ボロ戸建て一部屋完成にかかったリフォームの詳細について【公務員×不動産投資】
たかが一部屋。
されど一部屋。
この成功体験が次へつながる。
お知らせです！
１２月２６日
WAKUWAKU忘年会！
名古屋駅周辺にて、勉強会＆懇親会をおこないました！めっちゃたのしかったです！笑
勉強会では真面目に、懇親会では楽しく不動産投資について語り合うことができました。
僕は気づいたらのどが枯れてました…笑
２０２４年１月２０日
東(azmax)さんセミナー
現役消防士でありながら、築古戸建て再生、新築戸建て、中古アパート、新築アパートなどとんでもなく幅広い展開をされている東さんにセミナーに来ていただくことになりました！
こちらのパスマーケットよりチケットの販売がはじまっております。
２０２４年２月２３日
WAKUWAKUオフ会 in 関西
WAKUWAKUメンバー随一のお祭りマン「エンスージアスト」ことこうへいさんが関西で初となるWAKUWAKUオフ会を主催してくださいます！
滋賀県琵琶湖で焚火を囲んで語り合う…なんともエモい会になること必須！
興味のある方はぜひお越しください！
２０２４年３月３日
村田幸紀さんセミナー
翌年3月には、村田幸紀さんを講師にお迎えして子育てお小遣いセミナーを開催します！子育て世代にためになる会間違いなし！
懇親会も開かれます！
コミュニティWAKUWAKUでは、おもしろい企画が盛りだくさん！
気になるものがありましたら、XのWAKUWAKUアカウントへぜひご連絡ください！
ーWAKUWAKUー
公務員が不動産投資をはじめとする複業で人生をWAKUWAKUさせるコミュニティ
Xアカウント
メンバーシップ
２階の一部屋、ようやく完成！
どうも！ヤ。と書いてヤマルです。
僕は普段高校生に国語の授業をしている先生です。
また、プライベートでは長男５歳・次男１歳を
妻とともに育てる父親です。
そして！
不動産投資（不動産賃貸業）で経済的自由をつかみとり、もっと人生ワクワクしたい！と奮闘する不動産ビギナーです。
ぼくの不動産活動はこちらのマガジンにまとめてありますので、
よければご一読ください！
僕は今！
ボロボロの戸建てを購入し、
それをほぼDIYでリフォームしています。
そして、完成したらお客さんをつけ夢の家賃収入を得ることを目標としています！
１０月から本格的に作業をはじめて早２か月…
終わりの見えない毎日に涙を流しながら
それでも毎朝４時に起きてDIYを続けてきました。
ここにきてようやく
１部屋が完成しました。
それは２階の１部屋…
完成した様子がコチラ！！！
どうですか！！！！？
ちなみに購入直後はこんな感じ…
前回の記事では、
この部屋の修繕前の状態について、
そしてリフォームにかかった費用や時間について
それらの概要をお伝えしました。
そして今回はその続編として
行ったリフォームの詳細も詳細
重箱の隅ならぬボロ部屋の隅の隅まで
僕の血と汗と涙を込めてリフォームしたその全貌をお伝えしたいと思います！！
≪天井≫
修繕前の状態は…
・いったい何という呼び名がついているのか一切見当がつかない昭和レトロな柄が一面を覆いつくす。幾何学的。逆に新しい…？
・その表面を装飾するかのように埃・蜘蛛の巣がコーティング
・照明は引掛けシーリングになっているため照明をつけるだけでＯＫ！
やったこと①：掃除！（45分）
どこのどんなリフォームもまずは掃除から始まります。
天井に張り巡らされた埃や蜘蛛の巣をデッキブラシで落としました。
（当時の様子はコチラ）
やったこと②：引掛けシーリングに照明をつける！（15分）
えっ？なんかこの天井についてる四角に付けるの？
どうするの？資格はいるの？（四角だけに）
…安心してください！
すべての情報はインターネッツにあります。
照明をつけるだけなら資格もいりません。
２，３のホームセンターを練り歩き、一番安かったカインズにてシーリングライトを購入。2500円なり。
費用：約3,000円（掃除用具、照明代）
時間：約１時間
反省点
・ホントはこの幾何学模様もなんとかしたいなと思い、上から塗装しようかななんて思ってました。しかし、状態自体は悪くなく雨漏りもない。
ビジュアルやセンスのこだわりは予算と時間を考えて目をつむることにしました。
・シーリングライトは比較して安く買えたと思います。
良かった点
・リフォームをしないという選択ができた。
≪壁≫
修繕前の状態は…
・少し分厚い（多分割と高価な）壁紙がところどころ剝がれながら貼られている。窓サッシ下に不穏なシミ、あり。
やったこと①：壁紙剥がし！
何は何でもまずは壁紙剝がし。
先述の通り多分割と高価な壁紙はまとまって剥がれやすい！比較的ストレスなく剥がせました。（舞い散る埃が、不快。）
やったこと②：壁紙貼り!
