「スキル」と「スキルを使う人」③ ～賃貸借契約（事業所を借りる場合）について～
■事業用を借りる場合のイメージ
＜目的の明確化＞
※住宅との違い
住宅の流れ https://note.com/ronya/n/n169078e92b0f
流れは、住まいを借りるときに似ているように思います。
ただ、住まいを借りる時との違いとすれば、
・使用目的が、居住ではなく、ビジネス目的
・時間がかかる
・借りる側に法人が多い
・貸す側にも法人が多い
・金額が大きい
などなど、色々あると思います。
※使用目的と移転開設理由
・使用目的
大きく分けて、事務所、店舗、倉庫などがあります。住宅であれば、居住目的は多いと思うんですが、、、
そこを借りて何をするのか？何がしたいのか？といったポイントです。
・移転開設理由
新規で開設するのか？既にあるところを動かすのか？
新規の場合、
どこで、どのくらいの広さで、どんな設備が必要で、どんな風に使えることができて、いくらくらいのコストで、など、色んなポイントがあると思います。。。
既にあるところを動かす場合、
面積の拡張なのか？縮小なのか？環境や立地の改善なのか？コストの削減なのか？
など、お金をかけて動かすわけなので、色んなポイントがあると思います。。。
■事業用を借りる場合のイメージ
＜物件の探し方＞
大まかな流れは住宅と似ていると思うので、
違いを想像して書いていこうかと。。。
※情報収集
こんな物件を見つけたい！と思ったら、
今だとインターネットで調べることができます。
・全体予算取り
物件を借りるのに、どんな名目のお金が、どのくらい必要なのか？
例えば、焼き鳥屋さんを開業するのに、店舗を借りる場合、、、とはいえ、不動産以外にも、FCかどうか、内装工事費用、食器や飲食料、通信費用に広告費用、色んなことにお金が必要です。。
・相場把握
例えば店舗を借りるのに、賃料や預託金の相場がいくらなのか？
例えば、京都の先斗町で店を出したい！と思った時に、賃料がどのくらいが相場なのか、知ることは必要です。。。
・物件
具体的に、どんな物件があるのか？
街中を歩いていると、テナント募集の看板を見たりします。1階の店舗なら、そこが空いていると分かったりします。で、看板の連絡先に電話すれば、賃料等も分かるかもしれません。。。
けど、東京の丸の内のオフィスビルのオフィスは、その辺を歩いていても、空いているか、条件がどうか、なかなか分からないものです。。。
※情報収集②
インターネットで調べて、分かるものであれば良いですが、募集賃料が相談になっているものもあります。
だから、気になる物件があったら、不動産屋さんに確認することになるんだろうなって思います。。。
けど、不動産屋さんも、たくさんあったり。。。
住宅の場合、駅前の不動産屋さんを幾つか回ったりする人もいたり。。だけど、あまり多くの不動産屋さんに声かけすぎても、収集がつなかくなりそうです。。。
■事業用を借りる場合のイメージ
＜プロの不動産屋さんに依頼＞
※候補物件の抽出・内覧
プロの不動産屋さんにお伺いしたり、メールだったり、希望に近しい物件の紹介を受け、説明を聞いたりしていきます。。。
不動産屋さんによって、紹介資料が違ったりしますが、プロの説明を受けて、良さそうな物件を絞っていきます。。。
例えば、事務所を探す場合、
空調は個別なのか全館なのか、OAフロアなのかどうか、天井高とか、セキュリティはあるのかどうか、土日祝日の正面玄関が空いているのか、同業他社がいるかどうか、どんなテナントがいるのか、貸主がどんな先なのか、求める物件の条件に合うかどうかを確認します。
そして、候補物件を内覧して、絞り込んでいきます。。。
■事業用を借りる場合のイメージ
＜不動産屋さんを通じて、貸主さんとの交渉・契約＞
条件確定 ～ 候補獲得 ～ 最終手続き
※住宅とは、このあたりから、違いが大きそうな感じがします。。。
※条件交渉
物件に、他のライバルからの引き合いもあったりします。
物件側が行う交通整理の中には、
申込書や検討依頼書などを出した順番に交渉や、一定期間に検討依頼書などを入れて順番に商談する方法など、様々です。
例えば法人が賃借する場合、
稟議をあげて、決裁を取らないと、契約に進めないこともあります。それに一定期間かかりますので、停止条件付申込書を入れて進める方法もあります。
その稟議をあげるにしても、
ある程度、条件を確定させておかないと勧められません。不動産屋さんが間を取り持って、条件の交渉・調整をして下さります。
そう考えると・・・、
多くの不動産屋さんに、会社の事情を説明したりするのも大変なので、ある程度、信頼のおける不動産屋さんを決めて進める方が良かったり。。
※候補確定・獲得
契約に至るまでに必要な流れがあります。
貸主が法人の場合、貸主も決裁が必要になったりします。また、独自に受入審査をしているケースもあります。
契約に関して、借主にとって必要なこと、貸主にとって必要なこと、また契約締結・開始後の内装工事などで、例えば欄間クローズの個室を作りたい、など、希望を実現できるのかどうかの検証も必要です。
工事はできるけど、コストがかかり過ぎてできない場合も、ある意味実現不可能と考えられます。
そのように事務所でも、店舗でも、借りた後のことまで考えて検証しておかないと、借りてから実現できなかったとトラブルになる恐れもありますので、注意が必要です。。。
そんな目的実現に向けての検証は大きなポイントです。また、契約書の内容の確認も大きなポイントです。法務チェックを行う法人様も少なくありません。解約予告期間など住宅とは大きく違ったりします。
そのような貸主・借主それぞれの社内決裁などの全体を、不動産屋さんがサポートすることで、スムーズに進むことができるんだと思います。。。なので、仲介手数料は払ってあげて欲しいものです。。。
※最終手続き
条件も定まって、契約書も合意してからも、気は抜けません。契約締結時には敷金など預託金の支払いも必要になりますが、動くお金も大きく、法人であれば、決裁が下りている上で、請求書が届いてから何営業日かかる、なども必要になります。
なので、スケジュール調整が、より重要になってきたりします。。。
重要事項説明を受けて、契約書への記名捺印、契約に関するお金の支払いを経て、貸主側で引き渡すために必要な工事があれば実施頂いて、契約開始日以降、引き渡しを受けて、内装工事を進めていきいます。。。
■事業用を借りる場合のイメージ
＜契約開始後＞
契約開始 ～ 引越
※カード・鍵の引き渡し
カードや鍵の引き渡しを受け、物件の使用に際する説明などを教えていただき、新しい物件に馴染んでいきます。
※内装工事や手続き、引越など
工事するのにも、原状変更申請を行い、承諾を頂いたり、作業するのにも、作業届を提出したりと、
物件側のルールによって手続きもありますので、事前に確認、手続きが必要になったりします。
事務所ビルの場合、土日祝日でないと音の出る作業や引越などの大量搬入ができなかったりしますので、こちらもスケジューリングが必要です。
※届け出関係など
また業種によっては、官公庁や行政への届出などもあったりします。
と、一例というには、複雑ですが、これも１つの流れですので、もちろん違いは多くあると思います。
だからこそ、不動産屋さんのサポート次第で、
スムーズにもなれば、面倒なことにもなってしまったりします。。。
この２回、本筋から脱線しましたが、
次回は、また本筋に戻らせていただきます。。。