッチンが混み合います。
例えば、勉強部屋のあるシェアハウスを例にあげると、試験前は大学生がたくさん集まり席が足りなくなります。
コミュニティスペースは常に使われることがなく、ピークの時間が決まっています。
もし、多世代共生になれば、午前・午後・夜で使いたい人が変わると予想され、ピークが分散します。
2つ目は、人間関係の幅が広がりやすい、ということです。
若い人は若い人の、高齢の方は高齢の方の知見があります。興味がある分野が重なるところで、人間関係の幅が広がることと思います。
若い人は高齢の方の話を聞きたくない、という声もたまに聞くのですが、これは自分の話ばかりする人や、話を聞けない人と会話すること、めんどくさい人との会話に煩わしさを感じるだけで、全ての人に当てはまる訳ではありません。
同世代でも同じことが当てはまることと思います。
また、コミュニティスペースの大切な設計の1つとして、コミュニケーションの場から逃げやすい、ということがあげられます。
1度コミュニケーションを取り始めると、途中で辞めにくい、その設計こそが次のコミュニケーションの場を奪います。
なので、無理にコミュニケーションを取ることを促さず、また、いざとなったとき逃げやすい設計が必要だと感じます。
たとえば、理想としてはコミュニティスペースは1つではなく、2つ以上置ければ良いと思っております。
＜僕は多世代共生住宅を企画したい＞
長々と書きました。
ここまで読んで頂いてありがとうございます。
今回のnoteを書いた理由は、
「僕は多世代共生住宅を企画したい」
からです。
こうやってnoteを書いて、企画を赤裸裸にお伝えすれば、興味を持ってくださる方がいらっしゃるのではないか。
デベロッパーの方が、上司に決済を取ってくれるのではないか。
行政の方から空き家群をご紹介されるのではないか。
空室にお困りの大家さんが直接ご連絡を下さるのではないか。
管理会社さんが一緒に企画してくれるのではないか。
そんな下心で、このnoteを書いています。
もし、該当の物件がありましたら、山本宛にご連絡頂けると幸いです。
弊社で購入することも考えてはおりますが、そこまで大きな規模は購入できないだろうと感じております。
ですので、僕自身は賃貸で企画してみたいです。
実は、今いくつかの物件を見に行っています。
先日も、八王子にある90室のワンルームを見てきました。
14部屋空室ということなので、できる部分もありそうです。
僕ら自身が得意な部分として
・5年15棟運営してきたコミュニティ運営
・管理会社として設備や部屋の修繕（勉強中）
・R65不動産を通した高齢者の入居募集ノウハウ
・ご高齢の方が自分らしく暮らせる為のノウハウ
です。
検討している事項は
現在のお問い合わせの多いエリアかどうか
実際自分たちが住みながら運営した際、無理が無いか
事業として継続が可能か
です。
もちろん、今回は実証実験的な部分でもあるので、全てのリスクを防ぐことはできません。が、企画する以上、ある程度の月日をつぎ込むことになります。
何より、途中で辞めれば大家さんにも迷惑をかけることでしょう。
なるべく長く、物件を企画するにはどうしたら良いか。
無理のないプランを考え、適切な物件を探しています。
もちろん、繁忙期明けでも構いません。
繰り返しになりますが、もし、このnoteにご興味をお持ちの方がいらっしゃれば、下記アドレスまで、ご連絡ください。
メール → ryo.yamamoto@r65.co.jp
＜R65不動産の参考記事＞
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