「剥がしたら貼る」
これは真理。
初めての壁紙貼りにそれはそれは悪戦苦闘しましたが、妻が初めて物件に来てくれた記念すべき日でもありましたので思い出深いです。
（その時の詳細はコチラ）
いやそれにしても時間かかった…。
RESTA（リスタ）というDIYショップから購入した糊付き壁紙貼りセットを使って初挑戦。
たくさんの失敗を繰り返しましたが、
一部屋終わる頃には
（DIY動画とかインターネッツとかいろんな貼り方があがってるけど、結局効率のいい我流が見つかるなぁ〜）
なんて思える程度には成長できました！
…いやいやヤマルさん。
そのシミの原因は対策したんですか！！！？
えぇ、対策しましたとも!‼︎
それではここからは
細かな細かな番外編をどうぞっ！
やったこと：番外編
外壁窓際にシーリングを塗って雨漏り対策！
不穏なシミの原因は窓枠の劣化からくる雨漏れと想定。変成シリコンシールを初めて塗布。
（これがまた難しいんだぁ…）
工程：壁紙剥がし、壁紙貼り、窓枠にシーリング
費用：約25,000円（壁紙代、壁紙貼りグッズ、塗料など…）
時間：約6時間
いや〜改めて考えると6時間以上かかってるかも…。なにせ初めてなもんで…。
反省点
・もっと調べればもっと安い壁紙を仕入れられたのでは？
・扉は塗装よりも壁紙を貼る方が良かったのでは？
良かった点
・これぞDIY!!とも思える壁紙貼りができてモチベーションを高められた。
・妻が来た。
≪窓≫
修繕前の状態は…
・建付けは奇跡的に良好。
・雨戸の開閉もスムーズ。
・あ、網戸は当然破れていますよ。
・木枠は雨ざらしにあったのか痛みが目立つ。
やったこと①：やっぱり掃除！（20分）
まずは掃除！
きっったない窓ガラスと網戸を拭き上げます。
なんとサッシ溝にはおびただしい数の虫の死骸が…（こういうの苦手な人はボロ戸建てDIY難しいと思います。）
やったこと②：サッシの塗装（1時間）
痛みの目立つケバケバ木枠を塗装しました。
本当は削ったりニス塗ったりしたほうがいいんでしょうか？今もよくわかっていませんが当時の僕はさらによくわかってなかったので「とりあえず、塗る！」という発想しかありませんでした。
ペンキをハゲで塗り塗りする作業はなんだか美術や図工を思い出す楽しい作業なんですが、実は塗装全体で考えた時それは１割ほどの作業なんです。
残りの９割を占めるのは「養生」です。
「養生を制するものは塗装を制する」という名言があるかどうかは知りませんがそれくらい大事なんだと痛感しました。
養生には「マスキングテープ」と「マスカー」を使いました。まずマスキングテープを境目に、続いてマスカーで塗装したくない部分全体を覆います。
〜ここで一句〜
マスカーの
ビニール剥けると
気持ちいい
みんなもボロ戸建てゲットじゃぞ〜！
※違う部屋です。
≪扉≫
修繕前の状態は…
・ノブは若干がたつく。
・扉の受け側（？）がやせて扉が向こう側にいっちゃう。（伝われ！笑）
・表層の黄ばみは汚らしい。
やったこと:① 扉の塗装（３０分）
扉を塗装しました。以上。
やったこと：② 扉の受け側に木材を補強（３０分）
残ったベニヤ板を丸ノコで切ってビスで打つ!
たったそれだけですが時間はかかるもんです。
費用：約1,500円（塗料、塗装グッズ、木材）
時間：約1時間
≪床≫
修繕前の状態は…
・埃や汚れ虫の死骸がトッピングされた緑のカーペット。
・窓のサッシ付近はふわふわ。（歩いて抜けるほどではない）
やったこと①：カーペットはがし（３０分？）
床のふわふわ具合を確かめるべくカーペットを剥がしました。
…剥がしました！と言いましたが実はWAKUWAKUメンバーの方々にお任せしたので正確には「剥がしてもらいました!」です。笑
めくったところ根太は生きている。それほど深刻な床ふわではない。と判断し現状のまま「増し貼り」することにしました！
やったこと②：ベニヤ板を増し貼り！（3時間）
『床のリフォームは増し貼りが正解』
僕がDIYを経験して学んだことの一つです。
床がふわふわならその床を剥がして「貼り替える」という選択肢しか持ち合わせていなかった僕ですが多くの方々からアドバイスをもらい、そのまま上からベニヤを増し貼りすれば大抵のことはなんとかなるんだ！という経験を得ることができました。
部屋の広さに応じて合板を丸ノコでカット！
（隙間なくピッタリ張り合わせられたら気持ちいい。）
その後、床用のパテで下地処理。
増し貼りのメリット
部屋全体の床の強度があがる。
一部を貼り替えるより作業が楽
デメリット
合板高い。（針葉樹は1枚1700円くらい）
時間がかかる。
やったこと③：クッションフロア貼り!
ここまでやってようやくクッションフロアを貼ります。
いわゆる表層リフォームってやつですね！
クッションフロアもネットで購入（約15,000円）
１ｍで９９円のやつ。もっと安く買えますでしょうか？
この部屋は両面テープで施工してみました。
僕の感覚ですが、一人（独り）でやるなら両面テープがいいかもしれません。楽なので。
しかしデメリットとしてははがれやすくクオリティは下がると思います…。
いやしかし何はともあれここまでくると見違えますなっ！
費用：約25,000円（ベニヤ合板代、ビスなど、クッションフロア周辺グッズ代）
時間：約10時間あらためたぶん１３時間くらい
まとめ
経験値０！工具なんも持ってない！
完全なる初心者DIYerの僕がどれくらいの費用と時間をかけて
リフォームを行ってきました。
※工程は概略、費用は概算（気持ち多めに）、時間は実質作業時間（休みなくぶっ続けで作業した場合）で表しています。
総費用：約57,500円
総時間：約２０時間あらため２３時間くらい
費用に関しては作業に必要なグッズや工具もすべて計上しています。
壁紙やクッションフロアも安く仕入れればもっと抑えられると思います。
時間に関しては、
休憩時間・失敗してやり直す時間・うまくいかなくて呆然と立ち尽くす時間は計上しておりません。
純粋に作業にかかった時間はこれくらいだったな～と思い出しながら計算したのでほんとはもっと時間かかっていると思います。
大体の相場観をつかんでいただけたでしょうか？？
すべてが初体験の状態から一生懸命学んでとりくんできました。
これが悪手だったらどうしよう？
お客つかなかったらどうしよう？
ふとよぎる不安を常に抱えながら日々ＤＩＹしていくのはとてもくるしいです。
でもここまでやってこれたのは、
僕にアドバイスをくださった方々、
僕の物件を一緒に手伝ってくださった方々がいるからです。
本当にここまでありがとうございます。
本当にここまでありがとうございます。
（大事だから２回言います。）
まだまだ完成までは遠いですが、必ず成功させてみせます！
今後もヤマルＤＩＹをおたのしみに！